El EURIBOR y los préstamos hipotecarios

Cuando acudimos a una entidad bancaria para pedir un crédito hipotecario las condiciones que nos ofrecen determinan la cantidad de dinero que tendremos que reintegrar al banco. Según explica el Banco de España en su Memoria de la Supervisión Bancaria de España del año 2001, la competencia entre las Entidades de Crédito ha aumentado en el campo de los créditos hipotecarios y la modalidad de tipo variable ha sido la que ha experimentado el mayor desarrollo. Por ello conviene analizar detenidamente qué tipo de interés nos conviene más, fijo o variable.

Tipos de hipotecas:

• Hipotecas a tipo fijo:Se establece una cuota fija para todo el plazo del préstamo. Hasta amortizar la hipoteca pagamos la misma cantidad mes a mes.

• Hipotecas a tipo variable:La cantidad a pagar depende de un índice de referencia acordado con el banco revisado regularmente. Si el índice se encarece, nosotros como titulares del crédito pagamos más y si su valor disminuye nuestra amortización también lo hará.

Las hipotecas fijas garantizan que la cuota a abonar al banco no variará. La desventaja que tienen es que el tiempo de amortización -entre 10 y 15 años- es muy inferior al que ofrecen las hipotecas variables y oscila entre 20 y 30 años. Esta circunstancia supone que para el mismo importe las cuotas mensuales sean mayores en las hipotecas fijas.

En caso de pedir un préstamo a interés variable, conviene elegir la variable oficial en función de la cual el tipo de interés cambiará, o sea el índice de referencia. Cuando contratamos un préstamo hipotecario el contrato se negocia bajo una fórmula que propone el banco, que suele ser del estilo “EURIBOR más 1,5%”, el índice de referencia elegido más un tanto por ciento relativo.

El EURIBOR es un índice oficial pero no el único que existe. El crédito se calcula en función del índice de referencia, por ello es importante conocer las ventajas que en cada caso concreto nos supone elegir un índice u otro para nuestras hipotecas.

Tipos de índices de referencia más utilizados:

• IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): Inma Anderez, abogada economista, explica que el IRPH es el interés medio al que están ofreciendo el conjunto de las entidades financieras -bancos o cajas- préstamos hipotecarios de plazo igual o superior a tres años que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes al que se refiere el índice”. Es un índice directamente relacionado con las hipotecas.

• El MIBOR (Madrid Interbanking Offered Rate): Es el tipo de interés que las entidades financieras tenían como referencia para los créditos. Según Ignacio Martínez, del Departamento de Comunicación del Banco de España, “se calcula a partir de la operaciones diarias cruzadas en el mercado de depósitos interbancarios nacional”.

• El EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate): Es definido por el Banco de España como “el tipo de interés de oferta al que una entidad de crédito está dispuesta a prestar fondos en euros a otro banco”. Inma Anderez indica que se calcula a partir de la oferta “de un panel de 57 bancos de los más activos y mayor calificación de rating en la zona euro” y “la media se efectúa después de la eliminación del 15% de las cotizaciones extremas y se redondea a tres decimales”.

Según un economista consultado “el EURIBOR por definición es el mejor tipo de interés para el consumidor, pues representa el tipo de mercado puro y éste es siempre el más competitivo porque depende directamente de la oferta y la demanda. El resto de tipos, en teoría, serán más altos”. “Cuando el EURIBOR baja las hipotecas resultan a su vez más económicas, ya que se trata de la principal referencia para estos créditos”, afirma.

Existen varios tipos de EURIBOR. El general se denomina EURIBOR de mercado y es el índice según el cual operan entre sí las entidades financieras. De él se deriva el llamado EURIBOR hipotecario, que se publica el día 20 de cada mes en el BOE. Para calcularlo se atiende a la variación que durante los últimos treinta días ha tenido el EURIBOR de mercado. Este índice se mantiene fijo cada mes y es el que se emplea en los créditos hipotecarios y préstamos de consumo. Cuando contratamos un crédito a tipo variable pactamos también un plazo de revisión, generalmente un año o seis meses. Cumplido ese tiempo se atiende al EURIBOR hipotecario vigente ese mes para actualizar nuestro crédito.

Según un estudio de la Sociedad de Tasación del año 2002, el precio medio de la vivienda en España, en el conjunto de las capitales de provincia, aumentó un 14,7% respecto al alcanzado en 2001. Es aconsejable que aquellos interesados en adquirir una vivienda conozcan sus derechos como usuarios y las obligaciones que tiene toda entidad financiera en cuanto a los préstamos hipotecarios, así como las características de los índices de referencia para tipos variables con el fin de ponderarlos y seleccionar el que suponga un mayor ahorro. La entidad financiera, por su parte, para decidir la concesión del préstamo tiene en cuenta dos aspectos, según comenta Inma Anderez: “la capacidad de pago, que es la parte de los ingresos que se destinan al pago de las cuotas de la hipoteca y la garantía que es la vivienda que se va a hipotecar. No hay que olvidar que se trata de un préstamo con garantía hipotecaria”.

En primer lugar, es recomendable que el ciudadano visite varias entidades de crédito y solicite folletos informativos en cada una de ellas, pues además de comparar precios, el contenido de estos puede exigirse a la entidad en caso de incumplimiento. Según establece la Circular 5/1994 del Banco de España, de 22 de julio, el folleto informativo sobre préstamos hipotecarios debe ser gratuito y tiene que incluir lo siguiente:

• Identificación del préstamo: Denominación comercial, cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado y moneda en la que va a efectuarse, si es distinta de la peseta.

• Plazos: Plazo total del préstamo, plazo de carencia de amortización del principal, periodicidad de los pagos y sistema de amortización del principal.

• Tipo de interés: Modalidad (fijo/variable), tipo de interés nominal aplicable, índice o tipo de referencia, plazo de revisión del tipo de interés y tasa anual equivalente.

• Información relativa a todas las comisiones aplicables.

Los préstamos hipotecarios no suponen un pago de la vivienda del 100%, sino que por lo general es un porcentaje del valor de tasación. Además, al índice de referencia la entidad financiera le añade un valor diferencial con el fin de obtener beneficios, y en algunos casos el llamado “redondeo”, realizado al alza. Juzgados como el de Madrid y Baleares lo han declarado abusivo. El cliente está en su derecho de solicitar que esta cláusula no se aplique en el contrato.

En cuanto a los índices de referencia, una de las característica del EURIBOR es que por ser consecuencia de la evolución de los tipos de interés recoge con mayor rapidez e intensidad tanto sus bajadas como las subidas.

En los últimos seis meses del año 2000 el índice disminuyó más de un punto. Hecho que ha supuesto un ahorro considerable para aquellas personas que pagaban hipoteca durante esas fechas. En el mes de diciembre del pasado año el EURIBOR descendió hasta el 2,872%, según informa Ignacio Martínez.

“En épocas en que la tendencia de los tipos de interés sea al alza interesarán los índices de referencia vinculados a entidades bancarias como lo es el IRPH -aconseja Inma Anderez-, y cuando la tendencia sea a la baja (momento actual) interesará tomar como referencia el EURIBOR”. De esta manera, el descenso en las cuotas a pagar se notará con mayor rapidez.

Por otro lado, el EURIBOR es la principal referencia que utilizan las entidades de crédito españolas para fijar el interés de los préstamos hipotecarios, lo que supone que la mayoría de la publicidad referida a este tema aparece con este índice y así sea más fácil comparar los precios. “Es un tipo de referencia `universal´ que lo usan tanto Cajas de Ahorro, como Bancos, y los clientes están más familiarizados con él”, afirma Anderez.

La decisión del plazo temporal de revisión del índice de referencia es uno de los puntos clave a negociar con la entidad financiera. Para adoptar una decisión que nos resulte más económica debemos tener en cuenta si el tipo de interés tiende a aumentar o a disminuir. En el primer caso, lo más favorable para el cliente sería la revisión a plazos largos.

Antes del mercado único europeo cada país tenía sus propios índices de referencia: el MIBOR en España, el LIBOR en Gran Bretaña etc. Con la llegada del euro el EURIBOR se convierte en el índice de referencia por excelencia en los estados que conforman la Unión Europea. La entrada del Euro ha incidido en que los tipos bajen en España.

En la actualidad el EURIBOR está próximo a su mínimo histórico (marcado en mayo de 1999, cuando quedó fijado en el 2,68%). Según los economistas consultados este es un buen momento para contratar créditos hipotecarios. “Si se contratan hipotecas variables con referencia EURIBOR la amortización resultará más barata”, subrayan.

El MIBOR era el tipo de interés a un año que se tenía como principal referencia para los créditos hipotecarios hasta la entrada de España en la Unión Económica y Monetaria (UEM). Desde el 1 de enero de 1999 las principales entidades financieras operan en el mercado europeo con el euro.

El MIBOR se queda obsoleto porque- como explica Ignacio Martínez del Banco de España- el número de días en que no se cruzan operaciones en el mercado interbancario nacional se ha visto incrementado. Sólo mantiene el carácter de tipo de referencia oficial para operaciones formalizadas con anterioridad a esa fecha. Según comenta Ignacio Martínez “la Orden Ministerial de 1 de diciembre de 1999 establece una nueva fórmula de cálculo para dicho índice al tiempo que le retira su carácter de tipo de referencia oficial para los préstamos que se suscriban con posterioridad a la entrada en vigor de dicha Orden”. A partir de entonces el EURIBOR se considera como índice oficial.

¿Significa esto que las hipotecas suscritas con anterioridad a esa fecha tienen que cambiar obligatoriamente de índice de referencia? No, porque la Ley 46/1998 también determina que el MIBOR “se seguirá calculando y publicando mientras concurran los requisitos técnicos necesarios para su elaboración”. Si ello no fuera posible, la misma ley faculta al Ministro de Economía y Hacienda para establecer una nueva fórmula de cálculo o un nuevo tipo o índice de referencia equivalente. Si esto tampoco fuese posible tendría que estipular un nuevo tipo o índice de referencia equivalente lo más similar posible al MIBOR.

De esta manera se garantiza la validez de los créditos contratados antes de 1999 y que tengan al MIBOR como índice de referencia. Para los contratos hipotecarios posteriores al 1 de enero de 1999, el índice de referencia más utilizado para determinar el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable es el EURIBOR.