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Dación en pago: devolver el piso para saldar la hipoteca

Las plataformas de afectados lo consideran una buena alternativa para quienes no pueden pagar el préstamo

En general, la dación en pago consiste en entregar la vivienda a la entidad financiera con la que el consumidor contrató la hipoteca, a cambio de quedar libre de la deuda. No obstante, aunque es una figura legal, lo más frecuente es que el banco no acepte esta opción debido, entre otros factores, a que el valor de los inmuebles se ha depreciado y muchos de los pisos tasados hace años estaban sobrevalorados. Además, las entidades cuentan con opciones mucho más ventajosas para sí mismas, como la posibilidad de adjudicarse el inmueble por el 50% de su valor, si nadie puja por él en subasta pública, y cobrar de su cliente el resto del dinero que le adeuda.

Sentencias judiciales

En otros países europeos y en Norteamérica, la dación en pago es una fórmula habitual. La posibilidad de devolver la vivienda y saldar con ella la deuda se firma de manera previa en el contrato, aunque encarece bastante las mensualidades de la hipoteca. En el caso de Estados Unidos, el banco cobra a su cliente una cuota que cubre a la entidad ante la posibilidad de impago. Además, quienes no pueden pagar y entregan las llaves de su casa, pasan a figurar en listas que les impiden después acceder a cualquier tipo de financiación por mínima que sea.

En España, el debate ha saltado a los medios a raíz de varias resoluciones judiciales que permitían la aplicación de la dación en pago de forma retroactiva: exoneraban a los titulares de la hipoteca, después de haber entregado su casa.

Varias resoluciones judiciales han permitido la aplicación de la dación en pago de forma retroactiva

La primera de ellas fue un auto dictado por la Audiencia Provincial de Navarra en diciembre de 2010. El juez consideraba que la subasta del piso y su adjudicación al banco por el 50% de su precio era suficiente para cubrir la deuda con la entidad. La vivienda había perdido valor, pero el juez estimaba que esto se debía a la crisis económica, fruto "de la mala praxis del sistema financiero", e indicaba que el propio banco había valorado la vivienda por una cantidad superior.

En el mismo sentido se ha pronunciado otro juez de Barcelona, que ha condonado la deuda de dos jubilados insolventes que habían tenido que vender su vivienda y todavía debían dinero. La sentencia les consideraba "deudores de buena fe accidentales" y daba por saldada la deuda para que no se vieran avocados a una situación de exclusión social.

Además de estas sentencias, luego recurridas, un juez de Sabadell ha planteado al Tribunal Constitucional una cuestión de inconstitucionalidad porque estima que la legislación hipotecaria actual podría vulnerar el derecho a la vivienda y a tutela judicial efectiva.

La dación en pago en la Ley

La Ley no prohíbe la dación en pago. El Código Civil en su artículo 1175 se refiere al pago por cesión de bienes y señala que el deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, "sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos". El banco puede aceptar la dación, pero como el inmueble ya no tiene el mismo valor, también tendría el derecho de pedir al deudor que le abonara el resto del dinero que no se cubre con el piso.

También cabe la opción de limitar el pago y que la única garantía sea la vivienda, aunque en el caso de que el banco acepte, es probable que las condiciones establecidas en la hipoteca sean mucho más duras. El artículo 140 de la Ley Hipotecaria señala que podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solo efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

El banco se puede quedar con la vivienda por el 50% de su valor y reclamar el resto al cliente

La Ley Concursal sí permite la dación en pago a las empresas porque su responsabilidad, a diferencia de lo que ocurre con las familias, es limitada. Un promotor puede ceder las viviendas al banco y empezar de cero. La mayoría de los inmuebles que se han quedado las entidades de crédito proviene de empresas y no de particulares.

Cuál es la situación actual

El problema al que se enfrentan las familias deriva de la crisis económica, de la caída del sector de la construcción y de los excesos realizados durante los años del "boom". Ahora, cientos de miles de personas han perdido su trabajo y deben afrontar el pago de una vivienda. Al dejar de tener ingresos, llega un momento en el que no pueden hacer frente a las cuotas de la hipoteca y dejan de abonarlas.

Desde que comenzó la crisis se han realizado más de 250.000 ejecuciones hipotecarias. Pero los problemas de los ciudadanos no terminan ni siquiera cuando entregan la vivienda. Sus dificultades en ese punto del proceso no han hecho más que empezar. Como una gran parte de los pisos estaban tasados por encima de su valor y ahora su precio ha bajado, los clientes no obtienen por el inmueble el dinero suficiente para pagar al banco. En muchos casos, para conseguir el crédito era necesario tener un aval, de modo que no solo se embarga al titular de la hipoteca, sino también a los avalistas.

El artículo 1911 del Código Civil establece que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. Por esta razón, a quienes tengan trabajo se les puede embargar una parte de la nómina, ya sean deudores o avalistas.

La subasta frente a la dación en pago

Si el cliente ha dejado de pagar las cuotas de la hipoteca y tampoco ha podido llegar a un acuerdo con el banco, la entidad inicia los trámites para la ejecución, a través de los cuales se llegará a la subasta del inmueble.

El banco se puede quedar con la vivienda por la mitad de su valor si nadie puja por ella y, en este caso, el cliente le deberá aún el resto del dinero. Así lo establece el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta misma Ley recoge en el artículo 597 que si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Además, el cliente tiene que pagar los intereses de demora, que pueden ser hasta 2,5 veces mayores que el interés de la hipoteca, las comisiones de impago y las costas judiciales. Esta circunstancia hace que muchas personas se vean avocadas a la marginalidad, la pobreza extrema y la economía sumergida. Conscientes de que buena parte del dinero que obtengan con su trabajo de manera legal se destinará a pagar al banco, optan por una solución clandestina para abonar el resto, con los perjuicios que eso conlleva tanto para el trabajador como para la sociedad en su conjunto.

Postura de los afectados

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca denuncia que hay miles de personas en una situación dramática, a quienes las administraciones no dan ninguna solución. Consideran que los hipotecados son víctimas de un fraude hipotecario generalizado y de unas cláusulas contractuales abusivas, y creen que los bancos otorgaron hipotecas a sabiendas de que muchos clientes no eran susceptibles de recibir el crédito debido a sus bajos ingresos. Además, estiman que sobrevaloraron la tasación de las viviendas e inflaron su precio, con lo que aumentó la deuda contraída.

La Plataforma pide la parada de los desahucios y pretende que se regule la dación en pago, de manera que, si el banco ejecuta la hipoteca y se queda la vivienda, la deuda esté saldada.

Una de las opciones que proponen sería que, en determinados supuestos, un Tribunal pueda valorar que concurren algunos elementos -como que sea la vivienda familiar y un deudor de buena fe- para que el hipotecado tenga la posibilidad de entregar el piso al acreedor y con él se den por satisfechas las cantidades que se adeuden: el principal, los intereses, los vencimientos del préstamo, los intereses de demora y las costas.

Los afectados piden que se reforme la Ley Hipotecaria

Organizaciones de consumidores y agrupaciones municipales -e incluso asociaciones de jueces- piden una reforma de la Ley Hipotecaria que permita que la entrega de la vivienda sea suficiente para cancelar el préstamo. Algunos grupos solicitan incluso que la aplicación tenga efectos retroactivos y, aunque no esté firmado en el contrato hipotecario, los ciudadanos que no puedan pagar, devuelvan las llaves al banco y se considere que la deuda está saldada.

Los bancos, en contra

Las entidades de crédito, por su parte, se manifiestan en contra de que esta fórmula se aplique. La Asociación Española de Banca considera que la dación en pago afectaría de manera negativa a la solvencia de las entidades de crédito y sería desfavorable para la recuperación financiera española. Debilitaría, además, la imagen del sistema bancario en el exterior.

Su aplicación retroactiva sería inaceptable. De cara al futuro, limitaría la posibilidad de acceder a un crédito y lo encarecería, porque el riesgo que el banco asume es mayor con la dación en pago, por lo que se reduciría la cantidad prestada y se elevaría el interés.

Cuándo aceptan los bancos la dación en pago

Durante los años de crisis, las entidades han aceptado miles de viviendas entregadas para saldar la deuda. En los primeros años de decrecimiento económico, las casas no se habían depreciado demasiado, los bancos aún no tenían un parque inmobiliario de las dimensiones actuales y las previsiones no eran tan negativas como se han revelado en la actualidad.

Hoy en día, sin embargo, es difícil que las entidades acepten el inmueble como pago, aunque sí admiten la devolución de ciertas viviendas. Es el caso de los pisos muy bien situados o que cuentan con características históricas o artísticas destacadas u otros que, a pesar de la crisis, se venden o alquilan con facilidad e, incluso, los puede utilizar el banco como local.

Los bancos también transigen con la dación en pago cuando el deudor carece de patrimonio, se prevé que no va a tenerlo en un futuro y, además, no hay avalistas que respondan por él. La entidad se gastaría más en trámites administrativos que la cantidad que podría obtener, así que prefiere quedarse con el piso.

Los bancos también tienen pocas opciones de cobrar las deudas de los inmigrantes si la situación es tan grave que tienen que regresar a su país, salvo que alguien les haya avalado en España. Como la entidad sabe que los trámites judiciales son largos y el precio de la vivienda puede bajar más, a menudo, aceptan el piso como pago total de la deuda y permiten que la familia empiece de cero.


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