Comprar o no una vivienda, ésa es la cuestión

Factores como la bajada real del precio, el recorte de los tipos de interés de la futura hipoteca y el fin en 2011 de las deducciones por la adquisición de un inmueble marcan la pauta

Autor: Por ROSA CUEVAS
Fecha de publicación: 17 de junio de 2009

- Imagen: Javier Habladorcito -

La ley de la oferta y la demanda establece que cuando el precio de un bien, pongamos por ejemplo el de una vivienda, es demasiado alto y los consumidores no están dispuestos a pagarlo se debe producir un cambio de estrategia. Según el principio económico, el precio del bien tendería a descender hasta llegar a un nivel aceptable para los posibles compradores y, de esa manera, se podría vender. Hasta aquí la teoría. Pero otra cosa bien distinta es la práctica. En apenas dos años hemos pasado de comprar viviendas de todo tipo -nuevas, de segunda mano, sobre plano...-, y casi a cualquier precio, a pensárnoslo "muy mucho" antes de embarcarnos en la compra de una casa. La pregunta es: ¿y si luego el precio baja más?

No todo baja

Claro que esto sólo puede aplicarse a las personas a quienes las malas perspectivas económicas les pasen de lejos y que cuenten con la suficiente solvencia como para no encontrarse con problemas de financiación por parte de las entidades bancarias. Lo cierto es que hay un enorme stock de viviendas a la venta (se estima que a finales de 2009 habrá cerca de millón y medio) que no terminan de venderse. Con la que está cayendo, no son muchos los que están en situación de asumir una inversión como la que supone comprar una casa, y quienes barajan la posibilidad se mantienen a la espera de una deseada gran rebaja. Ahora bien, ¿conviene comprar ya o esperar un poco más?

Con la reciente publicación de la estadística sobre transacciones inmobiliarias, realizadas por el Ministerio de Vivienda, que elabora a partir de los datos suministrados por los notarios de toda España, se confirmaron los peores pronósticos que se manejaban para el año. En el primer trimestre de 2009 sólo se han vendido 104.703 viviendas -algo más de la mitad son nuevas y el resto de segunda mano-, lo que representa un 33,3% menos respecto a las ventas realizadas en ese mismo periodo en el año anterior, y cerca de un 17% menos de lo vendido a finales de 2008. En los últimos cinco años nunca se habían vendido tan pocos inmuebles. En el otro extremo se encuentra el récord de compraventas registradas: 251.649 fueron las casas que se vendieron en el segundo trimestre del año 2006, en plena burbuja inmobiliaria que tan lejos queda ya.

La reducción de los precios es sustancial en las zonas de playa y en aquellos inmuebles situados en la periferia o en ciudades dormitorio

El pasado abril, y según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas se hundió un 47,6% en relación a igual mes de 2008 y marcó un nuevo mínimo, con sólo 29.217 transacciones. Bajan las ventas como lo hacen también los precios de los inmuebles, pese a la resistencia inicial que puedan tener propietarios y promotores. Desde el año 2007 el precio de la vivienda ha bajado entre un 25 y un 35% en la mayoría de municipios de España, según afirma Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Aunque, tal y como apunta Javier Martínez de los Santos, gerente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), conviene estudiar el mercado de forma local ya que ni todas las ubicaciones ni todos los tipos de viviendas han bajado por igual.

La rebaja de precios se ha acusado de forma más notable en las viviendas de playa o de zonas muy turísticas dedicadas al veraneo. Por norma general, se trata de segundas viviendas cuyos propietarios se han visto afectados por la crisis económica y a quienes les urge vender "sí o sí" sus inmuebles antes de que su situación personal empeore. La bajada es sustancial también en aquellos inmuebles situados en la periferia o en ciudades dormitorio cercanas a las capitales de provincia. Por ejemplo, las viviendas en venta del barrio madrileño de Salamanca apenas han sufrido recortes en los precios de salida de venta, mientras que muchas de las situadas en las ciudades de la periferia de Madrid lo han rebajado hasta un 35%, como matiza Martínez de los Santos.

Las mayores gangas

Ya no es noticia que desde finales del año pasado muchas promotoras anuncien ofertas incisivas que incluyen rebajas de hasta un 40% o curiosas promociones de 2X1 en las que al comprar una vivienda te regalan otra igual. Pero el potencial comprador debe saber que estos fuertes descuentos se aplican en su mayoría a viviendas "solteras". Es decir, a aquéllas que no han sido adquiridas y que están a la venta desde que se comenzó la promoción. Por eso, para las promotoras e inmobiliarias son una "patata caliente" de la que conviene deshacerse a toda costa para así poder terminar una promoción.

Las entidades bancarias tienen una importante remesa de viviendas a las que urge dar una salida

Otro segmento más dado a las rebajas y en el que el consumidor puede encontrar precios que hacía tiempo que ya no se escuchaban es el de las viviendas ligadas a las entidades financieras. Se trata de inmuebles provenientes de procesos de embargo o de ejecuciones hipotecarias en los que ante el impago de las cuotas del préstamo, el piso pasa a ser propiedad del banco o de la caja que concedió la hipoteca. Poco a poco, las entidades se están convirtiendo en una fuerte competencia para las inmobiliarias. Las entidades tienen en estos momentos una importante remesa de viviendas a las que urge dar una salida, y eso es lo que está haciendo que sus precios de venta puedan ser muy razonables. Sin embargo, antes de lanzarse a la aventura de comprar un piso de estas características conviene que el comprador mantenga cierta cautela. Hay que tener en cuenta cuál es el precio inicial sobre el que se aplica el porcentaje de descuento. Si es una cifra sumamente desorbitada, a efectos prácticos en poco o en nada ayudará el "descuentazo". Por eso, antes de nada si se está interesado en el inmueble se debe realizar un pequeño sondeo para conocer el precio de venta que tienen algunos inmuebles similares de la zona, y comprobar si el supuesto chollo merece o no la pena.