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Siete claves para evitar un desahucio

Contar con una póliza de seguro que garantice el pago de la hipoteca o la negociación con la entidad resultan fundamentales para evitar un desahucio

  • Autor: Por PABLO PICO RADA
  • Fecha de publicación: 13 de noviembre de 2012
Imagen: Beth Kanter

El inexorable aumento de ejecuciones hipotecarias pone de relieve el drama que padecen cientos de miles de familias. Ante la imposibilidad de hacer frente a la hipoteca, no solo se ven abocadas a la pérdida de su vivienda, sino que, además, la deuda contraída con su entidad se mantiene. Cada día se ejecutan en España más de 500 desahucios, según datos de la Asociación de Jueces para la Democracia y la organización Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Desde el inicio de la crisis, en 2007, se han producido cerca de 400.000 casos, como refleja la Asociación Hipotecaria Española (AHE). La situación es tan alarmante que ayer mismo la Asociación Española de Banca (AEB) anunciaba el compromiso de sus asociados de paralizar los desahucios durante los dos próximos años "en los casos en que concurran circunstancias de extrema necesidad". Y es que la legislación actual, objeto de crítica por parte del poder judicial y la sociedad que reclaman al Gobierno cambios en la normativa, presenta un importante desequilibrio en favor de la protección de las entidades frente a sus clientes. El presente artículo trata de arrojar ciertas claves para evitar un desahucio.

1. Revisar si hay algún seguro

El primer paso para evitar un desahucio ha de ser el de estudiar a fondo la situación económica particular, así como revisar las condiciones contratadas con la hipoteca. Desde la web de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), se ofrecen una serie de consejos para afrontar un desahucio.

Conviene anticiparse al momento en el que se incurrirá en un impago, exponer al banco la nueva situación y las posibilidades de pago

Señalan, en primer término, verificar si el pago de la hipoteca está garantizado mediante una póliza de seguro que actúe en caso de una subida de tipos de interés, en situación de desempleo o de incapacidad de la persona obligada al pago.

2. Exponer la situación a la entidad

Cuando resulta inviable continuar abonando la hipoteca, los expertos aconsejan ponerse en contacto lo antes posible con la entidad en la que se ha contratado. Conviene anticiparse al momento en el que se incurrirá en un impago, exponer la nueva situación y, en la medida de lo posible, las posibilidades de abono a corto, medio y largo plazo.

Hay que tratar de buscar y abrir todas las vías de negociación posibles, pues a los bancos también les interesa alcanzar una solución pactada con la que mantener, cuanto puedan, el cobro de la hipoteca.

3. Opciones ofrecidas desde los bancos

Las entidades intentan alcanzar acuerdos que les aseguren los pagos, aunque estos dependen de cada banco y de la situación particular del hipotecado. Las opciones que ofrecen las entidades son muy reducidas y muy pocos deudores pueden optar a ellas.

  • Refinanciar la deuda: es una posibilidad que dependerá en gran medida de la capacidad económica con que aún cuente el hipotecado. Consiste en cancelar la deuda contraída para contratar una nueva hipoteca con un tipo de interés menor, o mediante un plan de pagos que se ajuste mejor a la nueva situación, de modo que pueda ayudar a sufragar la cantidad adeudada.

    Las formas de reestructurar el préstamo hipotecario de una familia están reguladas por el reciente y controvertido Código de Buenas Prácticas Bancarias, aprobado por el Gobierno el pasado marzo y del que el Consejo General del Poder Judicial ha pedido en fechas recientes un cambio en la normativa. La adhesión al mismo por parte de las entidades es voluntaria, pero de obligado cumplimiento una vez firmado, y señala el periodo de carencia en la amortización del capital en hasta cuatro años. Además, la ampliación del plazo del préstamo hasta 40 años y la reducción del tipo de interés aplicable a euríbor + 0,25 puntos. Implica el pago de comisiones, pues este procedimiento exige la cancelación de las deudas pendientes, por lo que conviene hacer números.

    Ahora bien, tal y como recuerda la PAH, si el banco acepta esa vía, deben analizarse las condiciones de refinanciación de la deuda, de modo que se evite un simple aplazamiento del pago a un interés mayor. Así, recomiendan que el hipotecado acepte solo cuando espere un aumento de sus ingresos.

  • Dación en pago: en caso de que el deudor no pueda hacer frente a sus obligaciones de pago y no quepa la opción de una refinanciación, se prevé una quita de parte de la deuda para quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta. Esto es, una liquidación de las deudas pendientes. Si se produce otro impago, la dación puede solicitarse. Así la entidad se queda con la vivienda y se cancela la deuda.

  • Dación con opción de alquiler: solo es posible para familias con todos los miembros en paro y con las entidades adheridas de manera voluntaria al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Tras la dación en pago, una vez que la entidad obtiene la propiedad del piso, el deudor puede permanecer en él como arrendatario un mínimo de dos años. El importe del alquiler no se determina por los precios de mercado, sino sobre la base de la deuda pendiente, y la renta anual será equivalente al 3% del coste de la misma, en torno a 500 euros mensuales de media. Si bien, el impago de esta renta incluye intereses de mora del 20% por cada cuota impagada.

    La dación en pago es el caballo de batalla de este drama. A día de hoy, solo las familias con todos sus miembros en paro y que hayan agotado sus prestaciones, en riesgo de exclusión social, pueden acogerse a ella. Además, no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores. Estas son las condiciones exigidas:

    • Hipotecas correspondientes a primera y única vivienda, cuya cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos percibidos por el conjunto de la unidad familiar, en familias que carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas.
    • Deberán carecer de otros bienes y haber agotado sus prestaciones. El valor de la vivienda afectada no debe superar los 200.000 euros en municipios de más de un millón de habitantes y 120.000 euros para localidades de hasta 100.000 vecinos.

4. Acudir a redes de apoyo y asesoramiento

Estas redes sirven de apoyo y prestan información y asesoramiento para los deudores hipotecarios que lo precisen. Destaca el origen de una iniciativa popular, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH).

Desde el ámbito institucional, en Castilla y León se ha diseñado una red de apoyo y asesoramiento a los afectados que negocie en su nombre con las entidades, con atención jurídica y social.

5. Declararse en suspensión de pagos

Cabe la posibilidad de declararse en quiebra familiar, solicitando la declaración de concurso de acreedores de particulares en los dos meses siguientes al conocimiento de su estado de insolvencia.

Con la Ley Concursal, el deudor abre un proceso judicial que consigue paralizar las demandas por falta de pago, los intereses de la deuda y las ejecuciones en curso

Con la Ley Concursal, el deudor abre un proceso judicial que consigue paralizar las demandas por falta de pago, los intereses de la deuda y las ejecuciones en curso, para corregir el desequilibrio financiero mediante nuevos pactos con las entidades bancarias acreedoras. Así, se pueden saldar las deudas con condiciones más ventajosas y plazos más amplios. Es un proceso caro, pues requiere abogado y procurador, y no asegura obtener el calendario de pagos que se precisa.

6. Otros consejos de la PAH

  • Si la vivienda está adscrita a una actividad profesional: cuando el piso hipotecado esté ligado a una actividad profesional o empresarial, no podrá iniciarse su ejecución si el afectado es declarado en concurso.

  • Solicitar una prórroga tras la subasta: si la vivienda ha sido subastada, la persona afectada puede solicitar una prórroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus circunstancias personales.

  • Acogerse a la moratoria anunciada por el Gobierno: su objetivo es el aplazamiento temporal y parcial en la obligación del pago del 50% del importe de las cuotas por un periodo de dos años, con un máximo de 500 euros mensuales.

    La PAH recuerda que solo es aplicable a personas afectadas titulares de una hipoteca constituida para la adquisición de su vivienda habitual, que haya sido suscrita antes del 1 de septiembre de 2008 por un importe igual o inferior a 170.000 euros y que no se encuentren en situación de mora. Si se cumplen estos requisitos, se puede solicitar a la entidad bancaria la aplicación de la moratoria, que no es obligatoria para la entidad.

7. Alquilar o vender la vivienda

Como última y más drástica solución, y a la espera de posibles modificaciones en la ley, siempre que no se persiga mantener la vivienda habitual a toda costa y ya no pueda hacerse frente al pago de la cuota hipotecaria, puede venderse la vivienda a un tercero. Con esos ingresos, se sufragaría el préstamo hipotecario pendiente.

O bien, se podría conseguir los ingresos extra necesarios para pagar la cuota hipotecaria mediante el alquiler de parte de la vivienda.


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