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Cambios en la Ley de Arrendamientos, ¿cómo afecta a propietario e inquilino?

Entre otras reformas que favorecen a los inquilinos, el nuevo real decreto en materia de vivienda fija que los contratos de alquiler tengan una duración mínima de cinco años

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: jueves 27 diciembre de 2018

Quienes firmen un contrato de alquiler a partir del día 19 de diciembre están de enhorabuena. Ese día entraron en vigor las medidas urgentes que reforman la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para brindar protección al inquilino y que pretenden, además, dinamizar el mercado de alquiler, terminar con la burbuja de precios en las grandes ciudades y dar al alquiler una vertiente más social. Entre los cambios, destaca el aumento de la duración mínima del contrato y de la prórroga del contrato o la limitación de las fianzas, como detallamos en las siguientes líneas.

Imagen: tonodiaz

¿Qué cambia la reforma?

El 22 % de los españoles vive en régimen de alquiler. Y, en muchos casos, pagando por su casa precios desorbitados, que consumen buena parte de sus ingresos mensuales. Para intentar frenar esta burbuja de precios, atajar la especulación y proteger a los hogares más vulnerables, entre otras razones, el Gobierno ha promulgado un Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificando cinco normativas: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley Reguladora de Haciendas Locales y Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Daniel Sot, letrado de AOB abogados, nos da las claves de las principales reformas aprobadas:

  • 1. Duración del contrato. El más importante, y que afecta a todos los contratos suscritos a partir del 19 de diciembre de 2018, es el aumento de la duración mínima de los contratos de arrendamiento destinados a la vivienda habitual del inquilino. Aunque un contrato estableciera la duración de un año, el contrato de arrendamiento se iba renovando año a año -siempre que el inquilino quisiera- hasta un máximo de tres, estando obligado el propietario a soportar esa duración mínima de un año. Con la reforma, la duración mínima pasa a cinco años; es decir, si el inquilino firma un contrato de un año, y siempre que éste quiera, podrá permanecer en la casa durante un máximo de cinco, "con alguna que otra excepción que ya contempla la ley en caso de necesidad del arrendador", señala el experto. Además, ese aumento de la duración mínima será mayor si el propietario es una persona jurídica, ya que pasará a tener una duración mínima de siete años. De este modo, se intenta frenar la especulación.
  • 2. Las prórrogas. Hasta ahora, si finalizada la duración mínima (tres años) nadie preavisaba su voluntad de no renovar el contrato, se prorrogaba de forma automática durante un año. Con la reforma, si nadie preavisa con 30 días de antelación, el contrato se irá renovando año a año hasta un máximo de tres años más, si el inquilino lo desea, y debiendo soportarla obligatoriamente el propietario. Por ello, "un nuevo inquilino podría llegar a estar, sin firmar un nuevo contrato, hasta ocho años", explica Sot.
  • 3. Fianza. La ley establecía hasta el día 19 de diciembre que en los contratos de arrendamiento de vivienda debía existir una fianza de al menos una mensualidad de renta. Ahora bien, "la práctica habitual, sobre todo en las grandes ciudades, era que se pactaran 'garantías adicionales' con varias mensualidades de alquiler, cosa que dificultaba el acceso al alquiler", apunta el abogado. Con la nueva reforma, se establece que, aparte de la fianza, como máximo solo podrán exigirse dos mensualidades de renta como garantía adicional.
  • 4. Los gastos del contrato. Si el propietario es una persona jurídica, los gastos de la inmobiliaria deberá pagarlos siempre el propietario, y no como hasta la fecha, que la práctica habitual era que lo pagase el inquilino.

¿Desde cuándo se aplican los cambios?

El real decreto que modifica la normativa sobre el alquiler entró en vigor el día 19 de diciembre y solo afecta a los contratos que se firmen a partir de esa fecha. Es decir, las medidas no tienen carácter retroactivo y los contratos que ahora están vigentes continúan en los mismos términos y condiciones en que se firmaron.

Las ventajas de los cambios para el inquilino

"El gran vencedor de las reformas, muy proteccionistas, ha sido el inquilino", reconoce Ferrán Font, director de proyectos de Pisos.com. El hecho de que la duración mínima de los contratos sea mayor y que se amplíe la duración de las prórrogas "da mayor estabilidad al inquilino, ya que, por un lado, evita que cada tres años se tenga que renegociar el contrato que, en función del mercado inmobiliario, o al menos hasta la fecha, tiene una tendencia al alza", señalan desde AOB Abogados.

La limitación de las garantías adicionales favorece una mayor accesibilidad al mercado de alquiler

La reforma evita también que cada tres años, "caso de no mediar acuerdo con el propietario, el inquilino tenga que asumir nuevos costes de mudanzas, gastos de contrato, etc.". Y la limitación de las garantías adicionales favorece que exista una "mayor accesibilidad al mercado del alquiler, ya que, en ocasiones, las altas pretensiones de los propietarios a la hora de pedir las garantías obstaculizaban la posibilidad de contratar", añade Sot.

Cómo afectan los cambios al propietario

La reforma, en su conjunto y en líneas generales, "beneficia al inquilino y no al propietario", apunta Daniel Sot. De la misma opinión es Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, quien añade que "las reformas que penalizan a los propietarios pueden acabar provocando que la oferta sea menor y los precios suban". También en eso coincide el experto inmobiliario Ferrán Font.

La reforma de la LAU abre la posibilidad también a que los ayuntamientos puedan regular bonificaciones en cuanto al impuesto de bienes inmuebles (IBI) para los propietarios, siempre que se acojan a una limitación del precio de alquiler que regularía cada consistorio. No obstante, al dejar la regulación a los entes locales, "es toda una incógnita cómo se plasmará este aspecto", puntualiza Sot.

¿Fomentará el alquiler esta reforma?

Las nuevas medidas, en opinión del abogado Daniel Sot, "favorecerán el mercado de alquiler, ya que dará mayor estabilidad y el alquiler no quedará supeditado a picos cortoplacistas", que pueden hacer que un propietario decidiese no renovar a su inquilino. Además, la nueva reforma en cuanto a la duración y plazos es la que estuvo vigente entre los años 1995 y 2013, "sin que en líneas generales en dichos periodos (a excepción de los últimos años de la crisis) se hubiera percibido un aumento de pisos vacíos".

"El problema no es la temporalidad del contrato, sino los precios del alquiler", según el experto inmobiliario Ferrán Font

Discrepa de esto Fernando Encinar quien señala que en un contrato de alquiler siempre hay dos partes, el propietario y el inquilino, y "desequilibrar la balanza, como ha hecho el Gobierno cambiando la LAU", puede ser un peligro. Además, echa en falta más soluciones que animen a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler y "con lo aprobado por el Gobierno, se genera más incertidumbre legal y aumenta la desconfianza".

Por su parte, Ferrán Font se mantiene a la expectativa, pues cree que "el problema no es la temporalidad del contrato (lo que se ha abordado en esta reforma), sino el precio de los alquileres, que suben mientras los salarios se mantienen estables". Y, en su opinión, debería ser una ley que "dé herramientas para favorecer la liberalización de los pisos vacíos o fomentar el alquiler social, entre otras medidas".

Cambios en el alquiler de pisos turísticos

Los pisos vacacionales se ven afectados de lleno por el real decreto promulgado por el Gobierno. No se prohíbe su alquiler, pero ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal: ya no es necesario que todos los propietarios estén en contra de que una casa se use como vivienda turística, sino que bastará con que se opongan tres quintas partes de los propietarios.

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