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Cambiar la titularidad de una vivienda

No todas las figuras legales son viables económicamente a la hora de incorporar a un cónyuge como copropietario nominal en la escritura de una vivienda

Incluir como copropietario en la escritura de una vivienda al cónyuge parecería algo sencillo de realizar. Sin embargo, no lo es tanto debido a los costes que implica y a los trámites que ello supone. Contando sólo los gastos en notarios, asesores y el propio trámite para cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad, las gestiones a pagar superan los 1.000 euros. Además, la diferente tributación de los impuestos correspondientes según la comunidad autónoma donde se realice la operación puede encarecer la suma final hasta alcanzar los 25.000 euros, aunque se trate de una vivienda de similares características pero con diferente ubicación geográfica. Con todo, en España se realizaron más de 900.000 compra-ventas de viviendas en 2006, de las cuales cerca de 500.000 correspondieron a casas usadas.

Existen dos maneras de introducir a la pareja en la escritura de la vivienda; la compra-venta o la donación. Independientemente de cuál sea la opción elegida, él o ella, en el momento de iniciar el proceso, pasan a ser o bien 'compradores', en el primer caso, o 'donatarios', en el segundo. En este último caso, estar o no casados puede tener consecuencias en el cálculo del impuesto, ya que el carácter de 'no ser familiar' incrementa la tributación.

Compra-venta

De las dos variedades existentes para introducir a la pareja en la titularidad de la escritura -compra venta o donación-, la primera suele ser la más económica para las dos partes. Gastos como los honorarios del notario se comparten, aunque los restantes varían en función de si se es comprador o vendedor. El primero, el comprador, debe hacer frente al cambio de escritura en el Registro de la Propiedad y a la modificación de la titularidad en el Registro Catastral, aunque este trámite habitualmente lo hace el propio notario. Pero el desembolso más oneroso por parte del comprador es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava el 7% de la cantidad final de la compra-venta. Además, debe acreditarse de forma fehaciente ante el notario la forma de pago acordada.

Gastos como los honorarios del notario se comparten, aunque los restantes varían en función de si se es comprador o vendedor

En el caso del vendedor, además de compartir el pago del notario, debe hacer frente al pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (IMIVIT), más conocido como la 'plusvalía municipal'. También tendrá que pagar el 18% de IRPF, por la diferencia entre el valor de transmisión y el coste de adquisición. Las cuantías económicas de estos pagos varían, en el primer caso, según el municipio y el valor catastral del suelo del inmueble y, en el segundo, en función del precio de la vivienda.

Donación

La otra posibilidad para introducir a la pareja en la escritura de una vivienda es la donación. Algunos trámites coinciden con los que se deben realizar en el proceso de compra-venta, como el del notario y el del Registro de la Propiedad. Pero hay que tener en cuenta que el Impuesto Sobre Donaciones (ISD) puede encarecer mucho la operación. El mínimo a pagar será el 7,65% del precio de adquisición de la vivienda y puede llegar hasta el 34%.

Cuanto mayor sea el patrimonio de quién recibe, más se debe pagar

Pero, además, a la cifra que se obtenga después de aplicar el porcentaje, se le asigna una serie de coeficientes multiplicadores, que varían según el parentesco de los protagonistas y el patrimonio preexistente de quien recibe la donación. Si el grado es directo, es decir, entre padres e hijos o cónyuge, la cifra se multiplicará por uno. Mientras que si se quiere incluir en la escritura a la pareja sentimental, se deberá multiplicar por dos. Y esto se debe a que uno de los miembros de una pareja no casada se le considera un 'extraño'.

La cantidad también depende de la comunidad autónoma en que se esté domiciliado, ya que en determinadas comunidades a las parejas de hecho se las considera igual que un matrimonio. Pero este impuesto también tiene en cuenta el patrimonio preexistente de la persona a la que va a donar la vivienda. El tramo inferior es hasta 390.657,87 euros. Cuanto mayor sea el patrimonio de quién recibe, más se debe pagar.

Todos estos gastos son inferiores si los trámites se finalizan antes de que se cumpla un año desde que uno de los miembros de la pareja haya adquirido la vivienda, o si contraen matrimonio antes de formalizar la donación.

Cuando se inicia una operación de tanta envergadura y con tal cantidad de trámites lo ideal es recurrir a un experto en el tema. Dependiendo de si se es pareja de hecho o matrimonio, el lugar donde se está domiciliado, el tiempo transcurrido desde la adquisición de la vivienda y el patrimonio preexistente de quien recibe la donación el coste total de la operación puede ser muy superior o inferior.

Gastos

Los trámites obligatorios y el asesoramiento fiscal y jurídico aumentan los gastos de un proceso ya de por sí costoso. Se deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Los honorarios de notarios y registradores varían en función del valor del inmueble, aunque trabajen con determinados aranceles oficiales e iguales para todos.
  • En un supuesto de una vivienda sin garaje, y que su tasación de mercado sea de unos 180.000 euros, los honorarios a pagar de la notaría serían de 120 euros para el comprador y 390 euros para el vendedor. Además, el precio del trámite que se debe realizar en el Registro de la Propiedad, que tiene que pagar el comprador, ascendería a unos 300 euros.
  • La modificación de la titularidad en el Catastro es gratuïta siempre y cuando la realice el interesado. En caso de que la tramite el notario pasará a ser un gasto más a añadir en su factura.
  • Se puede contratar el servicio de un profesional que le asesore en los complicados temas fiscales y jurídicos. En este caso, los precios varían según la complejidad del proceso pero sus honorarios nunca bajarán de los 150 euros y pueden llegar a superar con facilidad los 600 euros.

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