El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina que el adquirente de una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, «incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, estando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».
Es conveniente señalar que el verdadero deudor, el responsable del pago, es, en principio, el propietario que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, como responsabilidad personal, y ello con independencia de que, por venta o adjudicación, exista la citada «afección real» que establece el precepto mencionado.
Plazo determinado en la ley
La afección real implica la responsabilidad del nuevo propietario por un plazo determinado en la ley, que es el de la anualidad actual y la anterior, siempre contando por años naturales, lo que significa que no se tiene en cuenta para nada la fecha de cierre de cuentas que haya establecido la comunidad, por ejemplo, en abril, en junio, en octubre, etc. Por lo tanto, de lo que debe hacerse cargo el comprador, caso de que el vendedor esté en situación de mora, si adquiere un piso o local en marzo de 2007, es de los recibos de gastos pendientes de los meses transcurridos en este año y todos los de 2006. Y así cualquier otro supuesto de fechas anteriores o futuras. El adquirente no está obligado a más, salvo subrogación expresa en la escritura.
Ante esta situación lo que en un futuro puede hacer el nuevo propietario es repercutir al anterior aquellas cantidades que haya tenido que abonar y que se derivaran de estos periodos en que él no resultaba propietario pero por los que queda vinculado legalmente.
El nuevo dueño sólo respondería de la afección real marcada por ley en el año en curso y el natural anterior a la adquisición
Conviene recordar que la repetida afección real existe en cualquier medio de transmisión, incluida la adjudicación notarial o judicial en subasta pública. A esta carga real responde el comprador sólo con el propio inmueble, con preferencia de otros bienes de los que pudiera disponer, pues ésa es la interpretación jurídica que se debe hacer de la expresión literal del precepto, postura legal correcta, pues en otro caso se tendría que hablar de responsabilidad más amplia y general, sea o no titular registral, algo que no hace en el citado artículo 9.1 e) de la LPH.
Es importante destacar y recalcar que el nuevo dueño sólo responde de la afección real marcada por ley en el modo que hemos descrito y en ningún momento se convierte en deudor de la totalidad del crédito. En este caso, si la deuda con la comunidad superara esta afección marcada por ley (año en curso y el natural anterior a la adquisición) dicha comunidad deberá reclamar personalmente al antiguo propietario y perseguir sus bienes sin que pueda perturbar al nuevo propietario (siempre y cuando el mismo no se haya responsabilizado de toda la deuda en el título de adquisición).
Esta distinción deriva de la obligación primaria que tenía el propietario en cada momento en que se generaban sus deudas, ya que uno de los deberes más básicos y primigenios de un dueño es contribuir a los gastos comunes conforme a su cuota de participación y por mucho que transmita el piso o local y sepa que existe la afección del inmueble por el periodo legal descrito esto no le exime de cumplir con lo que le resulta obligado y sigue por tanto expuesto a la reclamación de la comunidad y del nuevo propietario.
