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La subasta, otra vía para lograr una vivienda

Cualquier persona puede beneficiarse de este procedimiento judicial para adquirir un inmueble

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: miércoles 7 febrero de 2007

Todos los interesados en comprar una vivienda propia pueden hacerlo sin la necesidad de contratar los servicios de una inmobiliaria y de leerse la infinidad de anuncios sobre ventas de inmuebles. En una subasta se pueden adquirir pisos por menos dinero que el que se paga en el mercado inmobiliario habitual. Pero es difícil saber cuántas viviendas pueden subastarse públicamente en una ciudad, ya que éstas pueden estar organizadas por una institución, como la Hacienda pública, o un organismo privado, como un banco o caja. No obstante, independientemente del organismo subastador, el procedimiento es muy parecido: se fija la fecha de celebración, se relatan los bienes que se subastan, su valor inicial y las cargas que tienen si las hay. Para tomar parte en la puja, los participantes deberán depositar previamente el 30% del valor que se haya dado al bien inmueble. La subasta se anunciará con un mínimo de veinte días de antelación. El postor que se quede con la vivienda tendrá que asumir las cargas o gravámenes anteriores y la responsabilidad derivada de ellos: pagar las cuotas adeudadas a la comunidad de propietarios del año en curso y del anterior así como el Impuesto de Bienes Inmueble del año y del ejercicio anterior si no los hubiera pagado el antiguo dueño.

Embargo

En algunas ocasiones el impago de deudas, multas o impuestos puede desembocar en que un bien sea embargado y posteriormente subastado.

En algunas ocasiones el impago de deudas, multas o impuestos puede desembocar en que un bien sea embargado y posteriormente subastado

Si el titular de una hipoteca deja de pagar las cuotas, la entidad financiera que le prestó el dinero puede terminar embargándole la vivienda. También puede suceder que un propietario vea confiscados sus bienes por parte de la Administración Pública en el ejercicio de sus facultades de recaudación, por describir un caso. Posteriormente, si no se llega a un "convenio de realización" -acuerdo entre el acreedor y el titular del bien que se va a embargar para ajustar el modo de obtener su valor de la manera más eficaz- estos inmuebles serán subastados públicamente. El importe de salida será el resultado de descontar de su valor de mercado las cargas anteriores al gravamen -como la hipoteca- por el que se haya efectuado la ejecución. Así lo establece el capítulo IV de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil relativo al procedimiento de apremio. A falta del acuerdo señalado, la subasta se llevará a cabo mediante una persona o entidad especializada o subasta judicial.

Así, a diferencia de lo señalado en la anterior Ley de Ritos, la actual normativa permite que la realización forzosa de los bienes inmuebles embargados se lleve a cabo de manera diferente a la subasta judicial. Es el llamado 'convenio de realización'. Además, la ley establece que, a falta de este convenio de realización, la transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles embargados se llevará a cabo mediante alguno de los siguientes procedimientos:

  • Enajenación por medio de persona o entidad especializada, en los casos y en la forma previstos en la Ley.
  • Subasta judicial.

Parece que la propia redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil quiere que se prime el hecho de que las partes que forman parte de un procedimiento judicial convengan de mutuo acuerdo la forma de obtener el valor del bien embargado y, a falta de acuerdo, que dicha enajenación se ponga en el mercado por una persona o entidad especializada en lugar de llegar a la subasta judicial.

¿Quién organiza las subastas?

A petición del acreedor o de la persona embargada, siempre que las características del bien embargado así lo aconsejen -como es el caso de los bienes inmuebles-, el tribunal podrá acordar mediante providencia, que la subasta la realice una persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate.

También podrá acordar el tribunal, cuando así se solicite en los términos previstos en el párrafo anterior, que el bien se venda a través de una entidad especializada pública o privada. Cuando así se disponga, la enajenación se acomodará a las reglas y usos de la casa o entidad que subaste o enajene, siempre que no sean incompatibles con el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado.

Hay varios organismos que se encargan de enajenar inmuebles a través de subastas, como la sociedad estatal Segipsa, que gestiona garajes, locales o viviendas que pertenecen al Patrimonio del Estado o Caja Madrid. También hay otras entidades especializadas en la realización de bienes inmuebles embargados como es el caso del Servicio de Enajenaciones de Inmuebles de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de Abogados de Vizcaya.

Procedimiento de subasta

Sin embargo, en el presente artículo vamos a tratar de explicar la posibilidad que le asiste a cualquier persona para lograr una vivienda a través de la subasta judicial. Como ya hemos adelantado en los párrafos anteriores, el procedimiento de la subasta de bienes inmuebles viene recogido en la sección 6ª del capítulo IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su estimación económica el importe de todas las cargas y derechos anteriores a los impagos que hubieran motivado el embargo

Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su estimación económica el importe de todas las cargas y derechos anteriores a los impagos que hubieran motivado el embargo

y cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Es decir, el valor de la vivienda será el que resulte de descontar de su valor de mercado las cargas anteriores al gravamen, por ejemplo hipoteca, por el que se hubiera despachado ejecución.

La subasta se anunciará con veinte días de antelación, cuando menos, al señalado para su celebración. La subasta se publicitará por medio de edictos, que se fijarán en sitio destacado, público y visible en la sede del tribunal y lugares públicos de costumbre. Además, a instancia del ejecutante o del ejecutado y si el tribunal lo juzga conveniente, mediante providencia se dará a la subasta la publicidad que resulte razonable, utilizando los medios públicos y privados que sean más adecuados a la naturaleza y valor de los bienes que se pretende realizar. Hoy en día, y gracias al avance de las nuevas tecnologías de la información y comunicación (TIC), también suelen publicarse las subastas judiciales a través de las páginas web que disponen las diferentes administraciones de justicia.

Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 30% del valor que se haya dado al bien inmueble. La persona interesada en participar en la subasta deberá presentar resguardo que justifique que ha realizado el depósito en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, o que ha prestado aval bancario por el 30% del valor de tasación del inmueble. Si finalmente hay otra persona con más suerte, que adquiera finalmente esa vivienda, se devolverá a todos los candidatos la totalidad del dinero depositado (ese 30% del valor del inmueble).

Posturas por escrito y en sobre cerrado

Desde el anuncio de la subasta hasta su celebración, podrán hacerse posturas (pujar por determinados importes) por escrito en sobre cerrado. El acto de la subasta, que será presidido por el Secretario judicial, comenzará con la lectura de la relación de bienes, o, en su caso, de los lotes de bienes y las condiciones especiales de la subasta. Cada lote de bienes se subastará por separado. El secretario judicial anunciará en voz alta el bien o lote de bienes que se subasta y las sucesivas posturas que se produzcan. La subasta terminará con el anuncio de la mejor postura y el nombre de quien la haya formulado. Terminada la subasta, se levantará acta de ella, expresando el nombre de quienes hubieran participado y de las posturas que formularon.

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor del inmueble que ha salido a subasta, el tribunal, mediante auto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el ‘remate’ a favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado la diferencia entre lo depositado (30%) y el precio total del remate.

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor del inmueble que ha salido a subasta, el deudor podrá – en el plazo de diez días- mejorar esa cantidad a través de una tercera persona,Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor del inmueble que ha salido a subasta, el deudor podrá – en el plazo de diez días- mejorar esa cantidad a través de una tercera persona ofreciendo una cantidad superior al 70% del valor de tasación o con otra cantidad inferior pero que resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del acreedor.

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en las líneas anteriores, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor oferta. Cuando el ejecutante no haga uso de esa facultad, se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra al menos la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los párrafos anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. Por ejemplo, tendrá que pagar las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios del año en curso y el anterior que no haya pagado el antiguo dueño, así como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), más conocido como Contribución Urbana, del año y del ejercicio anterior.

Algunas recomendaciones

Antes de decidirse a participar en una subasta conviene sopesar detenidamente las condiciones de la vivienda que se va a subastar. Para ello es buena idea:

  • Comparar el precio de salida con precios de pisos similares en la misma zona.
  • Visitar el portal donde esté ubicada la vivienda.
  • Acercarse al Registro de la Propiedad para ver si el piso tiene cargas o hipotecas.
  • Intentar averiguar si hay muchos participantes en la subasta.

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