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El notario en la compraventa de una vivienda

Una transmisión del inmueble no tendrá carácter oficial si no ha sido elevada a escritura pública

El ordenamiento jurídico español no prevé como obligatoria la intervención de un notario para que una compraventa se lleve a cabo de forma plena y absoluta. Sin embargo, aunque la presencia del notario no sea obligatoria, puede resultarlo si alguna de las partes lo exige. Además, hoy en día, es poco común la compraventa de un inmueble que no se escritura ya que, además de la seguridad jurídica que transmite la presencia de un notario, para que se pueda concretar una hipoteca la Ley exige que se configure sobre un bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad y allí sólo tienen cabida los documentos notariales, judiciales o administrativos.

Img notariaImagen: Dantadd

El correcto devenir de un negocio inmobiliario obedece a múltiples factores, pero, en gran medida, depende del buen hacer y del rigor de diversos profesionales, desde el agente oficial de la propiedad inmobiliaria, pasando por el abogado experto en la materia, hasta llegar a la sala de una notaría, para finalizar en la mesa del despacho del registrador de la propiedad correspondiente. De todos ellos, el notario requiere, por su trabajo directo con las partes contratantes, de una especial mención y un estudio más detallado

La figura del notario actual ha perdido esa "pátina" de profesional inaccesible que venía arrastrando desde épocas anteriores y se ha convertido en un experto en derecho que está en contacto con el cliente para asesorarle sobre la corrección jurídica del negocio concreto que se va a celebrar, dando forma legal a la voluntad de las partes intervinientes.

Escritura pública

Entre todas las operaciones en las que interviene un notario, la más común y conocida es la de elevar a escritura pública la compraventa de un bien inmueble (vivienda, local, finca...) por lo que, a continuación se exponen cuáles son las funciones que dicho profesional del derecho desempeña en esta labor y cuáles son sus responsabilidades.

Una de las notas diferenciadoras de la función notarial es la de actuar como fedatario público, puesto que la tarea básica del notario es encargarse de la formación de la denominada "fe pública", es decir, de la verdad oficial. Sobre el notario recae la responsabilidad de identificar a quienes otorgan e intervienen en la escritura de compraventa que autoriza y cuyo original archiva en su protocolo.

De este modo, a través de dicho documento y su copia, "hace prueba plena de la realidad del otorgamiento, de la literalidad de las manifestaciones de las partes y de la identidad de éstas". Sin este triple contenido corroborado por la fe pública notarial, el negocio jurídico, y más concretamente el de la transacción inmobiliaria, no será fiable, no tendrá el carácter de verdad oficial y no constituirá la medida adecuada para evitar el litigio sobre cualquiera de los tres aspectos citados.

Intervención no obligatoria

A pesar de esto, se debe decir que nuestro ordenamiento jurídico no prevé como obligatoria la intervención de un notario para que una compraventa se lleve a cabo de forma plena y absoluta. De hecho, es perfectamente legal comprar y vender un objeto (mueble o inmueble) sin la presencia de notario y sin inscribir la compraventa en el registro de la propiedad, simplemente se precisa del consentimiento de las partes y de que estén de acuerdo en el objeto y el precio en cuestión. Ahora bien, lo que si prevé el Código Civil es que si cualquiera de las partes intervinientes en la compraventa lo desea, puede solicitar a la otra que comparezca ante un notario para elevar a escritura pública dicha transmisión por lo que, aunque la presencia del notario no es obligatoria, puede resultarlo si alguna de las partes lo exige.

Finalmente, y a este respecto, sólo queda decir que en la actualidad no es nada habitual formalizar la compraventa de un inmueble que no se escritura ya que, además de la seguridad jurídica que transmite la presencia de un notario, muchas de las veces se precisa hipotecar dicho inmueble, y para que se pueda concretar la hipoteca la ley exige que la misma se configure sobre un bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Un requisito que sólo es factible cuando se ha confeccionado primeramente una escritura pública (en el Registro de la Propiedad sólo tienen cabida los documentos notariales, judiciales o administrativos, nunca los contratos privados, de ahí la necesidad de documentar en escritura pública notarial la compraventa privada). Quien más quien menos ha pasado por esta experiencia de acudir al notario como comprador acompañado del apoderado del banco correspondiente para que, una vez comprado nuestro inmueble, el mismo se hipoteque a favor de dicha entidad bancaria.

Una profesión regulada por el Estado

Es necesario reseñar que la profesión de notario se encuentra regulada por el Estado en cuanto a su acceso y permanencia en la misma. Puesto que el notario no es un profesional cualquiera, su ejercicio debe ser controlado por instancias superiores ya que, tal y como hemos destacado anteriormente, su función básica es la formación de la verdad oficial y esa labor se realiza en favor del interés colectivo de toda la sociedad, sin que la misma pueda quedar en manos de personas que no vayan a tener unas exigencias en cuanto al desempeño de su labor.

Excepto en casos muy concretos las partes serán quienes decidan libremente a qué profesional acudir

Por esta razón, además, sus tarifas y precios (los denominados aranceles notariales) son los mismos para todos los notarios; están fijados por el Gobierno mediante real decreto y son obligatorios, es decir, ni los notarios ni los colegios pueden modificarlos, y los notarios están obligados a aplicarlos estrictamente en toda su actividad profesional. Además, excepto en casos muy concretos, hay plena libertad de elección de notario, por lo que las partes serán quienes decidan a qué profesional acudir (en el caso de las compraventas, la costumbre señala que lo elegirá el comprador aunque no existe ninguna norma que impida acordar otra cosa). En la práctica, muchas veces, quien elige el notario es el empleado del banco con quien se vaya a hipotecar el inmueble, ya que suelen conocer a los notarios y tienen costumbre de trabajar con los mismos profesionales.

A través de este férreo control de la profesión notarial basado en el interés público se consigue asegurar el tráfico jurídico en general y particularmente se dota de seguridad jurídica al sector del mercado inmobiliario. Un sector que precisa de mayores garantías en cuanto que se realizan transacciones que afectan a terceros.

A la vista de lo expuesto se puede deducir la importancia actual de la figura del notario en el sector del mercado inmobiliario puesto que de su intervención, combinada con la de otros profesionales y más concretamente con el registrador, deriva la correcta realización de la compraventa de un bien inmueble.

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