Descalificar una VPO

Las comunidades autónomas han endurecido los requisitos para permitir que las viviendas protegidas puedan venderse en el mercado libre
Por Azucena García 7 de septiembre de 2007

La normativa en materia de vivienda reconoce la legalidad de la descalificación, un procedimiento por el cual una vivienda protegida deja de serlo y puede ser vendida en el mercado libre. Esto permite, entre otras cosas, vender el inmueble a un precio más alto que el que reconoce la Ley para las VPO. La consecuencia es que las personas que tienen que vender su vivienda protegida porque necesitan una más amplia o se ven obligadas a cambiar de residencia por motivos laborales, pueden hacerlo con un beneficio mayor, siempre que devuelvan previamente todas las ayudas públicas que recibieron para la adquisición. Sin embargo, esta situación podría cambiar a corto plazo. El boom inmobiliario también ha contagiado a esta práctica y las comunidades autónomas han comenzado a endurecer los requisitos para conceder la descalificación. Se trata de una medida con la que los titulares de VPO no se muestran muy de acuerdo, pero que intenta evitar la especulación y garantizar la existencia de un parque de viviendas asequibles.

Voluntaria o por sanción

Voluntaria o por sanción

La descalificación es una figura legal que permite a la vivienda protegida perder esta condición para que pueda venderse en el mercado libre. En la actualidad, la Ley marca un precio máximo oficial de venta para las viviendas de protección oficial (VPO), una cifra que queda lejos de los precios del mercado libre y que, en los últimos cinco años, ha llevado entre un 5% y un 10% de los titulares de VPO a solicitar la descalificación de sus viviendas. Es lo que se conoce como descalificación voluntaria. Además, existe otro tipo de descalificación, por sanción, que impone la Administración cuando se incumplen los requisitos que marca la Ley para las VPO. “Si la vivienda no se usa correctamente o se vende por un precio no autorizado, se descalifica, se exige la devolución de todas las ayudas que se hayan recibido para su adquisición y, como en el caso del País Vasco, se embarga”, explica el abogado y gestor administrativo Josep Manuel Gimferrer.

En sus más de 30 años de experiencia laboral en la gestoría Tramigestió de Terrassa (Barcelona), Gimferrer ha tramitado más de 6.000 expedientes favorables de descalificación. Asegura que es habitual que ésta se solicite y que las causas más frecuentes son la posibilidad de vender el piso a precio libre y la necesidad de ampliar la hipoteca “porque al ser VPO sólo se permite que la hipoteca sea por el 80% del valor de la vivienda, mientras que si es libre se concede una hipoteca por el 100% del valor”. Otras razones que se argumentan son la necesidad de acceder a un piso más amplio, porque el número de miembros de la familia ha aumentado, o a un piso más pequeño, como ocurre en caso de divorcio o separación. También solicitan la pérdida de la condición de vivienda protegida quienes por motivos laborales o de fuerza mayor tienen que cambiar de residencia.

Estos inmuebles sólo pueden transmitirse por los precios establecidos para segundas o posteriores transmisiones, de acuerdo a la normativa autonómica

Para regular todas estas situaciones, cada comunidad autónoma tiene su propia normativa. Los dos puntos fundamentales de ésta son la descalificación automática de las viviendas una vez transcurrido un periodo de entre 30 y 50 años -según el Plan al que se acojan las promociones- y la posibilidad de solicitar la descalificación a los 10 ò 15 años de comprar el piso. Pero esta situación podría cambiar en poco tiempo. De hecho, la normativa estatal establece que las viviendas protegidas que se acogen al Plan de Vivienda 2005-2008 tienen un régimen de protección de 30 años, durante el cual no puede procederse a su descalificación. Además, estos inmuebles sólo pueden transmitirse por los precios establecidos para segundas o posteriores transmisiones, de acuerdo a la normativa autonómica. El objetivo es, según el Ministerio de Vivienda, “garantizar la conservación de un parque público suficiente de vivienda protegida para que en el futuro todos los ciudadanos puedan ejercitar el derecho de acceso a una vivienda asequible que constituya su residencia habitual y permanente”.

Respecto a las viviendas protegidas anteriores al Plan 2005-2008, el régimen de descalificación es distinto y exige el cumplimiento de los requisitos previstos en el Plan al que se acoge cada una de las promociones. En este sentido, la normativa que se aplica es la propia de cada comunidad autónoma, que en algunos casos se ha endurecido de manera importante. La más extrema es la Ley del País Vasco, que directamente no permite la descalificación de las viviendas construidas a partir de diciembre de 2002. No obstante, al no tener carácter retroactivo, los pisos protegidos construidos antes de esa fecha pierden su calificación de VPO a los 20 o a los 30 años, según el Plan de Vivienda al que estén acogidos.

Requisitos y trámites

La descalificación voluntaria debe ser solicitada por los titulares de una vivienda protegida. El papeleo se realiza en la Administración de la comunidad autónoma donde está calificada la vivienda, en concreto, en la consejería competente en materia de vivienda. Allí se debe entregar el impreso de solicitud correspondiente, junto con una fotocopia del DNI o NIF, de la escritura de propiedad de la vivienda y de la escritura de la cancelación del préstamo cualificado (si se ha cancelado), que es el préstamo que concede la entidad de crédito que suscribe un convenio con Vivienda para ofrecer condiciones ventajosas al titular o titulares de la VPO. Todos estos trámites se deben realizar a partir de la fecha que establezca la normativa autonómica (entre 10 y 15 años) y antes de que concluya el periodo de calificación, ya que entonces la descalificación es automática.

Una vez que se ha concedido la descalificación de una VPO, no es necesario firmar unas escrituras nuevas

Desde el Consejo General del Notariado de España explican que una vez que se ha concedido la descalificación de una VPO, no es necesario firmar unas escrituras nuevas, “aunque lo que sí debe exigir el notario es que se cumplan todos los requisitos que marca la Administración para poder descalificar una vivienda de protección”. Además, hay que entregarle el certificado de descalificación emitido por la Consejería de Vivienda para que lo adjunte a las escrituras. En este certificado, se recoge que el solicitante ha devuelto las ayudas públicas recibidas por parte de la Administración general del Estado, la comunidad autónoma o el Ayuntamiento, más los intereses legales calculados desde el momento en el que se recibieron esas ayudas. Hasta que no se entrega esta cantidad, no es posible conceder la descalificación. “Posteriormente, el notario expide una copia simple, que envía a la consejería para que tengan constancia de que esa vivienda ya no es de protección, sino libre”, añaden en el Consejo.

Josep Manuel Gimferrer recuerda que el Decreto que regula la descalificación fue aprobado en octubre de 1978, lo que supone que las primeras viviendas que se calificaron como protegidas dejarán de serlo si sus propietarios no lo solicitan antes, “en 2009 ó 2010” (el plazo mínimo es de 30 años). Respecto a las ayudas que se tienen que devolver, explica que también deben hacerlo quienes hayan recibido alguna subvención por obras de rehabilitación o exenciones tributarias, aunque quienes compren una VPO en segunda transmisión “no tendrán que pagar nada” al no beneficiarse de ayudas públicas. En el caso de la Comunidad de Madrid también hay que pagar si se ha disfrutado de un derecho de superficie o suelo gratuito. En total, la cantidad a devolver oscila “entre 200 y 12.000 euros”.

De acuerdo a su experiencia, este experto asegura que la mayoría de las descalificaciones se conceden, aunque si la vivienda está ocupada por un inquilino en régimen de alquiler, éste tiene que dar su beneplácito o autorización “porque al descalificar cambia el alquiler, ya que pasa a ser alquiler libre”. Con todo, el tiempo de resolución suele durar entre tres y cinco meses. Si en ese plazo no se avisa de la resolución, la solicitud puede darse por denegada, aunque conviene preguntar en la propia Consejería de Vivienda por la gestión del expediente. Cada comunidad autónoma tiene un procedimiento distinto.

Evitar la especulación

Cuando se solicita la descalificación de una vivienda protegida, la Administración suele pedir que se presente una justificación. La finalidad de toda esta burocracia es evitar la especulación, tras detectar un aumento del número de solicitudes que ha coincido con toda la vorágine de ventas de pisos. También se pretende evitar la pérdida de un parque de viviendas de precio asequible al que puedan acceder las personas con ingresos económicos más modestos. Esta situación ha llevado a poner límites en un momento en el que la diferencia entre el precio de una vivienda protegida y otra libre es mucho mayor de lo que era hace una década. “La ley se está endureciendo en el uso de la VPO tanto para habitarla como a la hora de la transmisión, que ha de regirse por los precios máximos autorizados”, señala el abogado.

Para cambiar la calificación de protegida a libre se debe demostrar que la vivienda ha sido el lugar de residencia habitual y permanente del titular durante los últimos cinco años y que no se causa daño a terceros

Por su parte, Sergio Contreras, presidente de la Asociación de Propietarios de VPO de Andalucía, censura también a quienes se aprovechan de la descalificación para vender las viviendas en el mercado libre más caras, pero defiende que todos los casos no son iguales. En los años 80, recién aprobado el Decreto que regula la vivienda protegida, el coste de los pisos libres y protegidos era similar y el esfuerzo realizado por la Administración para construir VPO no era de la magnitud actual. Por esta razón, reclama que se permita devolver las ayudas prestadas, como establece la Ley, y se descalifique a cambio la vivienda sin mayores pegas. “Se ha hecho creer que nos han regalado las viviendas cuando, en algún caso, nos han dado sólo 300 euros en ayudas. Además, el precio era el mismo que el de una vivienda libre o tenía una diferencia ínfima”, agrega.

Otra de las razones por las que se exigen más facilidades a la hora de conceder la descalificación es porque, en los casos de separaciones o divorcios, al liquidar el piso comprado a medias, el que se va de la vivienda llega a percibir sólo unos 42.000 euros porque la vivienda se tasa como protegida. Con esa cantidad parece difícil adquirir un nuevo inmueble, por lo que Contreras pide que se analice “caso por caso”, en lugar de generalizar. “Más aún si se tienen en cuenta que en ningún momento en nuestras escrituras aparecía que debíamos esperar diez o quince años para solicitar la descalificación”, recalca.

El verano pasado se aprobó el Reglamento de Vivienda Protegida de Andalucía que recoge como principal novedad la posibilidad de descalificar una vivienda protegida para ponerla en el mercado libre a partir de 10 años. En él se exige también que para conceder la descalificación se deben cumplir determinadas condiciones y se prohíbe la descalificación de las VPO construidas sobre suelos procedentes de enajenaciones directas realizadas por administraciones públicas. Además, para cambiar la calificación de protegida a libre, se debe demostrar que la vivienda ha sido el lugar de residencia habitual y permanente del titular durante los últimos cinco años y que no se causa daño a terceros. “Es como si hubiéramos ingresado dinero a plazo fijo y lo quisiéramos recuperar pero no es posible. Quien entra voluntariamente, debería poder salir voluntariamente”, remarca Contreras.