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Novación y subrogación

Son las dos opciones legales para mejorar las condiciones de pago de los créditos hipotecarios

Subrogación: sólo rentable para grandes cantidades

Ya ha quedado constatado que el recurso de la novación es recurrente por su facilidad de trámite y sus costes relativamente asequibles. Sin embargo, no es la única opción posible para renegociar las condiciones de un crédito hipotecario. El hecho es que si el usuario no llega a un acuerdo con su banco o caja de ahorro, puede subrogar su préstamo para la compra de una vivienda. Es decir, puede trasladar éste a otra entidad que le ofrezca unas condiciones más ventajosas en los tipos de interés. Esta posibilidad, al igual que ocurre en el caso de la novación, según los analistas financieros, conviene en los casos en los que la cuantía adeudada es alta y el ahorro con el nuevo gasto que vamos a generar con el traslado compense los costes.

La subrogación es un proceso más caro y complejo que la novación. De hecho, a los gastos fijos de notaría y Registro de la Propiedad hay que añadir las comisiones de cancelación de la hipoteca inicial y, según los casos, de la nueva. Esta comisión de cancelación puede llegar al 1% del capital pendiente si el préstamo es a tipo variable y a un máximo del 2,5% (negociable) si es a tipo fijo. Siempre que el capital pendiente sea muy elevado o la tasación antigua, es probable que se exija una tasación nueva. A diferencia de la novación los gastos de gestoría y de registro son más elevados. Por 10.000 euros de capital debido pueden llegar a cobrar cerca de 21 euros.

Plazos legales

La entidad que se hace con el préstamo está en la obligación de dejar constancia de su oferta a través de escritura pública en siete días. Ésta será de carácter vinculante. Pese a ello, el banco inicial tiene un plazo de 15 días naturales para ejercer su derecho a igualar la oferta de la segunda entidad y formalizar así con su cliente la novación del préstamo que les une. Así lo determina la legislación vigente.

De hecho, una reciente sentencia judicial, emitida en marzo de 2004, indica que las entidades financieras podrán conservar a los clientes que quieran trasladar su hipoteca a otro banco o caja de ahorros si igualan la oferta de su competidor. El caso es que el Tribunal Supremo opina que el derecho a mejorar las condiciones de un préstamo prevalece sobre la facultad del usuario de llevárselo a la competencia para lograr unas mejores condiciones. El fallo explica en su sentencia que quienes suscriben una hipoteca "sólo disponen de la facultad de subrogarla en los casos en los que su banco no preste la colaboración debida".

Si no se produce el derecho de tanteo, la hipoteca pasará a la nueva entidad que se hará cargo desde ese momento del importe de lo adeudado, con las condiciones anteriores, más el añadido de los tipos de interés de la nueva oferta.

Esta modalidad está también exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Además, la operación está bonificada con la reducción a la mitad de los gastos que devienen de los honorarios de los notarios y registradores.

Caso práctico: ahorro de 13.000 euros

Ya ha quedado patente en el transcurso de este reportaje que la novación ofrece una serie de ventajas sobre la subrogación. Entre ellas, unos gastos de tramitación inferiores, unas comisiones menos gravosas y la exención del pago de impuestos salvo en los casos en los que las modificaciones consistan en el incremento del importe prestado.

Sea como fuere, ambas opciones son válidas para mejorar las condiciones de los créditos hipotecarios contratados. De hecho, los usuarios que se decantan por ellas logran reducir el volumen de su deuda mientras que la casa que han adquirido se revaloriza con el paso delos años.

Así por ejemplo, en el supuesto de un préstamo de vivienda por un importe de 150.000 euros, 120.000 sin abonar aún, a 25 años y con un interés inicial del 4,5% y una cláusula de revisión de Euribor más el 1,5%, el usuario puede ahorrar al mes hasta 60 euros sólo con renegociar una reducción de la última variable en un punto porcentual. Si le restan 20 años de pagos, ahorrará más de 13.000 euros, una vez descontados los costes de escritura y modificación.

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