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Zonas comunes de una vivienda: la manzana de la discordia

El desconocimiento de la normativa que regula estas zonas las convierte en motivo frecuente de disputas vecinales

  • Autor: Por MARTA MOLINA
  • Fecha de publicación: 19 de mayo de 2009

Patios de luces habilitados como tendederos, azoteas convertidas en terrazas, jardines transformados en porches particulares... Las zonas comunes de una vivienda son, por lo general, fuente de conflictos para las comunidades de vecinos. Tanto es así que, con frecuencia, los problemas derivados de su uso y disfrute acaban en enfrentamientos entre los copropietarios. Con asiduidad, el abuso y los límites de este derecho centran las disputas vecinales, debido al desconocimiento de las comunidades de propietarios de la legislación que regula la utilización y el mantenimiento de estos espacios.

Solicitud de uso

Cada día vemos cómo nuestros vecinos, unos de forma permanente y otros en momentos puntuales, utilizan las zonas comunes para sus intereses particulares. Están en su derecho, ya que es una práctica legal, aunque con matices. La norma (Ley de Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil) permite que un único vecino disfrute en exclusiva de determinados espacios comunes, siempre con respeto a los demás residentes y a los estatutos de la comunidad, donde debe quedar bien reflejado el privilegio y las consecuencias de su disfrute. Para prevenir males mayores, desde el Colegio de Arquitectos de Madrid recomiendan establecer limitaciones en el uso de los bienes comunes, pues muchos de ellos -la piscina, por ejemplo- "son ocupados por grupos numerosos de personas que los utilizan sin conocer el reglamento y violando los derechos de los demás".

El propietario que desee hacer uso particular de un espacio común de la finca debe solicitarlo a la comunidad y ésta lo consignará en sus estatutos si así lo aprueba el pleno. Para liberar un espacio común, el solicitante lo comunicará por escrito para que se incluya en el orden del día de la junta, en la que será necesario el voto unánime de los propietarios. En la mayoría de los casos, se trata de patios y cubiertas del edificio. Una vez aprobado, el cambio debe ser escriturado ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Si la comunidad niega la petición de disfrute individual, el solicitante puede pedir que se proteja su derecho a usar esas zonas.

La ley permite que un único vecino disfrute en exclusiva de espacios comunes, pero debe solicitarlo a la comunidad

Cuando la disputa no consigue resolverse por la vía de la negociación, comunidad de propietarios y vecino pueden acudir a los tribunales o echar mano del arbitraje, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo en recurrir a la conciliación.

Invasión de zonas comunes

Respecto a la invasión de zonas comunes, la Ley de Propiedad Horizontal proporciona medios para combatir las obras ilegales. Para ello, debe convocarse una junta, facultar al presidente para que realice un requerimiento por escrito a los infractores y, por último y si es necesario, llegar a juicio. Es el caso del propietario de un coche mayor que su plaza de garaje y que invade la del vecino. De acuerdo al artículo 394 del Código Civil, "cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho". En las zonas comunes de un garaje se considera uso de zona común el paso, el tránsito y la realización de maniobras. Pero no el estacionamiento. Por ello, cuando se dan estas situaciones, los vecinos afectados pueden solicitar al administrador que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta de propietarios para reclamar el cese del uso extralimitado.

Si, transcurrido un tiempo, el vecino no cesa en su actitud, la vía adecuada es la judicial civil para que se declare su obligación de usar el garaje conforme a su destino, estacionando su vehículo sin rebasar las líneas de su parcela y sin invadir las zonas comunes de tránsito y maniobras. La demanda puede ser interpuesta por la comunidad o por los propios vecinos perjudicados. En caso de optar por la vía judicial, se recomienda pedir un informe pericial que acredite al juez la existencia de perjuicios.

ZONAS COMUNES DE UNA VIVIENDA

  • Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
  • Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
  • Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
  • El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que sean de uso privativo.
  • Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
  • Las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
  • Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
  • Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
  • Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

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