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¿Qué servicios debe pagar la comunidad de vecinos?

La ley obliga a que los propietarios paguen los servicios para mantener y conservar el edificio habitable, seguro y accesible, además de hacer frente a una larga lista de gastos comunes

  • Autor: Por LAURA CAORSI
  • Fecha de publicación: 3 de septiembre de 2008

Mantener el edificio

Imagen: Marta

Siempre que una persona compra un piso, un local o un garaje, también adquiere parte del edificio en el que se encuentra. Como dueño o copropietario, tiene derecho a disfrutar de las zonas comunes -como la escalera, el ascensor, la piscina o la azotea-, al mismo tiempo que se compromete a hacer frente a los gastos de mantenimiento y reparación que estas áreas conlleven. La denominada comunidad de vecinos, por tanto, es el conjunto de los propietarios de un mismo edificio que, como tales, comparten la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias y aunque no residan en él. Esta explicación tan evidente es necesaria que se recuerde porque muchas veces se generan dudas que acarrean discusiones, dificultan la convivencia o tienen como resultado alguna amarga sorpresa económica.

Para saber cuáles son los servicios comunes, cuáles son obligatorios o quién paga qué, lo primero que hay que tener en cuenta es que todas las comunidades de vecinos están sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, un extenso y detallado texto que regula el artículo 396 del Código Civil. Como norma general, la comunidad de vecinos debe ocuparse del "sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios" para "que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad". Esto es, costear los arreglos y el mantenimiento del edificio, desde las obras puntuales que se realicen en las zonas comunes, hasta los gastos de limpieza y portería o la factura de la luz.

Servicios comunes

El asunto es que no todos los edificios son iguales entre sí, tanto por su antigüedad y su arquitectura, como por sus ocupantes y su ubicación. En consecuencia, los servicios comunes también varían. Por supuesto, los más habituales son el suministro de electricidad y el servicio de limpieza, ambos destinados a la zona del portal y las escaleras. Pero a estos se suman otros, como el mantenimiento técnico del ascensor y la contratación de un administrador de fincas. De hecho, para el administrador Miguel Carlos Gorriz, especialista en un foro de consultas profesionales, contratar a un técnico de ascensores es un servicio fundamental, aunque también uno de los más caros, ya que puede llegar a costar unos 600 euros por trimestre.

Contratar a un técnico de ascensores es un servicio básico pero puede costar 600 euros por trimestre

Hay comunidades muy pequeñas, "cuyo mayor gasto es el del jardinero, y otras de gran envergadura, donde los servicios y los costes se disparan". Es el caso, por ejemplo, de los edificios antiguos con servicio de portería y sistema de calefacción central; de las nuevas urbanizaciones que poseen zonas ajardinadas, servicio de vigilancia y más de un ascensor; o de los edificios "de veraneo", donde predominan las segundas residencias, que suelen contar con pistas deportivas y piscinas. El mantenimiento de estas últimas, de hecho, supone un coste elevado que puede rondar los 800 euros mensuales o más, dependiendo de su tamaño, de la empresa que se contrate y la provincia.

La gran diferencia de los pueblos de veraneo es que es en esa época del año en la que se concentran determinados servicios, "como la puesta a punto de las piscinas o el aire acondicionado, mientras que muchos otros se dejan para los meses de invierno, cuando la mayoría de propietarios no está y no tiene que soportar las molestias que implica una obra, por ejemplo", como señala José Gutiérrez, el director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Salvo este detalle de organización y funcionamiento, todas las comunidades de propietarios españolas tienen la misma obligación, que es mantener los bienes comunes, aunque los costes puedan aumentar o disminuir en función de la cantidad y el tipo de servicios que deba contratar para ello.

Los imprevistos en el edificio corren por cuenta de la comunidad, y muchas aseguradoras ofrecen paquetes para estos casos

En líneas generales, ya sea a través de una empresa o de una persona, la comunidad de vecinos paga los servicios de limpieza, portería, administración y seguridad. Además, debe abonar los suministros de luz, agua y calefacción (cuando ésta es central), y si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, también tendrá que costear los gastos municipales, como la recogida de basuras, y abonar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). A su vez, los copropietarios de un edificio deben hacer frente de manera conjunta a todas las obras que se acometan en las zonas comunes y pagar los servicios de mantenimiento de los ascensores, piscinas y demás espacios de uso colectivo.

Los imprevistos en el edificio también corren por cuenta de la comunidad, de ahí que diversas compañías de seguros ofrezcan paquetes especialmente diseñados para estos casos y que muchas comunidades se decidan a contratarlos. Las incidencias que más preocupan (y sobre las que más previsiones se toman) son los daños materiales producidos por incendios, explosiones, caída de rayos, fugas de agua e inundaciones, así como las reparaciones estructurales y estéticas que deban realizarse tras un siniestro. No obstante, las aseguradoras también ofrecen asistencia legal, indemnizaciones por responsabilidad civil o servicios de salvamento y alojamiento temporal en hoteles cuando el edificio queda inhabitable.

¿TODOS LOS VECINOS PAGAN LO MISMO?

Los gastos comunes de un edificio se solventan con un fondo de dinero compartido. En algunos inmuebles, los ingresos para ese fondo pueden proceder, por ejemplo, del alquiler de locales o la colocación de vallas publicitarias o antenas en la azotea. No obstante, los ingresos más habituales proceden de las cuotas de los comuneros, que generalmente se pagan con carácter mensual. Lo interesante es que no todos los vecinos tienen por qué abonar el mismo montante. De hecho, la cuantía depende de la cuota de participación de cada piso o local, en porcentaje sobre su incidencia en la comunidad, y el baremo está fijado de antemano en las escrituras. Para ello, la ley contempla diversos parámetros, como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su ubicación (si es exterior o interior) y el uso que, a priori, se considera que se hará de los servicios o elementos comunes. No es igual un apartamento que un piso amplio, ni es lo mismo un local que una vivienda situada en el décimo piso.

Más allá de los porcentajes, todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Asimismo, deben colaborar a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca; un fondo que le pertenece a la comunidad de vecinos y que debe superar al 5% de su último presupuesto ordinario. En cualquier caso, toda comunidad de propietarios debe contar con una junta directiva y reunirse, al menos, una vez al año para determinar esos presupuestos y gastos colectivos.

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