Con la actual Ley del IRPF, la deducción por inversión en vivienda habitual es la deducción más importante en el ámbito de dicho impuesto, junto a las aplicables a quienes desarrollen actividades económicas y la deducción por donativos.
A los efectos de la citada deducción, se considera inversión en vivienda habitual tanto la adquisición de dicha vivienda como la rehabilitación, construcción o ampliación de la misma, así como las cantidades depositadas en cuentas vivienda. Sin embargo, en ningún caso tienen tal consideración los gastos de conservación y reparación de la vivienda, los de sustitución de elementos, mejoras ni adquisición de plazas de garaje u otros anexos que se adquieran independientemente de la vivienda.
La base de la deducción está constituida por las cantidades satisfechas cada año en concepto de inversión, esto es, las cantidades pagadas al vendedor o, en el caso de financiar la compra, los pagos correspondientes a la amortización de principal, intereses y demás gastos derivados de la financiación. La ley fija un importe máximo de base para la desgravación por la inversión realizada que asciende a 9.015,18 euros.
El importe de la deducción será el resultante de aplicar el 15% a la base de la deducción. No obstante, si se utiliza financiación ajena para la compra de la vivienda se incrementan los porcentajes aplicables para los primeros 4.507,59 euros anuales: la deducción es del veinticinco por ciento para los dos años siguientes a la compra, y pasa a ser de un 20% en el tercer año y siguientes.
En este sentido, hay que tener en cuenta que estos porcentajes incrementados no se aplican a la construcción o ampliación de vivienda, ni a los depósitos en cuenta vivienda y exige que el importe financiado suponga, al menos, el cincuenta por ciento del valor de adquisición y que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen el 40% del préstamo.
Cuando se adquiera una vivienda habiendo disfrutado de la deducción por viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva mientras las cantidades invertidas en esta última no superen las invertidas en las anteriores, siempre que hubieran sido objeto de deducción.
En el mismo sentido, cuando se hubiera transmitido la vivienda habitual y no hubiese tributado la ganancia patrimonial por reinvertir el importe de la transmisión en una nueva vivienda habitual, la base de la deducción por la inversión en esta última se verá también minorada en el importe de la citada ganancia no sometida a tributación. Además, se contempla una deducción adicional exclusivamente aplicable a los contribuyentes minusválidos, por las obras e instalaciones que realicen para la adecuación de la vivienda a sus específicas necesidades.
Por último, se establece un régimen transitorio para viviendas adquiridas antes del 4 de mayo de 1998, que permite comparar el efecto fiscal neto aplicable a la vivienda habitual bajo la antigua Ley con el resultado de las nuevas reglas de la deducción. Si se produce un perjuicio para el contribuyente, la diferencia se podrá aplicar como una deducción en la liquidación del IRPF.
