Se viene advirtiendo desde hace mucho tiempo que podríamos asistir a un espectáculo poco común en el panorama inmobiliario español: una seria corrección en el sector inmobiliario, algo así como la explosión de la ‘burbuja inmobiliaria’ en la que muchos expertos aseguran que estamos inmersos. Habrían acabado así los años de crecimiento inusitado en los precios de la vivienda, y se corregiría de esta forma la alegría de los últimos años. Los que hubieran comprado una casa hace pocos años se encontrarían con que su vivienda se deprecia, con lo que pagarían hipotecas más altas que el valor que sus casas. Pero también supone una oportunidad para los nuevos compradores.
No cabe ninguna duda de que los precios de la vivienda se han moderado. Para algunos analistas, incluso la tendencia es bajista. Según los datos del portal Idealista.com, la vivienda usada ha bajado en Barcelona un 1,3% en el segundo trimestre de este año, y en un 15% de los municipios barceloneses que ha analizado este portal inmobiliario. En Madrid capital, la vivienda usada subió en ese período sólo un 0,1%, y bajó en 19 de los 32 municipios analizados. En Valencia, la vivienda subió entre abril y junio de este año un 1,2%, cifra que parece alta en comparación con otras ciudades pero que no es tanto respecto a períodos anteriores.
Rebajas
Otro portal de Internet, Fotocasa, detectó durante el mes de julio que el 10% de las viviendas que anuncia veían reducido su precio. En la Comunidad de Madrid, 6.038 de los 48.562 pisos a la venta, lo que supone un 12%, redujeron su precio en al menos 3.000 euros, y en Cataluña lo hicieron 5.631 viviendas (10,7 %) de las 54.226 en venta. Destaca que el porcentaje de viviendas rebajadas es mayor en las grandes capitales. En Barcelona, alcanzó el 11,8 % del total, mientras que en Valencia se elevó hasta el 12,7%.
El Euribor ya está en los niveles más altos de los últimos seis años -el 4,6%- a la espera que se pueda subir en septiembre en un cuarto de punto más
Desde Atlas Capital, han recomendado en los últimos días esperar antes de comprar una casa. La razón es que los precios están evolucionando y podrían bajar en los próximos meses, o bajar al menos en algunas zonas. «Estamos viendo que los precios se están conteniendo y los períodos de venta aumentando», afirman los analistas de esta consultoría. Los mismos que aconsejan «esperar, si no se tiene prisa». Hay que tener en cuenta que la paciencia a la hora de buscar una vivienda puede verse recompensada si se encuentra a alguien con prisa por vender, sobre todo si pone un precio atractivo para asegurarse la venta. Vale la pena esperar unos meses más porque el precio de la vivienda puede estabilizarse aún más, de manera que quienes necesiten firmar un crédito hipotecario también notarán la diferencia. Sólo en el segundo trimestre de este año las familias españolas destinaron el 44,8 % de su salario a financiar la compra de la vivienda, lo que supone dos puntos más que a finales de 2006 y la cifra más alta registrada. En 2005, el porcentaje era del 36,7%, y del 35% en 2004. Además, se contratan cada vez hipotecas más caras. En mayo de este año, las hipotecas se contrataban por una media de 150.810 euros, un 7.6 % más que en el mismo mes del año anterior.
Este otoño se iniciará con algunos acontecimientos que pueden tener consecuencias en el sector de la vivienda. De un lado, las autoridades del ramo han asegurado que pondrán en marcha nuevas medidas. Por otro, es más que probable que el Banco Central Europeo suba de nuevo los tipos de interés, lo que llevará a una nueva subida del Euribor, y con ello a un encarecimiento de las hipotecas. Desde el año 2001, los tipos de interés no han hecho más que crecer. Además, queda pendiente estudiar qué pasará con la crisis en los Estados Unidos de las hipotecas de alto riesgo. Por ahora, el Banco Central Europeo se ha visto obligado a inyectar grandes cantidades de dinero en el sistema monetario para evitar la crisis. El 9 de agosto, el BCE inyectó 94.841 millones de euros, una cifra récord, y todavía realizaría nuevas inyecciones de dinero en los días siguientes, en una crisis que continúa su escalada.
Hipotecas basura
Puede parecer sorprendente que en Europa se esté pendiente de lo que está pasando en los Estados Unidos con las hipotecas de alto riesgo. En el sector de las ‘hipotecas basura’ de EEUU, casi 14 de cada 100 deudores ya no pueden seguir pagando. Pero tiene una explicación: la internacionalización de la economía llevó a que el banco francés BNP Paribas anunciara que congelaba el capital que sus clientes disponen en tres de sus fondos de inversión que invertían en mercados de créditos hipotecarios. En esta contexto económico, los bancos han encarecido el tipo de interés con que se prestan dinero unos a otros, lo que afecta directamente al Euribor, índice de referencia que sirve para calcular los intereses de una hipoteca. Si se mantiene el nivel actual del 4,6 % en el mes de agosto, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años se encarecería en 85 euros mensuales.
Si se mantiene el nivel actual del Euribor, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años se encarecería en 85 euros mensuales
Para comprender la magnitud de esta situación, hay que entender que casi la mitad de los créditos para la compra de vivienda contratados el año pasado en Estados Unidos se enmarcan dentro de la categoría de ‘hipotecas basura’, según datos del Fondo Monetario Internacional. Muchos ciudadanos se lanzaron a realizar compras que excedían su capacidad ante los tipos bajos que había en el mercado, y no calcularon adecuadamente lo que podía pasar. Lo curioso es que entran en esta categoría aquellas personas que piden más del 85% del valor del inmueble o deben pagar más del 55% de lo que ganan, condición en la que entrarían no pocas hipotecas que se conceden en España, país con un bajísimo nivel de morosidad, según los últimos datos facilitados.
Ante esta nueva realidad parece que España quiere lanzar este otoño un plan de alquiler a un precio razonable. El objetivo sería reunir suelo público y edificios vacíos estatales o de otros organismos públicos para promover viviendas en alquiler. Se trataría de pisos de entre 50 y 70 metros cuadrados que se ofrecerían por un precio razonable, aún por determinar. De llevarse a buen término, se podría alcanzar el objetivo de que muchos jóvenes pudieran ver cumplido su sueño de encontrar una casa para vivir, a buen precio, y además el aumento de casas en alquiler facilitaría que el precio de la vivienda bajase. De todas formas, una de las ideas que se ha lanzado desde la Administración, en línea con lo que piensan muchos observadores, es la necesidad de replantearse la ley de alquiler con el objetivo de eliminar los elementos que lastran los incentivos para alquilar.
Subida de las hipotecas
En todo caso, las medidas que se pongan en marcha en nuestro país pueden verse contrarrestadas si en septiembre el Banco Central Europeo decide una nueva subida de tipos de interés. A principios de agosto el presidente de esta entidad, Jean-Claude Trichet, después de la reunión en la que el BCE decidía mantener los tipos en el 4%, aseguraba que se establecería una ‘fuerte vigilancia’ para evitar un aumento de la inflación. Esta frase puede significar, con mucha probabilidad, que un mes después el Banco Central Europeo decida aumentar en otro cuarto de punto el precio del dinero, es decir, en septiembre. El aumento del Euribor y por tanto de las hipotecas vendría poco después. El Euribor ya está en niveles que no se conocían en esta década, concretamente desde 2001, al haber superado el 4,6 %.
Pero otro elemento sobre el que se podría incidir son los costes que se derivan de la compra de una vivienda en España. A lo que cuesta la casa hay que añadir aproximadamente un 12 % de su valor en impuestos, notaría, registro y, en su caso, inmobiliarias. Nos situamos así entre los diez países de la OCDE más caros a la hora de comprar, según la web inmobiliaria Global Property Guide, aunque por debajo de Bélgica (17,8 %), Italia (17%), Francia (16,3%) o Luxemburgo (15,6%). El gasto más gravoso es, sin duda, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que impone un 7 % en la compraventa de una casa usada, y el IVA, en el caso de las casas nuevas, que es también del 7 %. Son gastos inevitables acerca de los que no está previsto poner en marcha medidas para reducirlos.
Una opción para muchos de los españoles que buscan su primera vivienda es el alquiler. A pesar de que en España predomina una gran tradición de compra y tan sólo el 11 % vive en régimen de alquiler frente al 30 % de media en el resto de Europa, el alquiler muestra ciertas ventajas. Así, los últimos datos del Observatorio del Alquiler muestran que la media por metro cuadrado por un piso en alquiler es de 7,2 euros. Si esta cantidad se aplica para un piso de 90 metros cuadrados, alquilar una casa saldría por 648 euros. La media de lo que los españoles pagamos por nuestras hipotecas es de 745,87 euros, así que el alquiler, al menos en lo que se paga mes a mes, sale de media por un 13,2 % menos. La hipoteca resulta más rentable, según este cálculo, en Asturias, Canarias, Navarra y País Vasco, donde el ahorro respecto al arrendamiento es del 2%, 3,3%, 0,86% y 7%, respectivamente. Y donde más rentable resulta alquilar una vivienda es en Galicia, donde la media es de 296 euros, frente a una media en las hipotecas de 565 euros. Claro que a la hora de elegir también hay que tener en cuenta otros factores, como el tiempo que dura el alquiler o cuánto pueden subir la hipoteca o el alquiler a largo plazo.
