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Javier García-Mateo, director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman

Quien quiera vender una vivienda, debe estar dispuesto a negociar el precio

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: lunes 14 julio de 2008

El mercado de la vivienda se encuentra deprimido. El frenético ritmo de comercialización de hace unos años, cuando muchas inmobiliarias colgaban sus carteles de venta y apenas en unos días habían colocado sus pisos, se ha frenado por completo. En algunas provincias, como Madrid, se ha pasado de vender once pisos al día, a una media de sólo cinco viviendas de nueva construcción. Así lo confirma el último estudio elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. El director de análisis e investigación de mercados de esta firma, Javier García-Mateo, asegura que el exceso de producción de viviendas, el incremento de los tipos de interés y el aumento de la tasa de desempleo son sólo algunos de los aspectos que justifican la desaceleración que se vive hoy en el mercado inmobiliario español. Los precios caen y lo más probable es que sigan haciéndolo en los próximos meses; incluso las viviendas de algunas regiones verán caídas del 10% el próximo año. En su opinión, quienes quieran vender un inmueble deben estar dispuestos a negociar el precio, ya que los pocos compradores que se acercan al mercado lo hacen con mucha cautela. No obstante, no hay gangas, aunque sí se pueden encontrar oportunidades en zonas privilegiadas. En cualquier caso, los pisos que mejor se venden son los que no superan los 300.000 euros.

¿Cuánto pueden caer los precios de vivienda nueva y usada en España en 2008?

Según los estudios que hemos realizado, el precio de la vivienda en España ha caído en términos nominales entre un 5% y un 8% respecto a 2007. De todos modos, este descenso de los precios se ha visto compensado con el incremento del coste de una financiación referenciada al Euribor.

Y en 2009, ¿qué ocurrirá?

Respecto a las previsiones para el próximo año, no se puede generalizar. Aquellas zonas o ciudades donde la oferta sea escasa no tienen por qué mostrar descensos desde los niveles actuales. Sin embargo, aquellas zonas donde exista una evidente sobreoferta pueden presentar descuentos incluso por encima del 10%.

¿Por qué se está produciendo esta caída?

El progresivo deterioro que desde mediados de 2007 han experimentado las variables macroeconómicas ha desencadenado en una situación de desaceleración en el crecimiento económico. Ahora hay mucha cautela a la hora de tomar decisiones de compra o inversión en el sector inmobiliario.

Por un lado, el importante incremento en el precio de los inmuebles que llegan al consumidor final ha situado la inflación en una cifra muy por encima de lo requerido por una economía sana. En consecuencia, y con el objetivo de controlar los altos niveles de IPC, los tipos de interés han sufrido fuertes ascensos. Además, la crisis de liquidez del sistema financiero y las restricciones en la concesión de préstamos está paralizando o, cuando menos, retrasando los posibles procesos de compra.

Los pisos que tienen mejor ritmo de ventas son los que no superan los 300.000 euros de pecio medio

¿Cuánto han caído los precios en los últimos doce meses, por ejemplo, en las principales ciudades españolas, como Madrid o Barcelona?

Depende de los barrios. En las zonas céntricas no ha habido variaciones a la baja superiores al 5%. En las descentralizadas sí se han podido observar descensos de hasta el 8%.

¿Qué tipo de pisos son los que mejor se venden en la actualidad? ¿Y los que peor?

Los pisos de menos de 300.000 euros de precio medio son los que mejor ritmo de ventas están alcanzando. Por otro lado, los barrios más exclusivos de Madrid o Barcelona mantienen ritmos de venta tolerables. La peor parte se la está llevando el segmento medio del mercado.

¿Están los promotores haciendo rebajas de sus proyectos? ¿A cuánto pueden ascender esas rebajas?

No se puede hablar en este momento de que haya «rebajas» inmobiliarias, ya que los precios de salida de la mayoría de los promotores apenas ofrecen descuentos de un solo dígito en la mayor parte de los casos. Más bien, los promotores están instrumentalizando nuevas formas de comercialización como el alquiler con opción a compra o las subastas a la inversa.

¿Es posible encontrar gangas de vendedores desesperados por vender, o sólo algunos precios más asequibles?

El exceso de producción de los últimos cuatro años junto a la notable escalada del Euribor ha provocado que hoy en día exista un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda. Los precios no han experimentado los cambios que la demanda espera, y más que gangas o precios asequibles, lo que vamos a ir observando por el lado de la oferta son oportunidades que por su ubicación privilegiada antes no se podían encontrar.

Los promotores no están haciendo rebajas, pero sí usan nuevas formas de comercialización como el alquiler con opción a compra o las subastas a la inversa

A quienes quieran o necesiten vender su piso, ¿les aconsejaría esperar o poner en venta su inmueble cuanto antes?

Cada caso es diferente. En este momento, si se quiere vender en el corto plazo se debe estar dispuesto a negociar con el comprador con cierto margen, pero tampoco esto quiere decir que haya que reducir el precio en un 30% de forma generalizada. Cada vivienda es distinta, como las circunstancias de cada vendedor, que también lo son.

¿Cuánto se ha incrementado el coste financiero que hay que asumir para comprar una vivienda en los últimos años?

Desde el año 2003 se ha duplicado como consecuencia de la subida del Euribor. En el año 2003 marcó un mínimo en 1,93% y ahora está en torno al 5%. El coste de la financiación hipotecaria se ha incrementado un 46% en los últimos cinco años. Ahora cuesta mucho más pagar un préstamo y eso está afectando a la venta de inmuebles.

¿A partir de qué valor el Euribor sería capaz de provocar una crisis aguda en el mercado de vivienda?

Por encima del 5,75% la situación financiera de los hogares se expone a un claro riesgo de incremento de la morosidad. A cierre de mayo, el Euribor se situó en el 4,99%.

En el escenario actual (desaceleración económica, subida del IPC, del petróleo…), ¿cómo estima que se comportará el Euribor en los próximos meses?

Es difícil que el Banco Central Europeo suba los tipos de interés por encima del 4% pese a las palabras de Trichet. El riesgo de recesión en la eurozona es alto y, aunque la inflación también lo es, pensamos que la diferencia entre tipo oficial y el Euribor no debe superar el nivel actual.

¿Estima que hay sobreoferta en la actualidad?

Es evidente, se ha constreñido más de lo que la demanda puede absorber. El «stock» supera el 30% de la oferta inicial.

En 2008 no se comenzarán más de 250.000 viviendas, un 60% del volumen iniciado en 2007

¿Cuánto se tarda hoy en vender una promoción y cuánto se tardaba hace un par de años?

En grandes capitales como puede ser el caso de Madrid, donde el plazo medio para la comercialización de una promoción media era de 24,5 meses en 2007, en 2008 se necesitan cerca de 32 meses. Este período es algo superior si nos trasladamos a segundas residencias en la costa. Los reducidos ritmos de venta reflejan que para comercializar una promoción de tamaño medio en el mercado de segunda vivienda de la Costa del Sol se necesitan más de 50 meses, tres veces más que en el año 2002.

¿Ha desaparecido la figura del especulador, que compraba pisos como inversión y no como vivienda habitual?

La expectativa de bajada de precios y el temor de futuros repuntes del Euribor hace que hoy apenas se estén materializando operaciones de compra-venta, y menos desde un punto de vista inversor.

¿Cuándo puede volver a producirse un boom inmobiliario como el vivido a finales de los 90 y principios del siglo XXI?

Será difícil que vuelva a producirse. En el pasado se dieron al mismo tiempo fenómenos irrepetibles: tipos de interés muy reducidos, inmigración histórica y la entrada en el euro. La combinación de estos factores tiró al alza de los precios de los pisos. En la actualidad, es difícil que volvamos a ver tal combinación de factores.

¿Cuántas viviendas se construirán este año (en comparación con las 900.000 que se construyeron en 2006, récord en España)?

Estimamos que en 2008 no se comenzarán más de 250.000, un 60% del volumen iniciado en 2007.


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