Ascensor nuevo, conflicto a la vista

La comunidad de propietarios no puede negarse a la instalación de ascensor, pero la ausencia de consenso entre vecinos y la falta del espacio necesario fomentan las desavenencias
Por roserblasco 31 de octubre de 2008
Img escalera ascensor viejo
Imagen: Olga Itenberg

Revalorizar el inmueble

Subir escaleras es un ejercicio muy saludable, hasta el punto de que en una sociedad tan sedentaria como la nuestra convendría que lo hiciéramos de modo cotidiano. Pero, como siempre ocurre, hasta las cosas buenas las preferimos elegidas que impuestas. En este caso, si nunca viene mal disponer de ascensor cuando se vive en un tercero o un cuarto, qué no decir si la subida es hasta un quinto o sexto piso. El ascensor viene de serie desde hace unos diez años en las viviendas de nueva construcción, pero subir las escaleras varias veces al día representa un quebranto para muchas personas que residen en edificios sin este equipamiento, que normalmente tienen varias décadas de existencia a cuestas. Además de depreciar el valor de un inmueble entre un 30% y un 45% respecto de si lo tuviera, carecer de ascensor en la vivienda supone una merma en la calidad de vida de las personas con dificultades de movilidad o edad avanzada. Este problema es muy frecuente en los cascos históricos, zonas y barrios en los que la proporción de personas ancianas es notable y la carencia de ascensor, mayoritaria. Por ello, numerosas comunidades de vecinos se plantean su instalación, una iniciativa que no siempre suscita adhesiones unánimes.

Carecer de ascensor deprecia el valor de un inmueble entre un 30% y un 45% respecto de si lo tuviera

A pesar de las subvenciones públicas que reducen en parte la inversión y de la indiscutible mejora que siempre supone para un edificio poner ascensor cuando no lo hay, es frecuente que algunos propietarios rechacen asumir el gasto que supone la instalación de un elevador en su comunidad. El coste de la instalación es relevante: colocar un ascensor en un inmueble de cinco plantas requiere invertir 60.000 euros, que han de pagar entre todos los propietarios según la cuota de participación de cada uno. La falta de consenso sobre su instalación suele concretarse en el desacuerdo entre los dueños de los primeros pisos, plantas bajas y locales y el resto de propietarios, y el conflicto adquiere a veces tal grado de irresolubilidad que acaba en manos de un abogado. El letrado, con la ley en la mano, no cesará de hacer números para lograr la mayoría necesaria y dar luz verde a una obra onerosa cuyo coste cuesta asumir, pero que además de aumentar la comodidad y accesibilidad del edificio mejora el valor del inmueble en general y de cada piso en particular.

La comunidad de vecinos no puede negarse

La Ley de la Propiedad Horizontal de 1960, reformada el 6 de abril de 1999, regula las relaciones vecinales entre los propietarios de pisos o locales de un edificio y deja sentado que la comunidad de propietarios no puede negarse a instalar un ascensor o plataformas elevadoras si estas infraestructuras mejoran la habitabilidad del inmueble. Esta es la razón por la que, en principio, no es necesaria la unanimidad en la junta de propietarios para que pueda procederse a la instalación de un ascensor. Sin embargo, en función de la situación en la que se presente la propuesta, las mayorías requeridas serán diferentes.

Si ningún vecino sufre impedimento alguno para acceder a su vivienda se exige que tres quintas partes de los votos sean afirmativos

Si ningún vecino sufre impedimento alguno para acceder a su vivienda, ya sea por edad avanzada o por alguna discapacidad, para que el acuerdo de instalación del ascensor sea válido se exige que tres quintas partes de los votos sean afirmativos. Pero, en cambio, si el ascensor se instala para que una persona con movilidad reducida o mayor de 70 años pueda subir y bajar de su vivienda, bastará con la mayoría simple, esto es, la mitad de los votos más uno. Si aun en ese supuesto no se alcanzara la mayoría, el propietario interesado en la instalación puede acogerse a la ley que ampara la eliminación de barreras arquitectónicas y encargar la realización del proyecto. Para ello, deberá notificar por escrito a la comunidad la necesidad de ejecutar obras de adecuación, acompañando la documentación que acredite su condición de discapacitado o de que se trata de una persona anciana, y el proyecto técnico de las obras que se deben realizar. Si transcurre un máximo de 60 días sin que la comunidad informe por escrito de su consentimiento u oposición, se entiende que se accede a la ejecución de las obras.

Hacer frente a los gastos, la cuestión más espinosa

El principal motivo de discusión no es tanto conseguir la autorización para que se haga la instalación como afrontar la financiación de la obra, y más cuando se pretende instalar el ascensor en comunidades de vecinos sin propietarios ancianos ni discapacitados. La diversidad de las interpretaciones que pueden hacerse de la Ley de la Propiedad Horizontal (artículos 11 y 17) no hace sino propiciar que la controversia sea mayor. Acogiéndose al art. 17, los más interesados en poner ascensor pueden defender que el acuerdo adoptado por las tres quintas partes obliga a todos, tanto a quienes votaron a favor como a quienes lo hicieron en contra, a correr con los gastos de la reforma. Pero si quienes se oponen aseguran que no es necesaria dicha instalación y, aun admitiendo que la obra se realice, afirman que no van a sufragar estos gastos porque el art. 11 establece que “si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no se le pueda privar de la mejora”, ya está el lío montado.

En ocasiones, la comunidad se encuentra con que las escrituras de propiedad de bajos o locales comerciales especifican la exención de pagos en caso de instalación de ascensor. En este caso, los propietarios de los bajos no pagarán los gastos ocasionados por el nuevo ascensor. Y si no fuera así, los propietarios de estos pisos y locales siempre pueden solicitar que la junta someta el asunto a votación. Aunque su situación no sea muy airosa: si un solo propietario se opone a que los dueños de los bajos queden liberados de los pagos, deberán desembolsar las cantidades estipuladas. Y si alguno de estos propietarios de bajos o locales se niega a pagar, podrá ser demandado por impago, si bien la decisión de la junta puede ser impugnada. De cualquier manera, para emprender esta u otra acción judicial es necesario que los vecinos implicados estén al día en los pagos a la comunidad. Huelga decir que siempre es mejor llegar a acuerdos razonables que no dañen la convivencia entre los vecinos.

La cuota que cada propietario ha de pagar se calcula por la superficie útil de su piso o local, en relación con el total del inmueble referido en centésimas

Un caso curioso: si los vecinos que se niegan a pagar la cantidad que les corresponde por la instalación del elevador venden su piso una vez generados varios impagos, la responsabilidad de las cuotas no pagadas no recae únicamente en quien era propietario en el momento en que éstas vencieron, sino también en el comprador. Ahora bien, este último sólo debe hacerse cargo de los impagos producidos en el año de compra de la vivienda y en el anterior. De todos modos, lo más sensato -y la ley no lo impide- es que, en el momento de firmar la escritura, vendedor y comprador acuerden descontar del precio de compra de la vivienda las cantidades que se adeudan a la comunidad de vecinos.

Los gastos, proporcionales a la cuota de participación

Si en el inmueble reside al menos una persona con discapacidad física y/o avanzada edad, tal y como se ha dicho anteriormente, los vecinos no pueden negarse a sufragar su parte de la obra de instalación del ascensor. Conviene saber que la incapacidad no tiene que ser oficial ni reconocida por institución administrativa alguna, aunque es conveniente contar con informes médicos que acreditan las deficiencias de movilidad o la discapacidad física. En el caso de las personas mayores, tampoco es necesario disponer de un justificante médico que certifique las molestias, o los efectos en caderas y piernas originados por los esfuerzos de subir y bajar escaleras. Es conveniente que los propietarios conozcan cómo se distribuyen los porcentajes que deben pagar por la instalación del ascensor. Las cifras que tendrán que abonar se calculan de acuerdo a la cuota de participación que cada propietario tiene en función de la ubicación y altura de su vivienda. El valor de la cuota se asigna por la superficie útil de cada piso o local, en relación con el total del inmueble referido en centésimas.

Inmuebles antiguos: no hay hueco en la escalera

Inmuebles antiguos: no hay hueco en la escaleraEn los inmuebles de antigua construcción en ocasiones ni tan siquiera hay un hueco para la instalación de un ascensor. Eso sí, si el edificio dispone de ese espacio, aunque no sea muy grande, la ley permite su instalación a pesar de que la cabina se construya con pequeñas dimensiones.

En los edificios que carecen de hueco para la instalación del ascensor, la comunidad se ve obligada a buscar otras soluciones, lo que a veces significa ocupar el espacio de otras viviendas o locales comerciales de la finca. La primera consideración es que, pese a que el bien de la comunidad prima sobre el interés particular de un vecino, los propietarios afectados están en su derecho a oponerse a que la instalación del ascensor les prive de su espacio. Además los tribunales españoles, en sentencias recientes, dejan sentado que ninguna ley permite a las comunidades ejecutar una expropiación forzosa a uno de sus propietarios. Por tanto, si el vecino afectado acepta finalmente la colocación del ascensor, la comunidad está obligada a compensarle económicamente. Si la indemnización propuesta no convence al propietario afectado, deben buscarse otras soluciones técnicas para salvar este grave obstáculo que, normalmente, resultarán más costosas para la comunidad. Dos que se han adoptado estos últimos años: una, colocar el ascensor por la parte exterior de la fachada, siempre con autorización del ayuntamiento; otra, la instalación de orugas mecánicas con enganche para sillas de ruedas o plataformas de elevación y sillas salva escaleras que no requieren obra pero no resultan tan útiles como un ascensor.

La responsabilidad del mantenimiento y la conservación del ascensor recae sobre la comunidad de propietarios

En los edificios muy antiguos es habitual que la colocación del ascensor requiera sacrificar un espacio de la escalera que no se sabe con exactitud a quién pertenece. Se trata de cuartos o recovecos cuya función no es del todo clara, pero que el constructor del edificio vendió años atrás a uno de los propietarios. En estos casos, el primer paso es comprobar qué consideración tiene ese cuarto en los estatutos de la comunidad, e investigar en qué condiciones y cuándo tuvo lugar la venta. Se puede dar una prescripción adquisitiva, o lo que es lo mismo, que el dueño haya creado propiedad sobre ese espacio. Si la operación se cerró en su día de buena fe y justo título, la propiedad se habrá adquirido por el transcurso de 10 años.

Gastos de mantenimiento

La responsabilidad del mantenimiento y la conservación del ascensor recae sobre la comunidad de propietarios, que debe asegurarse del perfecto funcionamiento de esta infraestructura e impedir, a su vez, su uso cuando no ofrezca las debidas garantías de seguridad. Esto no significa que, una vez alcanzado el acuerdo que aprueba la instalación del ascensor, la junta de propietarios pueda determinar que a los vecinos que no vayan a hacer uso de él se les exima de pagar las cuotas de mantenimiento del ascensor. Hay muchos mecanismos y soluciones técnicas a las que pueden recurrir las comunidades de vecinos para asegurarse de que los vecinos que acordaron con la junta de propietarios no pagar su instalación no utilicen el ascensor, desde cabinas que sólo funcionan previo uso de llave o ascensores con clave personal, hasta llaves específicas que activan el mecanismo del ascensor para subir y bajar directamente al piso asignado a cada una de ellas. Toda comunidad debe contratar el mantenimiento y las revisiones de la instalación con una empresa inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras. La duración de estos contratos puede ser de uno, tres, cinco o diez años.

La mayoría de estos acuerdos incluye cláusulas de prórroga automática por iguales periodos de tiempo si ninguna de las partes solicita su cese, con una antelación de varias mensualidades antes de que finalice el contrato. Además, algunos contratos incorporan una cláusula que fija una indemnización a favor de la empresa de mantenimiento en caso de ruptura de contrato por parte de la comunidad de propietarios. Ésta es una práctica no del todo legal, ya que constituye un abuso si no se pacta a su vez una indemnización a favor de la comunidad si es la empresa quien cesa el contrato de manera anticipada. Además, los plazos tan largos de contratación son también abusivos porque suponen un privilegio a favor de la empresa, que se asegura que el cliente no se va a ir a la competencia, bajo la amenaza de compensaciones económicas desorbitadas. Por eso, la comunidad de vecinos debe conocer al dedillo las condiciones de contratación del servicio antes de formalizar el acuerdo. Y, por supuesto, los precios de esta asistencia técnica.