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Pueblo pequeño en venta: ¿qué se compra en realidad?

La idea es tentadora, aunque antes conviene sopesar las condiciones, la legislación y los inconvenientes

  • Autor: Por LAURA CAORSI
  • Fecha de publicación: 17 de febrero de 2010
Imagen: Alex Castella

Comprar un pueblo entero por menos de lo que vale un piso. Con esta atractiva consigna, los promotores inmobiliarios intentan abrir un canal novedoso en el sector. El abanico de opciones es muy amplio, pero las poblaciones no se pueden adquirir por ley, sino un conjunto de edificaciones privadas reunidas en un mismo lugar. Son pequeños núcleos rurales, abandonados o con pocos habitantes, cuyos inmuebles están en ruinas o en avanzado estado de deterioro. Por su antigüedad y ubicación, estos enclaves cuentan con algún edificio con valor histórico o arquitectónico -como castillos, iglesias o ermitas-, aunque también los hay más sencillos. Como dato orientativo, hay más de 500 aldeas en estas condiciones.

Sólo edificaciones privadas

El pueblo de Lacasta, en la provincia de Zaragoza, es el precedente más conocido de este tipo de transacciones. Se puso en venta hace dos años y tuvo un gran impacto mediático. Cuando la oferta salió a la luz, las cámaras de televisión de distintas cadenas enfocaron hacia las escasas casas, los corrales, el pajar, los restos del castillo y las 30 hectáreas de terreno rústico que se vendían por 189.000 euros. Y, como éste, ha habido otros, incluso más económicos. Para muestra, Oteruelo de Ocón, en La Rioja, donde se ofrecían once edificaciones del casco urbano y 5.000 metros cuadrados de terreno a cambio de 176.000 euros.

La oferta parece tan buena que lleva a preguntarse si es real o, al menos, dónde está el truco. Surgen dudas acerca de las ventajas e inconvenientes del negocio o a quiénes se dirigen estas propuestas. Pero el asunto fundamental es esclarecer si se puede comprar un pueblo, ya que como tales no se venden y, por ley, no se pueden adquirir. Cualquier núcleo de población, aunque esté deshabitado, se compone de bienes privados y públicos. La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) indica que todo bien público no es enajenable. Es posible comprar varios inmuebles en una aldea, incluso comprarlos todos, pero siempre habrá zonas de carácter público con jurisdicción municipal, autonómica o estatal. Y ésas no están en venta.

Es posible comprar todos los inmuebles de una aldea, pero siempre hay zonas de carácter público que no están en venta

Esta aclaración es de gran importancia. Cuando una empresa, un consorcio o un particular pone a la venta un pueblo, en realidad, ofrece un conjunto de edificaciones privadas reunidas en un mismo lugar. En ocasiones, son todos los solares y los inmuebles que hay en pie. Otras veces, son la mayoría. De ahí que, de forma coloquial, se hable de comprar un pueblo entero. Pero la FEMP insiste en que, desde el punto de vista jurídico, es imposible que una persona se convierta en propietaria de una población, por muy derruida, apartada o deshabitada que esté. Incluso cuando una pequeña aldea ha dejado de tener ayuntamiento y pasa a pertenecer a otro municipio o pedanía, quien adquiera los inmuebles del lugar deberá ceñirse a las normativas vigentes del consistorio que corresponda.

Perfiles de comprador

Por curioso que parezca, hay compraventas de este estilo porque hay personas interesadas, aunque no todas dan el paso final. El interés que despiertan estas propuestas inmobiliarias es altísimo. Tanto que, en alguna ocasión, los vendedores se han visto desbordados por las llamadas y los correos de los posibles compradores. No obstante, el interés inicial o el sueño del pueblo propio es muy diferente a los hechos. Aunque tengan el capital necesario o puedan reunir el dinero, adquirir una aldea abandonada supone lanzarse a una aventura costosa ya que, una vez comprados los inmuebles, como mínimo hará falta rehabilitarlos. Y esta segunda fase no es gratuita.

Entre los perfiles habituales de comprador destacan los inversores inmobiliarios y los particulares con un proyecto concreto de negocio. Los primeros centran su interés en la compraventa: adquieren por separado un buen número de propiedades y, después, las venden como un paquete urbanístico. Los particulares, por el contrario, se sienten atraídos por el conjunto y sus posibilidades. Orientan sus expectativas al sector turístico o a los proyectos sociales y ecológicos, como las comunidades naturistas, los huertos orgánicos, los balnearios y casas rurales o los centros de meditación. El agroturismo está de moda y las propuestas rurales "antiestrés" funcionan.

Entre los perfiles más usuales de comprador destacan los inversores inmobiliarios y los particulares con un proyecto concreto de negocio

Un ejemplo muy conocido y próximo -aunque fuera de las fronteras-, es el del prestigioso chef Alain Ducasse, quien adquirió un pequeño conjunto urbano en Bidarray (Francia) y reconstruyó todos los inmuebles para fundar allí mismo un hotel. Desde entonces, las antiguas casas funcionan como alojamiento y una de ellas, la más grande, como recepción y restaurante. Proyectos como éste son viables, pero requieren mucho dinero. Otras personas interesadas en comprar son quienes tienen un gran poder adquisitivo, encuentran un pueblo abandonado que les gusta y deciden reconstruir sus edificios para uso personal, no lucrativo.

Otros encaran la adquisición como una inversión a largo plazo, ya sea para intentar rehabilitar el pueblo, para legar ese bien a la familia o para venderlo más adelante si se revalorizan los terrenos. Por otra parte, muchas veces son los propios vecinos o ex vecinos de una aldea quienes empiezan a comprar algunas casas y acaban convertidos en los únicos dueños. Este caso es frecuente y no pasa tanto por el dinero como por la parte afectiva: los antiguos moradores de un pueblo intentan así evitar que desaparezca.

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