No resulta tan habitual que la banca tenga que realizar provisiones multimillonarias para hacer frente a una avalancha de denuncias por las hipotecas. Pero a raíz de distintas sentencias judiciales, esto ya está ocurriendo. En este artículo se aclaran cuáles son los gastos que sí pueden ser devueltos por las entidades, cómo recuperar lo pagado por la cláusula suelo y qué gastos de gestión de la hipoteca tiene que reintegrar el banco y cómo lograrlo. También se explica qué otros gastos no devolverán.
¿Cómo reclamar la cláusula suelo?
Encabeza la clasificación de reclamaciones la célebre limitación a la baja del interés de las hipotecas variables, más conocida por el nombre de cláusula suelo.
Esta cláusula se comenzó a incluir en los contratos hipotecarios a principios de este siglo, tras la aparición del euríbor. A pesar de esto, no sería hasta 2009 cuando empezaran a activarse dentro de los contratos, dado que fue entonces cuando el euríbor se desplomó. Por eso, si la hipoteca terminó antes de este periodo, no se tendrá que reclamar ninguna cantidad, ya que no se llegó a aplicar ningún suelo.
Para los que sí la tuvieron, el primer paso es calcular cuánto corresponde por la devolución de la cláusula suelo.
Una vez conocido esto, la siguiente medida será utilizar el mecanismo de reclamación impuesto a las entidades por el Gobierno mediante el Real Decreto-ley 1/2017 sobre la cláusula suelo. Todos los bancos están obligados a comunicar a sus clientes la existencia de este mecanismo y a ofrecer una resolución pasados tres meses desde que se presente la reclamación.
Si transcurridos estos meses la respuesta de la entidad no satisface al usuario, este puede elevar la queja a la vía judicial. Los problemas que se puede encontrar por este camino son: primero, que no garantiza al 100% la devolución (se puede perder el juicio); y, segundo, que si la cantidad que indique el juez que corresponde es menor que la oferta que se había recibido del banco, tocará correr con las costas del juicio (algo que podría llegar a suponer un gasto mayor que lo que se podría conseguir con el suelo).
Imagen: Dugdale
¿Qué gastos de la compra de la casa me tienen que devolver?
Otra de las polémicas es la relacionada con la devolución de los gastos de constitución de hipoteca. En el momento de la adquisición de la vivienda se dan dos tipos de gastos: los que corresponden a la compraventa y los que provienen de la escrituración del contrato hipotecario. Solo los segundos pueden ser reclamados.
Conforme a lo dispuesto en la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo, los gastos de notaría, registro de la propiedad y el impuesto sobre actos jurídicos documentados no son atribuibles al cliente, puesto que el sujeto interesado en que exista esta documentación es el propio banco (ya que es su argumento legal por excelencia para exigir el pago de la deuda hipotecaria en caso de ejecución). También serían susceptibles de devolución tanto la gestoría como la tasación, en caso de que la entidad impusiera sus propias compañías.
Al igual que con la cláusula suelo, lo primero que conviene tener claro es a cuánto asciende la devolución. Para saber esto, habría que remitirse a las facturas que detallen lo que esta operación costó en su día. Si no se dispone de esta documentación, aún es posible dirigirse a la gestoría que tramitó la hipoteca y pedir una copia de la factura. También está la posibiliad de intentar lo mismo con el banco, pero no sería extraño que la entidad hubiera traspapelado la factura.
Si ninguna de estas opciones funciona, conviene descargar el siguiente manual para la devolución de los gastos de constitución de hipoteca que, además de contener un modelo para presentar la reclamación, incluye una calculadora que realiza una estimación aproximada de la devolución que corresponde.
¿Qué no es posible reclamar?
A pesar de la extensión del daño que los anteriores puntos han supuesto tanto para clientes como ahora para entidades, no hay que confundir cada cobro que pase el banco como un adeudo indebido. El marco legal al que se acogen las comisiones bancarias está, salvo excepciones puntuales, englobado bajo la política de laissez faire que define el Banco de España.
Según la entidad, son válidas todas las comisiones que se cobren con conformidad a lo acordado con el cliente, por servicios prestados que hayan efectivamente tenido lugar y que nunca sean cobradas dos veces por el mismo concepto.
Esto quiere decir que, al realizar una novación de hipoteca (abrir la hipoteca para realizar cambios), se tendrá que pagar lo indicado en el contrato hipotecario sin posibilidad de reclamación. Sucede lo mismo con la subrogación, que además está limitada por ley a un 0,5% durante los cinco primeros años de hipoteca y un 0,25% después. Es decir, el resto de comisiones no son reclamables.
