No todo sube con veinte años de por medio. Poco tienen que ver aquellas hipotecas de hace dos décadas con los préstamos que hoy se conceden para la compra de una vivienda: los intereses han pasado de dos dígitos a tan sólo uno y la cuota mensual se ha reducido a menos de un tercio. Sin embargo, la fuerte subida del precio de la vivienda ha impedido que estas mejoras se noten en su justa medida.
El mercado hipotecario español se ha multiplicado casi por 25 desde su liberalización en 1982, hasta alcanzar los 308.000 millones de euros, convirtiéndose así en uno de los mercados más dinámicos de la economía española, según un informe de la Sociedad Hipotecaria. El estudio indica que en estos 25 años se han concedido más de diez millones de hipotecas.
El fuerte incremento del volumen de hipotecas se ha producido, según el estudio, por el abaratamiento de los créditos, que ha propiciado la incorporación de nuevas capas de la población. El precio de los créditos ha caído en este periodo desde el 18% hasta el 5%, mientras que la vida media del préstamo ha crecido más del doble, de 10 a 25 años. Estas circunstancias han hecho que las cuotas mensuales de amortización por cada millón de pesetas se sitúen por debajo del 8% del salario mínimo, 36 euros (5.990 pesetas), mientras que en 1981 el importe medio de la cuota equivalía al 70% del salario, 108 euros (18.000 pesetas).
El estudio sobre este mercado revela que el crédito hipotecario se ha convertido en la operación financiera más habitual e importante de los españoles, lo que significa que la adquisición de una vivienda es su gasto principal.
En estas dos últimas décadas se ha financiado la construcción de más de cinco millones de viviendas nuevas y se han formalizado alrededor de diez millones de préstamos hipotecarios, de los cuales seis millones todavía continúan vivos. Con respecto a las viviendas protegidas (VPO), su peso relativo se ha visto reducido en un 19% desde 1993, hasta situarse en un porcentaje del 11% en el 2001.
Los cambios del mercado hipotecario han propiciado también un intenso proceso de renovación en la gestión de las entidades financieras. Mientras que en 1980, el préstamo se gestionaba, se comercializada y se administraba de forma artesanal, en los últimos años las entidades financieras han desarrollado métodos automáticos para la gestión de los préstamos.
Crecimiento imprevisto
La conclusión principal del ejercicio de 2001, según el informe de la Asociación Hipotecaria Española, es la fuerte subida del saldo de crédito hipotecario por encima de las previsiones, aunque las tasas de crecimiento interanual siguen decreciendo desde mediados de 2000. El volumen de crédito hipotecario el año pasado se situó en los 14 billones de pesetas y fue la financiación de vivienda libre para particulares el segmento que más creció, con un 21% de aumento.
En la revisión que el estudio de la Sociedad Hipotecaria realiza al pasado se comprueba que, a pesar las previsiones de enfriamiento de la economía, la morosidad ha registrado al final de este periodo los niveles más bajos de su historia, con un porcentaje del 0,61%.
Las previsiones de la Asociación Hipotecaria Española para el 2002 indican que la demanda seguirá descendiendo, pero los precios no bajaran debido a la inexistencia de un mercado de alquiler.
Además, no es previsible que bajen más los tipos de interés, con lo que una eventual subida de precios no podría ser absorbida por el coste financiero. También hay que tener en cuenta que el escenario económico del país indica menor crecimiento económico y, por tanto, menos creación de empleo, circunstancias que influyen negativamente en la formación de hogares. Para la Sociedad Hipotecaria la principal causa de la carestía del mercado de viviendas en propiedad es la inexistencia de un mercado de viviendas en alquiler ya que los españoles prefieren la vivienda de propiedad.
