Comprar una parcela para construir una vivienda

Comprar un terreno y edificar una vivienda no siempre interesa debido a los elevados gastos burocráticos y la ausencia de servicios básicos cercanos
Por Anna Elisa Savelli 28 de marzo de 2008
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Imagen: Javier Lastras

Comprar un pequeño terreno y construir una casa a medida es un sueño que pocos pueden materializar. Y aun en el caso de poder hacerlo realidad, adquirir suelo para edificar una vivienda es una decisión que se debe tomar con tranquilidad, ya que implica numerosos gastos en trámites burocráticos. Asimismo, es común que no se encuentren en un núcleo urbano -ya que los solares del centro son adquiridos por constructoras-, por lo que es preciso tener en consideración su acceso a servicios básicos como colegios, centros de salud, etc.

Facultad de edificar

Siempre que se adquiere un terreno para edificar una casa propia hay una serie de premisas que deben tenerse en cuenta para no equivocarse, entre las que destaca la compra de suelo rústico “ius aedificandi”, es decir, con la facultad de ser edificado. Pero, además, conviene tener en consideración otra serie de aspectos:

Comprobación Urbanística

  • Es recomendable comprobar en el respectivo ayuntamiento si el suelo se encuentra afectado de modo desfavorable por algún plan urbanístico proyectado, y constatar si cumple los planes urbanísticos en vigor. Se trata de confirmar que no se adquiere una parcela en la que no se pueda construir o una vivienda a punto de ser expropiada. La competencia para decidir qué suelo es rústico no protegido, y cuál es protegido (los terrenos para los que, por sus valores excepcionales, la función territorial o la defensa de la fauna, flora y el equilibrio ecológico, se establece un régimen especial de protección distinto del general) es de las comunidades autónomas.

    La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo que entró en vigor el pasado 1 de Julio de 2007 (sustituye a la Ley 6/1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones), considera dos situaciones básicas del suelo, el rural y el urbanizado (art.12), en función de las características objetivas del mismo. Esta ley no elimina el paso de suelo rural a suelo urbanizado, mediante la urbanización, por lo que hay que entender que el legislador autonómico puede mantener la clasificación como suelo urbanizable. Por lo tanto, de acuerdo con la nueva legislación estatal, solamente puede clasificarse como urbanizable el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen.

  • Si en la parcela que se adquiere se puede construir, hay que solicitar al ayuntamiento al que esté adscrito el terreno la pertinente licencia de obras.

  • Si se tienen dudas sobre los metros escriturados, se debe pedir al ayuntamiento una medición autorizada por un topógrafo y sellada por su colegio.

  • Si se desea partir en dos una parcela, el consistorio es también el encargado de informar sobre el mínimo de metros cuadrados de la parcela que deben ser destinados a la construcción, para después hacer la partición mediante una escritura notarial.

La edificación

  • Encontrar una parcela dentro en una ciudad o pueblo suele ser muy difícil, ya que los solares que se encuentran el centro urbano se destinan principalmente a la edificación de pisos. Por ello, lo habitual es adquirir un terreno en las afueras, y es recomendable encontrar una parcela con servicios propios y que se encuentre próxima al pueblo o a la ciudad. Además, es importante tener en cuenta la cercanía a servicios como el ayuntamiento, colegios, centros de salud, farmacias, tiendas, superficies comerciales, bibliotecas, y áreas deportivas y de recreo. Aunque también es cierto que no hay que temer comprar un terreno alejado de una ciudad (siempre que sea urbanizable o no esté en suelo afectado por ninguna protección), ya éstas se amplían con el transcurso del tiempo.

  • Es recomendable encontrar una parcela con servicios propios y que se encuentre próxima al pueblo o a la ciudad

    Si la parcela es urbana, puesto que se han cumplido los deberes de transformación del suelo a la hora de edificar, se debe tener en cuenta la tipología del terreno. Es necesario solicitar las normativas de construcción (de edificación, sistema de construcción y memoria de calidades de los materiales) en el respectivo ayuntamiento. Estas normativas sirven como guía de instrucciones para que el arquitecto redacte el proyecto de la casa.

  • En términos de construcción, es muy importante tener en cuenta el desnivel del terreno, ya que un suelo totalmente llano será más caro que si tiene pendiente porque hay más espacio aprovechable. En general, lo más recomendable es adquirir los terrenos con desnivel ascendente que tienen acceso desde la calle. Pero comprar un terreno con desnivel supone también gastos extra, como los generados por los movimientos de la tierra para nivelar, al menos, la zona en que se construirá la vivienda.

¿Comprar terreno como inversión o para disfrute propio?

Si con la compra del suelo la intención es invertir, debe considerarse la asociación con otros propietarios, ya que un suelo que debe ser urbanizado y edificado implica gastos muy elevados para una sola persona. Además, gran parte de las legislaciones urbanísticas requieren la mayoría de los propietarios de un ámbito para poder desarrollar la iniciativa privada. Cuando una obra es de iniciativa pública es el ayuntamiento quien la vigila en su totalidad, pero cuando es de carácter privado entra en juego la junta de compensación.

En los desarrollos de iniciativa privada previstos por el Plan General de Ordenación, los propietarios deberán presentar ante el ayuntamiento los instrumentos de desarrollo y gestión necesarios (Plan Parcial, Proyecto de Urbanización, Proyecto de Reparcelación) para la transformación del suelo en urbano, y cumplir así con las cargas urbanísticas con objeto de que se les reconozca el “ius edificandi”. Para la transformación de ese suelo, los propietarios constituirán una junta de compensación cuya finalidad será la equidistribución de cargas y beneficios entre los afectados, la reparcelación del suelo, y la adjudicación de las nuevas parcelas resultantes a cada propietario, sobre las que se les reconocerá el derecho a edificar. En definitiva, a través de la junta de compensación se repartirán entre los propietarios las zonas edificables establecidas en el planeamiento.

Si se compra suelo para invertir, conviene asociarse, puesto que un suelo que debe ser urbanizado implica gastos tan elevados que una sola persona no podría asumir

La junta de compensación no es una entidad mercantil, sino de derecho público que asume por delegación del ayuntamiento la potestad, planeamiento y gestión urbanística. En el desarrollo de esta función pública delegada, actúa también como intermediaria entre los propietarios y la administración. Es un organismo similar al de una cooperativa formada por los propietarios en función del suelo aportado que votan sobre qué proyecto de urbanización van a presentar, según el planeamiento urbanístico y de sus propios intereses.

Es función esencial de esta junta, además, ejecutar la urbanización, para lo que contrata a las empresas urbanizadoras. El hecho de que la ejecución de estas obras de urbanización pueda hacerse de forma simultánea con la edificación de las casas o de las naves depende de cada comunidad autónoma, pero, en principio, deberían realizarse primero una y luego la otra.

Para ejecutar una obra de estas características hay que seguir los siguientes pasos:

  • Un particular debe adoptar una medida preventiva para su finca. La parcela debe estar inscrita en el registro de la propiedad, siendo el resultado de un proceso previo de urbanización y reparcelación.

  • El comprador se debe inscribir como nuevo titular. Se recomienda que la urbanización esté totalmente ejecutada y los gastos sufragados. Aquellos que deseen construir deben realizar un proyecto de obra nueva, cuyo trámite puede alargarse 6 meses y debe estar presentado por un arquitecto.

  • Se otorga la licencia para ejecutar la obra. Dentro de este último punto es esencial contar con el certificado de final de obra, que respete la edificabilidad referida al planteamiento urbanístico, por ejemplo en cuanto al número de plantas que está permitido construir. Además, hay que tener la cédula de habitabilidad, es decir, la licencia de ocupación. Para la tramitación de estos proyectos y la obtención de las licencias se deben pagar tasas municipales de un 2% del presupuesto aproximadamente, según la obra.

Los riesgos

Cuando se compra una parcela para obtener un alto beneficio, hay que asumir también que el riesgo debe ser elevado, ya que que a mayor riesgo, se compra más barato y se obtendrá mayor plusvalía. Pero también se deberá afrontar el pago de más derramas por gastos de gestión, urbanización… El mayor riesgo se encuentra en la compra de suelo rústico o urbanizable no delimitado y sectorizarlo, hacer un plan parcial, un proyecto de urbanización y un proyecto de reparcelación. Los frutos de esta inversión podrán verse en cuatro o seis años después de su compra, un proceso que puede alargarse.

Si como particular se presenta una iniciativa privada de desarrollo urbanístico, será casi ineludible tener que negociar con el ayuntamiento respectivo, pues es él quien tiene la potestad de planeamiento y el poder decisorio sobre cómo deben ser los nuevos desarrollos urbanísticos.

Hay, demás, algunos supuestos en los que se permiten edificaciones en suelo rústico, especialmente para el turismo rural o usos agropecuarios. Para estos casos, hay que solicitar una autorización de uso excepcional que depende de una calificación urbanística previa de la comunidad autónoma en cuestión. Además, se suele requerir una superficie mínima para que el nuevo uso y la edificación se autoricen, que en Madrid, por ejemplo, es de 30.000 metros cuadrados.