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Gestionar la morosidad de una comunidad de vecinos

La morosidad en las comunidades de propietarios debe gestionarse de manera preventiva con la creación de un fondo de reserva

  • Autor: Por LIDIA BARRIO
  • Fecha de publicación: 29 de noviembre de 2011
Imagen: xornalcerto

La morosidad en las comunidades de vecinos, que se vincula de modo habitual a la insolidaridad, responde en realidad a factores sociales y económicos, se incrementa en situaciones de crisis económica y es una lacra social que debe gestionarse de manera preventiva, aunque en numerosos casos la falta de civismo de los propietarios morosos requiere recurrir a los tribunales de justicia. Un ejemplo de esta grave realidad social se obtiene de los datos proporcionados por 150 administradores de fincas del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. De acuerdo con el estudio realizado, promotores, cajas y bancos propietarios de pisos representan el 30% de la deuda en esta comunidad autónoma, donde el 22% de sus comunidades de vecinos están afectadas por una tasa de morosidad que supera en conjunto los 375 millones de euros. La deuda se reparte entre morosos "profesionales" y otros deudores con "causa selectiva". Estos últimos serían familias con dificultades, que priorizan el pago de otros gastos, como la hipoteca, y que relegan o retrasan las cuotas comunitarias.

¿Hay medidas preventivas frente a la morosidad?

Las comunidades de propietarios deben tener un fondo de reserva. Pero lo cierto es que son bastantes las comunidades que no lo constituyen, a pesar de ser obligatorio. Otras que cumplen la legalidad, lo hacen por el mínimo -un 5 % del presupuesto ordinario anual-, que puede resultar insuficiente para responder a su objetivo de atender las obras de reparación y conservación.

Para incentivar el pago, se puede privar al vecino moroso del derecho de voto

Por otro lado, para incentivar el pago, hay que hacer uso de los recursos legales. Entre estos destacan la privación del derecho de voto (no de voz) en las juntas de propietarios y hacer visible ante la comunidad la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas.

¿Qué pasos se dan para privar a un propietario de derecho de voto?

Se debe incorporar en la convocatoria a junta la relación de los propietarios que no se encuentren al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad.

También se debe advertir de que quedarán privados de su derecho de voto si, llegado el momento de iniciarse la junta, no han procedido al pago o a la impugnación judicial o consignación de las cantidades adeudadas en el juzgado o ante notario.

¿Cómo y cuándo deben cumplirse las obligaciones de pago?

En el tiempo y forma determinados por la junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta, podrán requerir el pago y reclamar por la vía judicial.

Si fallece el propietario de una vivienda y esta queda deshabitada sin que se paguen las cuotas comunes, ¿qué se puede hacer?

Hay que realizar gestiones de localización de los herederos. La primera y más básica es la solicitud de nota simple al Registro de la Propiedad y la puesta en contacto con el titular registral. Si la vivienda o local continuara a nombre de la persona fallecida, habría que contactar con sus familiares y amistades.

Cuando estas gestiones no den resultado, o si se localiza a los herederos y estos se nieguen a contribuir, habría que acudir a los tribunales.

Cuando los herederos tienen conflictos entre ellos, no tramitan el cambio de nombre del piso y siguen sin pagar. ¿Se les puede obligar?

En estos casos, los impagos no acostumbran a tener causa en una clara voluntad incumplidora de las obligaciones, sino en los conflictos internos de la comunidad hereditaria.

Si los herederos tampoco abonan la deuda, puede convenir contratar a un abogado que gestione un acuerdo extrajudicial

Puede convenir que la comunidad contrate a un abogado que gestione un acuerdo extrajudicial con los herederos responsables. Si no se logra y no se realiza la transmisión hereditaria, se puede plantear una demanda contra lo que se denomina herencia yacente. La posibilidad de que el pleito termine con ejecución y subasta de la vivienda puede favorecer la conclusión de acuerdos con los herederos legales o testamentarios.

Si no se localiza a nadie, ¿a quién se reclama?

Genéricamente, y ante los tribunales, a los herederos desconocidos. La junta de propietarios debería contratar los servicios de un abogado.

¿Qué puede hacer una comunidad cuando la empresa contratada para reparar el tejado reclama el pago final y esta no ha recaudado las derramas de todos los propietarios?

Ante una reclamación extrajudicial de pago, habría que convocar junta extraordinaria con urgencia, informar a todos los propietarios y adoptar los acuerdos que procedan. Entre ellos, requerir a los propietarios deudores el ingreso en la cuenta común de las derramas acordadas y atrasadas para proceder al pago. Si los propietarios morosos no abonan las derramas que les corresponde, la junta puede acordar realizar al pago a cargo del resto de propietarios y reclamar después por vía judicial a los morosos.

¿En que situación se encuentran los propietarios no deudores si hay juicio contra la comunidad?

En caso de que no se alcanzara tal acuerdo y se demandara a la comunidad por impago, los propietarios debe saber que la Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidades de propietarios a responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor.

Subsidiariamente, el acreedor puede dirigirse contra cada propietario por su parte, y no por el total de la deuda. Además, la ley apunta que cualquier propietario puede oponerse a la ejecución si acredita estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. La empresa acreedora tendría que agotar primero los fondos comunes.

¿Qué puede ocurrir si se compra una vivienda que no está al corriente del pago de las cuotas?

Para evitar que una deuda de esta naturaleza coja por sorpresa al comprador de la vivienda, la ley obliga al vendedor a declarar en la escritura de venta hallarse, o no, al corriente en el pago de los gastos generales.

Si declara no hallarse al corriente, habrá de expresar la cantidad que adeude. No basta con la declaración verbal del vendedor, en el sentido que fuere, sino que ha de aportar certificación ante el notario sobre el estado de las deudas de la vivienda o local con la comunidad.

Sin este certificado, firmado por el presidente, no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura de compraventa, salvo que el comprador exima al vendedor de la obligación de aportarlo.

En cualquier caso, cuando las deudas se correspondan con cuotas de la parte vencida del año en que haya tenido lugar la compra y el año natural anterior, el comprador responderá de ellas, incluso con la vivienda adquirida. Por las deudas de periodos anteriores, el comprador ya no será responsable.

¿Cómo tiene que proceder la comunidad frente a la morosidad de algunos de sus miembros?

Si hay una deuda no abonada en el tiempo y en la forma acordados por la junta, se debe requerir el pago y, en su caso, acordar proceder por la vía judicial contra el moroso.

Cuando el propietario responsable del impago es una familia o persona afectada por desempleo o circunstancias similares y sin antecedentes de morosidad, puede resultar conveniente acordar un plan de pago específico que facilite el abono de las deudas y hacerlo constar en acta.

¿Y qué pasos hay que dar para acordar reclamar ante los tribunales?

Para ello se requiere un certificado de la deuda, un escrito que recoja la liquidación de la deuda con la firma del presidente y administrador. El acuerdo de ir a juicio debe notificarse de modo fehaciente a los afectados.

El procedimiento se regula en el articulo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Enjuiciamiento Civil que remite al procedimiento monitorio. Para la petición inicial no se precisa de abogado y procurador. Además, con la reforma de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal, se ha eliminado el límite de 30.000 euros para acudir al procedimiento monitorio.

Si el moroso es el promotor, que no consiguió vender todas las viviendas, puede ser difícil alcanzar un acuerdo.

Los propietarios morosos pueden ser privados del derecho de voto. De acuerdo con el artículo 15.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se entiende que ni el moroso ni la cuota de su piso o local se tendrán en cuenta. Excluidos los morosos, el resto de propietarios deberán alcanzar un acuerdo por mayoría.

Hay que tener en cuenta que cuando una persona, física o jurídica, sea titular de varios pisos, tiene un solo voto numérico como propietario, pero a efectos de la mayoría de cuotas se computan todas estas.

Seis pasos para reclamar

  1. Primer paso: el presidente o el administrador deben solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda.
  2. Segundo paso: convocar una junta extraordinaria que cite a todos los propietarios. La convocatoria contendrá la relación de propietarios deudores y el aviso de privación de derecho del voto. En el orden del día figurará la adopción del acuerdo que proceda relativo a la liquidación de la deuda, reclamación extrajudicial y, en su caso, judicial, contratación o no de abogado, etc.
  3. Tercer paso: adoptar los acuerdos y transcribir el acta al Libro.
  4. Cuarto Paso: el secretario, o administrador si hace sus funciones, y el presidente deben certificar el acuerdo de la junta que apruebe la liquidación de la deuda.
  5. Quinto paso: notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios, y al propietario deudor, con requerimiento de pago y un plazo para ello.

    Cuando el deudor no recoge las notificaciones, se puede realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.

  6. Sexto paso: presentar la demanda de juicio monitorio, con o sin abogado, en el juzgado de primera instancia del lugar donde radique la finca, acompañada del documento de certificación de la deuda y prueba de la notificación y requerimiento al deudor.

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