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Los errores que se deben evitar al firmar un contrato de alquiler

Conviene leer el texto con atención y pedir la modificación de las cláusulas con las que se esté en desacuerdo

  • Autor: Por ELENA V. IZQUIERDO
  • Fecha de publicación: 27 de enero de 2012
Imagen: Lu

Todos los días se hacen cientos de contratos de alquiler y, aunque son parecidos entre sí, cada uno de ellos tiene sus peculiaridades. Unos fijan la obligación de hacer un aval bancario para entregar las llaves, otros repercuten sobre el arrendatario el pago de la cuota de la comunidad de vecinos e incluso algunos se realizan de forma verbal. Aunque supone un desembolso importante por parte del inquilino y en algunas ocasiones un riesgo para el propietario, en ciertos casos no se toman las precauciones necesarias a la hora de firmar el contrato y una de las partes resulta perjudicada. Por ello, conviene leer el texto con atención y pedir la modificación de las cláusulas con las que se esté en desacuerdo.

Los consumidores son cada vez más precavidos cuando tienen que tomar decisiones que afectan a su economía, como arrendar un piso. Pero muchas veces las cautelas no son suficientes y sus intereses se ven dañados. Estos son algunos de los errores que hay que evitar cuando se firma un contrato de alquiler:

1. No comprobar que el arrendador es el propietario

Lo habitual, y lo que ocurre en casi todos los casos, es que el dueño de la vivienda sea a su vez quien la pone en alquiler. Pero otras veces son personas ajenas al piso o familiares del titular los que intenten arrendar la casa. Es posible que, tras una sentencia judicial de divorcio o como consecuencia de una herencia, la vivienda ya no pertenezca al titular que en su momento ostentaba la propiedad o parte de ella y por tanto no tiene el derecho de alquilarla.

Hay que cerciorarse de que el arrendador sea el propietario de la vivienda

Para evitar engaños, conviene consultar previamente los archivos del Registro de la Propiedad. Basta con pedir una nota simple que, por un precio aproximado de 3 euros, revela si quien figura como propietario es la persona que pone el piso en alquiler.

También es posible que se trate de un subarriendo, que la casa esté ya ocupada por otra persona y cuando llegue el nuevo inquilino se encuentre a gente viviendo en el piso que va a habitar.

Aunque la ley se posiciona casi siempre del lado del arrendatario que ha sido engañado, a veces ya se han adelantado cantidades o comprometido el dinero mediante un aval, cuya recuperación puede dilatarse en el tiempo.

2. Desconocer si la inmobiliaria cobra al inquilino

Si el contrato de alquiler se va a hacer a través de una agencia, el interesado en arrendar la casa debe preguntar en primer lugar los honorarios del establecimiento. Lo más frecuente es que sea el dueño del piso quien corra con los gastos, pero algunas agencias cobran también al inquilino.

Compensa, por tanto, conocer este dato para optar por otra empresa para formalizar el alquiler o simplemente con el objetivo de saber por cuánto saldrá la transacción. Es mejor estar al corriente desde el principio para no llevarse desagradables sorpresas cuando se vaya a firmar.

3. No negociar

El mercado del alquiler ha cambiado en los últimos años y muchos propietarios que no pueden vender su segunda vivienda optan por arrendarla. A veces prefieren recibir un precio algo más bajo que mantenerla vacía, pero en general quieren un inquilino que les dé cierta seguridad.

Si el interesado cumple con el perfil requerido por el dueño, siempre se puede intentar que éste le haga una rebaja en la mensualidad, que realice pequeñas reformas o dé flexibilidad a alguna cláusula incluida en el contrato.

4. Hacer un contrato verbal

La ley da la posibilidad de celebrar el contrato por escrito o de palabra y ambos tienen validez. Pero a la hora de demostrar que se ha llegado a ciertos acuerdos o que se habían fijado determinadas cláusulas es mucho más difícil hacerlo si el contrato se ha realizado de manera verbal.

Puede ser negativo tanto para el propietario como para el inquilino. Si uno de ellos obra con mala fe, puede asegurar que se pactó una cosa cuando en realidad se había acordado lo contrario. Por ejemplo, si se dijo que el propietario pagaría los gastos de la comunidad este puede alegar que es falso si quiere echar al arrendatario. El inquilino, por su parte, puede sostener que el dueño de la vivienda se comprometió a cobrarle una cantidad más baja y no hay forma de demostrar que esto no es así.

5. No leer el contrato

Es uno de los errores que se comete con más frecuencia: dar por supuesto que las cláusulas incluidas son las que se habían acordado de antemano. Si no se revisa el escrito y es la otra parte quien lo ha redactado, cabe la posibilidad de que no aparezca todo lo que el inquilino desea.

Conviene reflejar en el contrato si la casa tiene desperfectos

La mayoría de las veces esto ocurre sin mala fe por parte del propietario, que se limita a copiar un modelo de contrato sin modificar las cláusulas que en él aparecen. Si no se mira con detalle es posible que se excluyan ciertos aspectos importantes para el arrendatario.

6. No firmar todas las hojas

Abogados y expertos inmobiliarios recomiendan estampar la firma en cada uno de los folios y anexos que aparecen en el contrato y no solo en el primero o en el último.

De esta forma se evita que después se introduzcan cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen al inquilino o al propietario.

7. No revisar la casa ni reflejarlo en el contrato

Algunas veces la vivienda que se va a alquilar no está en muy buenas condiciones; está habitable pero tiene alguna grieta, desperfectos, el sistema eléctrico falla o las tuberías se atascan. Si el inquilino acepta entrar a vivir aunque la casa tenga algunas pegas, debe dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueño se compromete a repararlas.

Si esto no se plasma en el contrato, el propietario puede negarse a hacer el arreglo una vez que el inquilino ya se encuentra en la vivienda. Y lo que es peor, un tiempo después, puede decir que ha sido el arrendatario quien ha causado los daños en la casa. Esto le puede dar derecho a pedir que lo pague e incluso a echarle del piso.

8. No hacer inventario

De la misma forma que conviene dejar constancia del estado de la vivienda, en el contrato se debe incluir con claridad, en un anexo, el mobiliario que se queda en el piso, los electrodomésticos y el estado en el que se encuentran.

Si es posible, se debe evitar adelantar cantidades muy elevadas

Hay que dejar claro si la casa está amueblada, semiamueblada o se alquila vacía. Así el inquilino evita que después se le culpe de haber estropeado un aparato que ya no se encontraba en estado óptimo y el dueño se cubre las espaldas si le falta algún objeto.

9. Dar por supuesto algo que no aparece por escrito

Con bastante frecuencia, al leer el contrato el inquilino se da cuenta de que algunas cosas no aparecen entre las cláusulas. Al decírselo al dueño o al agente inmobiliario éste le tranquiliza, resta importancia al asunto y asegura que se da por supuesto.

En los contratos no hay que dejar nada al azar y todo debe estar plasmado pues, como se suele decir, las palabras se las lleva el viento. Hay que prever todas las circunstancias y pedir que se modifique el contrato para que figuren en el nuevo escrito. Puede que por prudencia o por vergüenza el futuro inquilino no haga esta petición y cuando tenga que reclamar será mucho más difícil que le den la razón.

10. No fijar la forma de pago

En el contrato siempre debe aparecer la manera en que se van a abonar las mensualidades del alquiler. El ingreso en la cuenta bancaria del arrendador es una de las más cómodas, pero también se puede pactar que el propietario acuda a la casa durante los 10 primeros días del mes para cobrar el dinero. En este caso el pagador debe obtener un recibo cada vez que hace efectivo el abono.

Es importante tanto para el inquilino como para el dueño del piso que quede por escrito la forma de pago, pues de lo contrario una de las dos partes puede argumentar que intentó abonar el dinero o cobrarlo y no fue posible.

11. Acceder a pagar conceptos que corresponden al propietario

Algunos anuncios de alquiler de vivienda son muy llamativos por su bajo precio. Después, al consultarlo, resulta que hay que pagar por todos los gastos y junto al agua caliente, la luz, la calefacción -que corren por parte del inquilino- también hay que abonar otros conceptos como el IBI, el impuesto de basuras, el agua fría o la comunidad de vecinos.

La ley da completa libertad al propietario para que introduzca en el contrato cláusulas en las que atribuya al arrendatario el pago de todos estos servicios, pero es conveniente que antes de firmar el inquilino calcule cuánto va a tener que pagar por estos impuestos que, en principio y si no se establece lo contrario, le corresponderían al dueño del piso.

12. Aceptar hacer un aval elevado o por mucho tiempo

Es normal que el propietario de un piso quiera asegurarse el pago de las cuotas del alquiler, ya que son muchos los casos de inquilinos que no son solventes o que después de un tiempo dejan de pagar. Puede hacerlo a través de la solicitud de un aval: el cliente deposita en el banco el dinero que le pida el propietario y si no abona las cuotas el arrendador puede quedarse con ello.

Pero hay veces que la cantidad solicitada es muy elevada y, sobre todo, hay que dejarla durante varios años. Si esto es así compensa negociar con el dueño e incluso buscarse otra casa en la que no haya que dejar el dinero inmovilizado durante tanto tiempo.

13. Adelantar cantidades elevadas

También hay que evitar, en la medida de lo posible, abonar de manera anticipada muchas mensualidades para quedarse con la vivienda.

Salvo que la economía esté muy saneada o se trate de una casa única, que se adapta a la perfección a las necesidades del inquilino, es mejor negociar y no quedarse sin un dinero que puede ser imprescindible.


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