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Todas las claves para alquilar sin sobresaltos

Conviene conocer los derechos y obligaciones de propietario e inquilino para evitar sorpresas

  • Autor: Por LIDIA BARRIO
  • Fecha de publicación: 25 de agosto de 2011
Imagen: aforero

La dificultad para acceder a financiación para comprar vivienda ha provocado un aumento en la demanda de pisos de alquiler, lo que se traduce en subidas de precios. Según datos del informe elaborado por fotocasa.es en el segundo trimestre de 2011, 'La Vivienda en alquiler en España', el precio medio de la vivienda en alquiler, de segunda mano, había registrado una subida trimestral del 1,3% y se situaba en el mes de marzo en 7,91 euros/m2 al mes, con importantes variaciones por comunidades autónomas. Pero, ¿qué hay que saber antes de convertirse en inquilino o de poner en alquiler un piso propio? Tanto en caso de ser propietario como arrendatario, hay cuestiones clave que conviene conocer para evitar sorpresas desagradables.

A pesar de que los alquileres están al alza, ¿puede un arrendatario plantear al propietario una reducción de su renta mensual?

La renta es pactada por las partes al hacer el contrato y no puede modificarse al alza, al estar el arrendatario protegido por la ley y el contrato. Al menos durante los cinco primeros años de duración del contrato, solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato tras aplicar el IPC.

Un inquilino cuidadoso y puntual siempre puede negociar una rebaja de la renta

Respecto a una rebaja sobre la renta inicial, sería posible si hay acuerdo, incluso en situaciones al alza de los precios. Como en este ámbito siempre hay desconfianza, los arrendadores pueden preferir rebajar la renta y conservar a un inquilino que haya cuidado la vivienda y sea puntual en los pagos.

Este acuerdo, de alcanzarse, debe recogerse por escrito con indicación de fecha y firma de todas las partes.

Pero el propietario, con el contrato de su parte, no tendrá interés en rebajar la renta...

En el peor escenario, los propietarios ven cómo su piso alquilado solo les ocasiona gastos judiciales y de reparación, amén de inquietud. Incluso con las reformas legales, como el desahucio exprés, el numero de viviendas vacías en España revela la incertidumbre e inseguridad de los propietarios, por lo que el arrendador puede considerar preferible rebajar la renta y conservar un arrendador cumplidor. Si no hay acuerdo, continuará vigente el contrato.

Si no se llega a un acuerdo, el arrendatario está obligado a cumplir el plazo pactado aunque la renta se le haga cuesta arriba, ¿no es así?

En contratos de duración anual, prorrogables hasta cinco años, el arrendatario puede desistir de la prórroga si manifiesta al arrendador su voluntad de no renovarlo, al menos 30 días antes de la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

Y en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, se puede desistir del contrato siempre que hubiera durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. En este caso, las partes pueden pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir.

En un contrato anual, si el arrendatario desea abandonar la vivienda meses antes del vencimiento, ¿puede hacerlo?

Aunque en principio no procede un desistimiento unilateral y estaría obligado a cumplir con el contrato -y abonar todas las mensualidades que queden por cumplir hasta el vencimiento anual-, la jurisprudencia no mantiene esa postura: ha permitido el desistimiento con compensaciones según las circunstancias concretas.

En el caso de que este haya arrendado de nuevo la vivienda, puede bastar con una compensación por el periodo de tiempo que la vivienda estuvo sin arrendar. En otros casos los tribunales han aplicado, por analogía, la compensación de un mes por año, o su parte proporcional, de los contratos con duración superior a cinco años que regula el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Casi la mitad de los procesos sobre arrendamientos urbanos se resuelven entre tres y ocho meses

En situación de dificultades, se trata de comprobar las cláusulas del contrato al respecto e intentar alcanzar un acuerdo, sea de rebaja de renta o de vencimiento anticipado con una compensación equilibrada. Ello favorece al inquilino en apuros, pero también al arrendador que reduce el riesgo de impagos, totales o parciales, y los inconvenientes de un procedimiento judicial.

Ahora, ante los impagos, el propietario puede recuperar de forma rápida la propiedad.

Según el Consejo General del Poder Judicial, casi la mitad (el 47%) de los procesos sobre arrendamientos urbanos se resuelven entre tres y ocho meses. Solo el 36% en menos de tres meses y el resto, un 16%, en más de ocho meses. Y en 2010 los Tribunales de Justicia dictaron en España más de 23.000 sentencias sobre arrendamientos de vivienda, de las que su práctica totalidad (21.985) versaron sobre el impago de rentas o fianzas.

Estas sentencias dieron la razón al arrendador en 20.900 casos. Es decir, solo un 5% de las demandas planteadas por los propietarios no se estimaron del todo.

Pero que las reformas legales protejan al propietario frente al inquilino moroso y que el índice de sentencias estimatorias roce casi el 100% no significa que los propietarios recuperen las rentas impagadas. Se ha ganado, algo, en agilidad para la recuperación del piso por impago. Pero en algunos casos se logra con la renuncia a cobrar lo que le deben, que se condona a cambio de que el arrendatario abandone de modo voluntario.

Si es un retraso, sin voluntad incumplidora, el arrendador tendrá la oportunidad de ponerse al día al recibo de un requerimiento de pago del arrendador o antes del juicio.

Cuando el arrendador practica un requerimiento de pago de forma fehaciente y lo hace con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda, el arrendatario, según la ley, dispone hasta antes de la presentación de la demanda de desahucio para pagar.

Y si el propietario no ha practicado este requerimiento, una vez presentada la demanda, el juez en la citación a juicio le advertirá de la posibilidad de ponerse al corriente en el pago antes del día del juicio y evitar la resolución del contrato.

Es decir, la ley da una oportunidad al inquilino que se retrasa en el pago y le permite evitar el desahucio si paga en el momento oportuno.

¿Cuál es este?

Antes de la celebración de la vista. Debe pagar al propietario o poner a su disposición el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento en que efectúa el pago.

Para evitar el desahucio debe abonarse la totalidad de lo que se debe a fecha del pago

¿Y si se pagara menos?

Debe abonarse la totalidad de lo que se debe a fecha del pago.

De darse otro retraso u otro impago por segunda vez, ¿cual es la posición del arrendatario?

Si el arrendador interpone la demanda de desahucio, el arrendatario que ya lo haya evitado antes no podrá volver a hacerlo mediante el pago.

Pero algunos inquilinos que ya habían evitado el desahucio en una ocasión anterior lo han conseguido de nuevo en un segundo juicio al pagar cuando ya el arrendador había presentado la demanda en el juzgado.

Sí, durante años ha habido jurisprudencia contradictoria de las distintas Audiencias Provinciales sobre si el pago realizado con posterioridad a la demanda, pero antes de ser el arrendatario notificado y citado (es decir, sin conocerla), es un simple retraso en el pago que no da lugar a desahucio o, por el contrario, hay incumplimiento y causa de resolución.

No obstante, desde 2008 el Tribunal Supremo ha unificado criterios. En sentencia de 26 de marzo de 2009 consideró insostenible, cuando ya se ha librado de un desahucio antes por no pagar, que el arrendatario pueda evitarlo de nuevo al pagar lo que debe.

No se puede evitar el desahucio por segunda vez si se paga lo que se debe

En general, ¿en qué casos puede solicitar el arrendador el desahucio?

El arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

  1. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
  2. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  3. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
  4. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario.
  5. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  6. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino o de quien la ocupase.

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