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Qué debo pagar al cancelar la hipoteca

Siempre hay gastos, pero se pueden abaratar si se prescinde de la intermediación de bancos y gestorías al hacer los trámites de cancelación

img_hipoteca 5 Imagen: roland maier

A pesar de la crisis, hay afortunados que en los últimos años han podido terminar de pagar sus hipotecas. Pero, en muchos casos, les ha salido muy caro. Notarios y registradores de la propiedad cobraron de más a cientos de miles de clientes que cancelaron su crédito. En total, fueron 400 millones de euros que ahora se ven empujados a devolver para cumplir la sentencia del Tribunal Supremo que les obliga a hacerlo. Aunque a raíz de este fallo los honorarios serán menores, los trámites para cancelar la hipoteca siempre conllevan un gasto, aunque si se prescinde de la intermediación de bancos y gestorías y se hace de forma personal, se pueden reducir. En este artículo se indica a quienes pronto terminen de pagar su hipoteca qué deben abonar y cómo cancelar su crédito.

Realizar en persona los trámites de cancelación de hipoteca, más barato

¡Al fin! Pagar la última cuota de la hipoteca supone terminar con uno de los mayores gastos fijos que pesan sobre la economía de una familia. Pero no hay que cantar victoria. Aún falta realizar un último trámite: llevar a cabo su cancelación, un paso final que conlleva una serie de desembolsos. Es muy frecuente que la entidad financiera pida una provisión para hacer frente a los costes que supone cancelar este crédito. Pero conviene saber que se puede hacer sin la intermediación del banco, ni de una gestoría y, sobre todo, que si se lleva a cabo de forma personal, se ahorra dinero.

Si la cancelación no se hace efectiva, el Registro de la Propiedad lo hará sin coste para el usuario, pero pasados 20 años

Si la hipoteca no se cancela en el Registro de la Propiedad, este lo hará sin ningún cargo para el usuario, pero pasados 20 años. Pero no realizar este trámite supone una importante limitación: en ese intervalo constará que hay una hipoteca vigente, por lo que la posibilidad de obtener nuevos préstamos o créditos se verá mermada.

Qué pasos dar para cancelar la hipoteca

¿Cómo proceder a la cancelación de la hipoteca? ¿Qué gastos hay que asumir? Los pasos que se deben seguir son los siguientes, y en este orden:

  1. Pagar en el banco

    Lo primero que se debe hacer es acudir al banco donde se tiene contratada la hipoteca y abonar la cantidad pendiente y la comisión por cancelación. Esta depende del capital prestado y oscila entre un 0,25% y un 0,50% del total.

    Tras pagarlo, en la entidad deben expedir el certificado de deuda cero. Aunque algunos bancos cobran entre 100 y 200 euros por entregar este documento, deberían hacerlo de manera gratuita.

    Además, justo en ese momento, es habitual que pidan una provisión de fondos para realizar todo el proceso que sigue: notario, registro, acudir a Hacienda... Cuando se indique al cliente la posibilidad de que el banco se encargue de los trámites, este debería (si tiene tiempo) rechazar el ofrecimiento de la entidad y decidir hacer él mismo el "papeleo", ya que puede ahorrarse bastante dinero.

  2. Realizar el "papeleo" Tampoco conviene dejar la cancelación registral en manos de una gestoría. En caso de recurrir a sus servicios, el gasto se puede disparar, pues es uno de los más abultados del proceso.

    • Acudir al notario:

      Una vez conseguido el certificado, hay que llevarlo al notario junto con la escritura de la hipoteca. Allí se hará una escritura pública de cancelación, que debe ser firmada por un apoderado del banco (la notaría se encarga de llamarlo). No hace falta la presencia del cliente y, según indica el Banco de España, la entidad no debe cobrar nada por el desplazamiento del apoderado. Además, se puede acudir a cualquier notario, no es necesario ni obligatorio que sea el mismo con el que se firmó la hipoteca.

      El Real Decreto ley 18/2012 de 11 de mayo cambió los honorarios e impuso un mínimo de 90 euros a esta operación realizada por el notario.

    • Pasar por Hacienda:

      Tras haber ido al banco y visitado al notario, hay que ir a una delegación de la comunidad autónoma correspondiente para solicitar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (mod.600). La cancelación de la hipoteca está sujeta a la tenencia de este impuesto, pero está exento de pago (salvo el precio del formulario, que ronda un euro). Es un trámite muy sencillo, pero si se tienen dudas respecto a cómo cumplimentarlo, los funcionarios de la propia delegación indican de qué manera se debe rellenar.

    • No olvidar ir al Registro de la Propiedad:

      Cuando ya se tiene la copia del impuesto, los papeles del banco y las escrituras de la notaría, hay que ir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. No es obligatorio y, pasados 20 años, el Registro la cancela sin coste alguno, pero si no se da este último paso, aparecerá la existencia de una hipoteca vigente y será más difícil conseguir crédito en caso de necesitarlo.

      El coste puede ser muy variable porque depende de los conceptos que carguen. Como en el caso de los notarios, el Real Decreto-ley 18/2012 impuso un mínimo que los registradores deben cobrar por este trámite. Son 24 euros, que se incrementan después en función del importe de la hipoteca.

    • Obtener una Nota Simple:

      Este trámite no es necesario. Pero, si se desea, para verificar que se ha cancelado la hipoteca, se puede pedir una Nota Simple y comprobar que ya no existe la carga de la hipoteca.

      La nota es solo informativa y brinda, de manera breve y concisa en soporte papel, los datos sobre la situación jurídica de la finca. Se puede obtener por correo electrónico a través de la página web de los Registradores de la Propiedad.

      Es facturada de forma directa al usuario por el registrador que la expida y su precio ronda los 9 euros por finca, según indican desde el Colegio de Registradores.

Si me cobraron de más al cancelar la hipoteca...

A raíz de la sentencia del Tribunal Supremo (obliga a notarios y registradores a devolver los más de 400 millones de euros cobrados de más en miles de cancelaciones hipotecarias), el Consejo General del Notariado ha señalado que se compromete a comprobar y revisar estos préstamos hipotecarios a petición de los interesados.

En los colegios notariales (en todas las comunidades autónomas los hay) cuentan con un departamento de atención al usuario, donde analizarán cada caso concreto. Si procede, se devolverá el importe cobrado de forma indebida.

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