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Dificultades para alquilar

La coyuntura es favorable, pero la desconfianza del propietario ante el comportamiento del inquilino provoca que el alquiler no despegue

  • Fecha de publicación: 2 de febrero de 2009

Casa propia: una tradición consolidada

Siempre nos ha gustado la vivienda en propiedad, lo de ser dueños de nuestra casa nos tiene seducidos. Es una tradición tan consolidada que llega incluso a definirnos como sociedad. Puede sonar arcaica esa vinculación emocional, casi atávica, al ladrillo; y resultar contradictorio con ésta y anteriores situaciones de crisis que hemos padecido, e incluso devenir imposible ante lo desmesurado del precio de los pisos. Pero así y todo, nadie quiere alquilar. "Es tirar el dinero", se dice; "total, por un poco más al mes, pago la hipoteca y acabo teniendo mi propia casa", es la respuesta recurrente. Y ha sido así durante décadas. Sin embargo, las cosas podrían comenzar a cambiar. El primer indicador es que la compra de vivienda se ha retraído mucho, hasta un 27% en los últimos doce meses; otra señal: la sentencia más en boca de todos ha cambiado, y ahora es "para qué comprar, si cada mes que pasa la vivienda baja de precio". Es cierto, la vivienda nueva ha bajado de precio un 7% de media en nuestro país desde enero del año pasado, y debe descender aún más. Lo dicen los expertos, cuando aseguran que para que "se restablezca la normalidad en el sector inmobiliario" es imprescindible una fuerte rebaja de precios. La burbuja tiene que comenzar a desinflarse. Y quienes piensan comprar una vivienda serán los beneficiados, justo al contrario de lo que ocurre con quienes necesitan vender, particularmente si la compraron cuando aún regían los precios desmesurados. Los más iniciados en información económica saben que con la crisis inmobiliaria y financiera, los pisos han cambiado de manos y se los han quedado bancos y cajas como pago de las millonarias deudas contraídas por las promotoras. Y que tendrán que venderlos, antes o después, para afrontar su propia crisis, caracterizada por una apremiante falta de liquidez, esto es, de dinero "contante y sonante".

Ahora bien, quien no piensa comprar pero necesita una vivienda propia puede recurrir a la otra opción, el alquiler. La coyuntura es favorable: hay más inmuebles a la venta, y menos compradores, que nunca. Además, la crisis económica no anima precisamente a endeudarse. Así, aumenta el atractivo del arrendamiento y lo hace tanto para los propietarios de pisos, a los que ya no resulta rentable mantener un piso vacío porque, lejos de aumentar, su precio tiende a disminuir, como para los jóvenes que desean independizarse, que se encuentran con empleos precarios, escenarios económicos poco estables y una vivienda todavía demasiado cara. Y, para rematar, con unas entidades financieras que han endurecido las condiciones de los préstamos hipotecarios, debido al aumento de la morosidad de sus clientes y a su propia falta de liquidez.

El alquiler, opción minoritaria

Apenas un 8% de las familias españolas reside en una casa alquilada; en la Unión Europea, sin embargo, la tasa media de familias que viven en régimen de alquiler es del 35%. Tampoco los propietarios españoles son precisamente "fans" del alquiler: buena parte de los dueños de pisos vacíos justifican su negativa a ponerlos en el mercado del alquiler por el temor de toparse con un inquilino problemático, que no pague, que no se quiera ir cuando el contrato lo exija, o que deteriore en exceso la vivienda. Así las cosas, la situación lleva décadas sin variar: pocos pisos en alquiler y muy caros. Pero, ¿cómo cambiar la situación?

Formalizar un contrato por escrito y suscribir una garantía de alquiler son las medidas idóneas para evitar problemas

No es tarea sencilla, pero quizá uno de los primeros pasos es que tanto nuevos y veteranos inquilinos como caseros actuales y futuros conozcan a fondo sus derechos y obligaciones. Definir el tipo de contrato que se debe firmar, su duración y la letra pequeña donde se abordan circunstancias concretas como los derechos del inquilino cuando el propietario decide vender la casa, contribuyen a que la relación entre arrendador y arrendatario sea más diáfana y previsible y, también, a que esta relación no se convierta en fuente permanente de problemas y disgustos. Los expertos de CONSUMER EROSKI aclaran y recuerdan los derechos de propietarios e inquilinos y los extremos fundamentales que se deben valorar antes de firmar el contrato.

Duración del contrato

Pese a que en los contratos de alquiler rige la libertad de forma (el acuerdo se puede formalizar de forma oral) es preferible que todo conste por escrito. Las ventajas del contrato son muchas. No sólo es un instrumento legal que ayudará a probar el incumplimiento de alguna de las partes, sino que es imprescindible para la obtención de ayudas y subvenciones fiscales. Un punto relevante, y sobre el que se constata un gran desconocimiento, es el tiempo máximo que puede mantenerse en vigor un contrato de alquiler. Siempre que no haya pactado otro plazo, el inquilino tiene derecho a disfrutar de la vivienda arrendada durante cinco años. Y el casero está obligado a prorrogar el acuerdo año a año hasta cumplir los cinco, mientras que el inquilino puede rescindir el contrato al final de cada año. Eso sí, está obligado a comunicárselo al dueño con una antelación mínima de 30 días. Una vez cumplidos los cinco años y si ninguna de las partes comunica lo contrario, el contrato se renueva de forma automática por periodos anuales hasta que transcurran tres años más. Si el inquilino cumple el contrato y paga las cuotas, el dueño sólo puede reclamar la vivienda durante el periodo de alquiler pactado si la necesita como vivienda permanente para sí mismo.

ALQUILAR CON GARANTÍAS

Antes de que la nueva normativa entre en vigor, inquilino y propietario tienen a mano una Garantía de Alquiler que les protege ante posibles abusos y conductas de mala fe por parte del otro, además de hacerlo con mayor rapidez y menores gastos que la justicia ordinaria. Se trata de un impreso oficial que firman de forma voluntaria propietario e inquilino y por el que se comprometen a someterse a un proceso de arbitraje si incumplen el contrato de arrendamiento. Este documento cuesta 52 euros y se puede adquirir a través de las agencias inmobiliarias que suscriben este acuerdo, o solicitarla en la web del PNAG o en el teléfono 902-21 71 21. Además, se puede comprar en gestorías administrativas, despachos de abogados y asociaciones de consumidores.

Si durante el arrendamiento surge un problema -impagos u oposición del propietario a realizar las reparaciones que prometió en el contrato, por ejemplo- y una de las partes quiere hacer valer sus derechos, sólo se debe presentar una reclamación en la Corte de Arbitraje. Y es entonces cuando se inicia un proceso que durará aproximadamente un mes. La Corte emitirá un laudo de obligado cumplimiento, tan válido como una sentencia judicial, y el condenado dispondrá de 20 días para dar solución al problema. Además, como ha perdido el proceso, hará frente a gastos ya prefijados: 90 euros por las costas y 55 por las notificaciones administrativas. Sólo si la parte condenada no acatara lo establecido o no lo hiciera en el plazo fijado se iniciaría la fase de ejecución, cuya duración es de unos dos meses y se realiza inmediatamente a través del Juzgado de Primera Instancia. Aun así, los morosos pueden ser desahuciados en un plazo máximo de tres meses mediante arbitraje institucional, frente a los 18 meses que puede durar un proceso judicial ordinario. La ventaja está a la vista.

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