En el proceso de venta de un piso es fácil que en algún momento un potencial comprador, muy interesado, proponga firmar el contrato de arras. Y lo mismo ocurre cuando se quiere comprar una vivienda de segunda mano. Pero, ¿qué es el contrato de arras? ¿Cómo se rubrica y qué consecuencias tiene? Este contrato es un pacto de reserva con el que se entrega una cantidad de dinero concertada entre comprador y vendedor en concepto de señal. Es una garantía, pero también tiene algunos peligros, ya que se puede llegar a perder el dinero. A continuación, se explica de manera útil y sencilla todo lo que hay que saber acerca del contrato de arras.
Ahora es buen momento para vender una casa y, de hecho, se ha producido un repunte generalizado de la compraventa de viviendas, como constatan los datos del Consejo General del Notariado. Así, en el segundo trimestre de este año, las ventas crecieron en todas las comunidades autónomas, salvo en País Vasco, y se llegaron a superar las 142.000 transacciones.
En este escenario, si se desea poner a la venta un inmueble, es fácil encontrar comprador, pero hay aspectos menos sencillos, pues en este proceso aparecen numerosos trámites que hay que hacer y contratos y cláusulas con los que habrá que familiarizarse. Y lo mismo ocurre cuando se quiere adquirir una casa de segunda mano. Entre otros, está un concepto quizás desconocido: el contrato de arras. ¿Qué es, quién y cómo lo firman y qué hay que tener en cuenta?
¿Qué es un contrato de arras y qué debe incluir?
Es muy habitual denominar a una compraventa inmobiliaria contrato de arras. En realidad, no es un contrato autónomo, sino «una cláusula que se plasma en la mayoría de las compraventas y con la que se busca garantizar un cumplimiento», explica Rafael González Tausz, experto de Inmoabogados. Consiste en un pacto de reserva del inmueble por el cual se entrega una cantidad de dinero que se debe concertar entre comprador y vendedor como señal.
¿Y qué debe contener este contrato de arras o cláusula de arras? Lo más habitual e idóneo es que incluya toda la información que después irá en el contrato definitivo de compraventa. Es decir, debe aparecer la identificación del vendedor y el comprador, así como la de la vivienda y sus posibles anexos. Debe incorporar también el precio de la misma y de qué forma se procederá a pagarla, si se ha pactado cómo se abonarán los gastos, en qué fecha se formalizará la escritura, etc. Debe ser lo más detallada posible para evitar futuros problemas.
¿Es obligatorio firmar contrato de arras?
Si se quiere comprar una casa o vender un inmueble, se debe tener claro que no es obligatorio formalizar un contrato de arras, ya que el contrato puede existir incluso de forma verbal. No obstante, sí que resulta muy conveniente firmarlo para dar seguridad jurídica a un negocio de importe elevado, como es la venta de una vivienda y, aunque legalmente no es necesario, «entendemos que en la práctica sí lo es», señala el experto.
¿Dónde debe firmarse un contrato de arras?
Un contrato de arras siempre debería hacerse tras un previo asesoramiento legal con un abogado. Es un paso delicado, al que no siempre se le presta la debida atención «y que en demasiadas ocasiones se realiza sin asesoramiento alguno», expone González Tausz. Es habitual que este contrato se formalice en las agencias inmobiliarias, pero, en opinión del abogado, «a veces estas subordinan los intereses de las partes al mero hecho de obtener la firma para poder cobrar su comisión».
¿Hay que pagar algo por hacer un contrato de arras? No se puede hablar de costes fijos, ya que puede hacerse como documento privado. Pero, en caso de contratar a un abogado, los costes de elaborar el documento serían los que supusiera el asesoramiento jurídico.
Contrato de arras: ¿tengo que devolver el dinero de la señal si decido no vender?
Si el dueño del piso se echa para atrás en la venta y se ha firmado un contrato de arras, ¿qué ocurre? Y al revés: ¿qué pasa si es el potencial comprador quien decide no quedarse con la vivienda? La respuesta depende del tipo de contrato de arras firmado.
Por un lado están las arras penitenciales, que permiten desvincularse del acuerdo a cambio de perder dinero. Si el vendedor desiste, como penalización (según el artículo 1454 del Código Civil) deberá devolver por duplicado la cantidad que percibió como arras o señal. Sin embargo, si es el comprador quien da marcha atrás en el proceso, este perderá la totalidad del dinero dado como señal.
En cambio, hay otras arras que son tan solo confirmatorias o como pagos a cuenta. Estas últimas no permiten desvincularse del acuerdo «y el perjudicado podría judicialmente obligar a comprar o vender al incumplidor», advierte González Tausz.
