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Aluminosis en edificios

El uso de cemento aluminoso en la construcción de los edificios puede provocar el hundimiento de un inmueble

Las soluciones

Hasta la década de los 90, momento en el que hubo que rehabilitar numerosos edificios, no se tomó conciencia de la seriedad del problema. Entonces se hizo patente la necesidad de ofrecer respuestas a los cada vez más ciudadanos afectados por las patologías de sus inmuebles. Y, de este modo, se redactó la siguiente legislación al respecto:

  • Decretos 204/1991 de 16 de septiembre, y el 76/1992 de 2 de marzo, para llevar a cabo un programa de rehabilitación y conservación del parque de viviendas y promover y desarrollar medidas de asesoramiento, investigación y apoyo a la conservación y rehabilitación de las viviendas.
  • Ley 24/1991, publicada el 15 de enero de 1992 dio una respuesta eficaz a los edificios de nueva construcción, ya que se estableció un aspecto fundamental para la consolidación del mantenimiento del parque edificado: la obligatoriedad del Libro del Edificio para todos los edificios levantados después del 7 de abril de 1993.
  • Ley 38/1999 de 5 de noviembre, Ley de ordenación de la edificación, que entiende como un todo la construcción y el mantenimiento de lo ya construido, un proceso en el que están implicados todos los agentes que participan en el proceso.

La aluminosis ha logrado, según explica María Leal, convertirse "en un revulsivo para conseguir la regulación del proceso de construcción y promover la cultura de mantenimiento del parque inmobiliario".

Pero, además de medidas legislativas, es necesario ejecutar medidas técnicas que deben ponerse en práctica cuando el edificio "comienza a chirriar", pues siempre presenta detalles que presagian lo que puede suceder, como explica Carlos Sánchez. Por este motivo, cuando existen sospechas de que un edificio pueda padecer esta grave patología, lo más conveniente es realizar un Test de Aluminosis que comprende el historial del edificio, un croquis y una descripción del aspecto general y de los forjados en particular, y una toma de muestras. Tras realizar el primer test, si se confirma la presencia de cemento aluminoso, se estudia de manera más detallada el grado de transformación que ha sufrido el hormigón. Con los resultados obtenidos se calcula la pérdida de seguridad del edificio así como su vida residual. Llegados a este punto surge un dilema difícil de resolver, tal y como expresa la aparejadora: ¿qué es mejor, reparar el edificio o demolerlo?

La respuesta no es fácil, sobre todo teniendo en cuenta que "los costos de una reparación de estas características son generalmente muy elevados". Pero cuando se opta por la reparación de los forjados se puede proceder a sustituir los elementos del forjado dañado, que es una operación muy traumática y que puede requerir del desalojo de la vivienda durante el proceso de reparación; o a la sustitución funcional de los elementos del forjado, que consiste en implantar otro elemento que realice las funciones de los forjados que se encontraban dañados.

Cómo solicitar ayudas

Cuando un edificio está afectado por esta patología se pueden solicitar ayudas. El proceso suele ser es el siguiente:

  • Solicitar y cumplimentar una instancia de solicitud de informe sobre estado aparente de la estructura del edificio y para la detección de cemento aluminoso.
  • Sólo se inspeccionan obligatoriamente las construcciones que hayan sido construidas entre los años 1950 y 1980, por lo que es imprescindible presentar una fotocopia de la escritura de uno de los propietarios del inmueble. Además, hay que mostrar una fotocopia del acta de la Junta de Comunidad de Propietarios en la que conste que los vecinos han decidido solicitar el informe y dejar al inspector acceder a sus pisos para realizar alguna cata.
  • Es preceptivo tener este informe, que se utilizará para verificar la idoneidad de la aplicación de ayudas para la rehabilitación de un inmueble.

En el caso concreto de la Comunidad Valenciana, la Consejería encarga que un arquitecto de turno redacte el citado informe, que suele tardar cerca de tres meses en estar preparado. Además, hay que tener en cuenta que las ayudas económicas, que pueden llegar hasta el 65% del coste total de la obra, no se otorgan hasta que ésta haya concluido. Mientras tanto, la tramitación y rehabilitación corre a cargo de la comunidad vecinal, que deberá:

  • Encargar a un facultativo competente la redacción de proyecto de ejecución de las obras a realizar.
  • Encargar a un laboratorio homologado un informe exhaustivo que permita determinar con total exactitud cómo está afectado el inmueble (el número de plantas afectadas, la superficie en cada planta, la resistencia de cada material y si están afectados también vigas y pilares).
  • Pagar las tasas, las licencias e impuestos.
  • Solicitar la ayuda económica, para lo que es necesario entregar toda la documentación. Es necesario advertir que las ayudas se conceden individualmente, no al conjunto de propietarios.

En caso de que el inmueble no presente aluminosis también existen ayudas para la rehabilitación del edificio, pero su cuantía es mucho menor que en el caso anterior y alcanzan tan sólo un 25% del coste total.

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