Hasta 2008, la construcción era un negocio que movía millones en nuestro país y los pisos se vendían incluso varios años antes de empezar a edificarse. La crisis inmobiliaria, por ello, ha afectado a un elevado porcentaje de la población. Son numerosos los compradores que adquirieron una vivienda en construcción y la han perdido al quebrar la promotora. La situación se complica aún más si el pago se efectuó con letras de cambio. Lo más probable es que la promotora las endosara a un tercero (una entidad bancaria) y ahora el banco reclame al usuario su abono. La situación es complicada, pero se puede aducir la falta de validez de estos títulos.
Pagar con letras de cambio
En las operaciones de compra de viviendas en construcción, muy comunes hasta el inicio de la crisis, los compradores del inmueble entregaban por adelantado una cantidad de dinero o títulos de crédito a la promotora. Este dinero se destinaba a la construcción de ese inmueble. Por su parte, esta quedaba obligada a entregar la vivienda en un plazo determinado. Pero con la crisis inmobiliaria, muchas de estas promotoras entraron en concurso de acreedores y desaparecieron sin entregar vivienda alguna.
Los compradores -con una confianza plena en la promotora y en el banco- se vieron inducidos a pagar contratos de compraventa de viviendas en construcción con letras de cambio. En lugar de hacer pagos en efectivo, los realizaron mediante la firma de letras de cambio. Estos documentos son títulos de crédito que obligan, a su vencimiento, a pagar una cantidad concreta a la persona o empresa designada -en este caso, a la promotora- o, por orden de esta, a otra distinta -los bancos a los cuales se endosaron las letras de cambio-.
Antes de la crisis, numerosos compradores realizaron los pagos con letras de cambio en lugar de pagar en efectivo
Cuando la promotora se declara en concurso, el comprador queda en una situación de absoluta incertidumbre: carece del dinero que ya entregó a la promotora, a cuenta de la vivienda en cuestión, y del inmueble que, o bien no está terminado o en las condiciones de entrega establecidas por contrato. Pero además, ¿qué ocurre si en lugar de entregar dinero firmó letras de cambio como modo de pago?
El banco, tenedor de los títulos
Dada esta situación, si las letras de cambio continuaran en poder de la promotora en quiebra, no sería tan grave. Estaría claro que el comprador no está obligado a abonar ningún monto, puesto que una parte del contrato -la entrega de la vivienda- se incumpliría.
El problema se agrava cuando las promotoras endosaron en blanco las letras de cambio a una entidad bancaria determinada para obtener así más crédito. Descontadas estas letras de cambio a favor de las promotoras, los títulos de crédito quedaban en manos del banco.
Con la promotora en quiebra, pese a que lo más probable es que el comprador no recibiera el inmueble por el que entregó esos títulos, el banco le reclama los importes de esas letras de cambio.
Los compradores en esta situación deben interponer una demanda para evitar la obligatoriedad del pago
Ante esta situación, las entidades bancarias se amparan en las facultades que otorga la Ley Cambiaria y del Cheque. Argumentan que quien emitió las letras -el comprador- está obligado a su pago.
Sin embargo, jurídicamente se puede aducir la falta de validez de esta letra de cambio. Si servía como pago para una «vivienda en construcción» y en el contrato constaba que el importe de este título debía destinarse «única y exclusivamente» al pago de este inmueble, queda comprobado que el objeto de esta letra «ni existe ni va a existir», dado que el proyecto quedó cancelado al entrar en concurso la promotora.
Por sentido común, deberían extinguirse el crédito y la obligación concertada por el comprador, pero hay muchas sentencias pendientes. Aunque lo cierto es que algunas se han dictado a favor de los adquirientes y ya sientan jurisprudencia. En cualquier caso, los compradores en esta situación deberían interponer una demanda para evitar la obligatoriedad del pago de las letras de cambio antes de que la entidad intente ejecutarlos.
Ante la entrada en concurso de la promotora, cualquier comprador de vivienda en construcción debe actuar de inmediato:
- Tiene que personarse en el concurso y comunicar su crédito con la promotora, para que así se le reconozca.
En el caso de haber adelantado dinero en efectivo, ha de evaluar la interposición de una demanda que resuelva el contrato con la promotora y solicitar la entrega de las sumas abonadas a cuenta hasta ese momento, más intereses y costas.
En caso de que se hubieran entregado letras de cambio o cualquier otro título de crédito, se debe iniciar una causa paralela para reclamar la invalidación de esos títulos y que, pese a que la promotora los haya endosado a un tercero, no pueda exigirse su ejecución.
