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El portero se jubila, ¿qué hacemos con su vivienda?

Vender o alquilar la vivienda del portero son las opciones más rentables para las comunidades de propietarios cuando éste se jubila

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Vender la vivienda

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Se dedican durante años a la limpieza, conservación y vigilancia de las zonas comunes y, al vivir en el inmueble, conocen mejor que nadie la escalera y a sus habitantes. Pero el de portero es un oficio que se ha ido extinguiendo y progresivamente está siendo sustituido por el portero automático, el conserje o las contratas de limpieza y mantenimiento. ¿Qué hacer en estos casos con la vivienda en la que residía el portero, o cuando le llega el momento de la jubilación? Una de las opciones más rentables es vender o alquilar la portería, una manera de obtener el dinero necesario para hacer frente a reformas, modernizar el inmueble o simplemente proporcionar los servicios que los vecinos requieren cada día: luz, gas, electricidad o limpieza… especialmente, para las comunidades en situación de endeudamiento. En otras ocasiones, sin embargo, la comunidad decide otorgar el usufructo vitalicio de la vivienda al portero aunque éste se haya jubilado.

Decisión por unanimidad

Antes de tomar la decisión de vender o alquilar el piso, las comunidades de vecinos deben decidirse en una cuestión muy importante: determinar qué hacen con el portero si no se ha jubilado. Para prescindir de sus servicios hace falta estudiar previamente las funciones que realiza, y compararlas con las de otros profesionales y reflexionar si el cambio compensa a la comunidad. Es importante tener en cuenta que el inmueble, ya sea por desacuerdo de los vecinos, desidia o desconocimiento, puede permanecer sin inquilino durante años, con el deterioro que esto conlleva. Sin embargo, la venta o el alquiler de la portería se puede traducir para los vecinos en un respiro económico a los propietarios, pero antes es necesario que la junta de propietarios plantee si desea venderla o arrendarla, ya que los procedimientos son distintos a la hora de tomar una u otra decisión.

A cada vecino le corresponde, además de la propiedad de su piso o local, la copropiedad, junto al resto de los residentes, de los elementos comunes del edificio como son portales, patios, ascensores, fachadas, escaleras o la propia portería. Estos elementos están supeditados a un uso común -el portero da servicio al conjunto del inmueble y reside en una casa propiedad de todos- y están indisolublemente unidos a la finca, por lo que no pueden ser objeto de transmisión de forma independiente. Así, los propietarios tienen una cuota de participación sobre estos elementos, según la cual contribuyen al sostenimiento y a los beneficios.

Puesto que la portería un elemento común, cada vivienda representa una cuota de participación que se estableció, en su momento, en el título constitutivo de la propiedad. Es éste un documento en el que se fijan una serie de cuestiones fundamentales como son los estatutos básicos, las normas que han de respetar los vecinos o el porcentaje de participación de cada vivienda dentro del conjunto. Así es que vender la casa del portero supondría, en primer lugar, modificar este título constitutivo, puesto que habría que incorporarla a la propiedad horizontal y pasaría de ser un elemento común a ser una vivienda privada. Para vender la portería también sería necesario cambiar previamente la naturaleza de este bien y convertirlo en una vivienda individualizada con el fin de que pueda ser enajenada. Con la venta, el porcentaje de participación de cada vivienda en los elementos comunes cambiaría porque contarían con un elemento menos -la portería- y el nuevo propietario pasaría a tener una cuota de participación sobre las zonas comunitarias. Supondría, por tanto, cambiar el título constitutivo.

Para vender la casa del portero es necesario el voto favorable de todos los propietarios de la finca

Según establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, “la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”. Así es que para vender la portería es necesario que todos los vecinos estén de acuerdo y voten a favor en la junta de propietarios, pues requiere cambiar la consideración de elemento común de la finca a elemento privativo del inmueble. El problema surge cuando uno de los propietarios no desea vender, bien porque no lo considera necesario y prefiere seguir disfrutando de este elemento común, o simplemente por antiguas rencillas que muchas veces se producen entre los vecinos -por peticiones personales denegadas anteriormente, enemistad…-. Y si uno de los propietarios no quiere vender, no se puede vender. Queda entonces la opción de alquilar, que requiere de unos acuerdos menos rígidos que no permiten a un solo vecino bloquear las decisiones comunitarias.

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