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Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios

Estamos volviendo a la normalidad inmobiliaria después de vivir unos años de euforia

«Estamos ante un cambio de ciclo económico, que no sólo afecta al sector inmobiliario». Así de contundente se expresa Oscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), que considera que el descenso en la venta de inmuebles que se está produciendo en estos momentos puede afectar a la actividad profesional del 30% de las agencias inmobiliarias que hay en España. «Debe interpretarse como una vuelta a la normalidad de un sector que estaba sobredimensionado durante los últimos años», concluye. Desde su punto de vista, este nuevo proceso por el que está atravesando el sector inmobiliario implica una ralentización progresiva en el precio de la vivienda.

Según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español, por primera vez en doce años desciende la demanda de vivienda. ¿A qué cree es debido?

La demanda se ha frenado en seco movida por el miedo al incesante incremento de los tipos de interés y al terror a no poder afrontar los pagos de la hipoteca. Los bancos han limitado las concesiones de créditos y se han vuelto más exigentes en los perfiles de los clientes y su solvencia. Si a ello añadimos los precios del metro cuadrado de algunas poblaciones que siguen a niveles todavía altos, obtenemos la razón de dicha ralentización que, evidentemente, afecta a las inmobiliarias puesto que el volumen de negocio desciende.

Precisamente, este informe predice que cerca de 20.000 inmobiliarias tendrán que cerrar en 2009 ante el descenso de las ventas. ¿Cree que las promotoras han pecado de optimismo en estos últimos años?

Desde nuestra asociación ya avanzamos hace unos meses que el descenso en la venta de inmuebles estaba teniendo repercusiones que se traducían en el cese de la actividad de agencias inmobiliarias en todo el territorio español y que podría llegar a afectar en los próximos meses a un 30% de las cerca de 60.000 agencias inmobiliarias que se estima que hay en España. Creo que debe interpretarse como la vuelta a la normalidad de un sector que ha experimentado un crecimiento espectacular vivido en los últimos años. Ahora los profesionales del sector se enfrentan a numerosas dificultades para vender. Esto obliga a mejorar, profesionalizarse e incrementar el servicio si se quiere proseguir con la actividad. Esta es la visión desde la mediación inmobiliaria, pero es la misma situación para todos los profesionales que confluyen en este sector como los promotores y constructores.

«Ahora los profesionales del sector se enfrentan a numerosas dificultades para vender, lo que obliga a mejorar, profesionalizarse e incrementar el servicio si se quiere seguir con esta actividad»

A pesar del descenso de la demanda, el precio de la vivienda seguirá subiendo, aunque cada vez menos ¿Por qué?

El precio del suelo sigue siendo alto y esto tiene un repercusión directa en el precio de la obra nueva. Si no baja el precio del suelo, tampoco podrá descender el de la vivienda. Además, pensemos que hay mucho solar comprado a precio de boom inmobiliario, pendiente de edificar y que, precisamente, cubrirá la demanda de años venideros, por lo que la base de partida ya será un precio elevado en comparación con la situación vigente en el momento de la venta.

¿Cómo afectara esta situación al mercado de la segunda vivienda?

La segunda residencia es lo primero que se satura y se ralentiza, puesto que no es una primera necesidad y no implica urgencia. No deja de ser un lujo prescindible hasta que mejore la situación. La primera vivienda es una necesidad.

¿Puede la Vivienda de Protección Oficial (VPO) abaratar los precios de la vivienda libre?

No, puesto que es cuestión de costes, o del valor del suelo del que parta la vivienda libre. Si se diera el caso de una sobreoferta de VPO quizás notaríamos algo, pero lo mas probable es que entonces la vivienda libre de nueva construcción se parara, no se edificara hasta pasar un periodo de tiempo prudente.

¿En qué tipo de VPO cree que se debería invertir más, en la de propiedad, opción a compra o la de alquiler de bajo coste?

La mejor opción a mi parecer es el alquiler a bajo coste. En este caso es mucho mas fácil el control de su acceso y el Gobierno no pierde patrimonio. Es quizás donde puede haber menos picaresca y se facilite realmente el acceso a los jóvenes a la primera vivienda.
«La mejor opción, a mi parecer, es el alquiler a bajo coste»

¿Estamos ante el final de un ciclo? ¿Cómo ve el futuro del mercado inmobiliario?

En efecto, estamos ante un cambio de ciclo económico que no sólo afecta al sector inmobiliario. Difícilmente la industria se puede revitalizar desde la propia industria, es una situación marcada por factores socio-económicos, no tan sólo a nivel nacional, también a europeo, puesto que es el Banco Central Europeo es el que marca las directrices de los incrementos o disminuciones de los tipos de interés. En cuanto a los precios de las viviendas, difícilmente se producirá un descenso, pero sí un menor incremento o un parón, por lo que con paciencia y tiempo llegaremos al equilibrio. Debemos tener paciencia y desplegar todas las herramientas posibles para aguantar el ?bache?, puesto que estamos ante un ciclo económico que irá calmándose. Desde la Asociación defendemos la idea que no estamos ante una caída del sector o burbuja inmobiliaria, sino que estamos volviendo a la normalidad, tras estos últimos años vividos de euforia. Estamos entrando en fase de normalidad, pero evidentemente eso implica ralentización y disminución progresiva de los incrementos de precio.

¿Qué importancia han tenido los inmigrantes en el boom inmobiliario?

La inmigración ha incrementado la salida de la vivienda de segunda mano, especialmente aquellas viviendas con difícil salida, como pisos sin ascensor, que tenían poca o nula salida en el mercado habitual de aquí.

El urbanismo se ha visto salpicado también en los últimos años de muchos casos de corrupción. ¿Cómo han afectado estos casos de corrupción a la percepción ciudadana del sector?

Ha influido en los inversores extranjeros principalmente que, al no entender o disponer de toda la información, pueden desconfiar y frenar sus inversiones. El consumidor nacional sabe perfectamente -tiene toda la información necesaria para entender y comprender- hasta dónde llega este tipo de corrupción, cómo y a quién afecta.

¿Cómo valora la APEI la nueva Ley del suelo estatal, que entró en vigor el 1 de julio?

«Con la nueva Ley del suelo estatal no creo que se consiga abaratar el coste de la vivienda»
Como en todas las leyes hay cosas buenas y malas, pero lo principal es que no creo que consiga abaratar el coste de la vivienda. Todas las medidas en pro del consumidor están bien, pero al final sólo consiguen encarecer más que abaratar el precio final puesto que la construcción se encarece. También ocurrió con el código técnico de la edificación

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