Ayudas para rehabilitar viviendas

Se deben cumplir unos estrictos requisitos para obtenerlas
Por Miguel Domec 15 de abril de 2003

Más de la mitad de las viviendas españolas tienen entre 30 y 100 años de antigüedad. Esta situación caracteriza un mercado inmobiliario en el que se disparan los precios en viviendas de segunda mano y en el que decrece la oferta de vivienda nueva. Ante este panorama inmobiliario, la rehabilitación de antiguas viviendas se presenta como una de las opciones a considerar. Las diferentes administraciones prevén distintas subvenciones para este fin. Conozca los pasos que debe seguir para solicitar estas ayudas y dónde tramitarlas, no sin recordar que este tipo de subvenciones no contemplan el IVA de la obra.

Rehabilitación, alternativa interesante

El 34% de los edificios donde viven los españoles tiene más de 30 años de antigüedad y un 13% de las casas rondan los 100 años. En la mayoría de los casos el interior de las viviendas no ha sufrido ninguna mejora en cuanto a servicios o comodidades desde su construcción. Las actuales circunstancias del mercado de la vivienda han propiciado que muchas familias opten por enfrentarse a una rehabilitación, impulsados por las dificultades económicas de comprarse una vivienda nueva y debido a la limitada oferta de alquiler en gran parte de las ciudades.

Aunque una reforma del hogar implica muchas veces mejoras en el aspecto estético, la Administración sólo ofrece ayudas cuando el objetivo es “mejorar la habitabilidad de los hogares mediante la realización de obras, como una nueva distribución interior, instalación y adaptación a la normativa vigente en materia de agua, electricidad, gas, ventilación, iluminación, aireación, aislamiento térmico y acústico, servicios higiénicos e instalaciones de cocina u otros servicios de carácter general”.

Los requisitos para acceder a las ayudas para la rehabilitación de viviendas están recogidos en diversos Decretos y Órdenes autonómicas y estatales. Para solicitar estas ayudas, la vivienda debe cumplir una serie de características:

  • El edificio y la vivienda a rehabilitar deben tener una antigüedad mínima, 15 años si nos ajustamos al Plan Vivienda del Gobierno. Se contemplan excepciones en los casos de instalaciones de servicios considerados básicos por ciertas comunidades Autónomas, así como en el caso de la adaptación de las viviendas para uso de personas minusválidas con movilidad reducida permanente.

  • Los ingresos familiares de las personas que habitan el hogar deben ser inferiores a una determinada cantidad. El actual Plan Vivienda establece unos ingresos familiares a efectos de ayudas inferiores a 3,5 el SMI ( Salario Medio Interprofesional) que quedó fijado en 451,20 euros para el año 2003.

  • La vivienda debe estar destinada al domicilio habitual y permanente para acceder a préstamo o subvención. Los arrendadores con prorroga forzosa constituyen la excepción.

  • Las diferentes comunidades autónomas establecen en su normativa que la ayudas estatales sean compatibles o no, con las subvenciones autonómicas o municipales. Algunas Comunidades exigen un gasto mínimo en la vivienda para poder declarar la obra como de rehabilitación protegida

Los grupos más afectados por la necesidad de reformar sus hogares son los nuevos propietarios, jóvenes que adquieren una vivienda de segunda mano con bastante antigüedad. La compra supone hasta 25% de rebaja respecto al precio de la vivienda nueva. Sin embargo, lo usual es que requiera reformas inmediatas. Otro grupo lo constituyen los propietarios que compraron su vivienda de nueva construcción en los años 60 y 70, y hoy se encuentran con que sus hogares carecen de comodidades y servicios que eran impensables hace varias décadas. Las personas con discapacidades físicas deben adaptar su vivienda a las necesidades específicas de su minusvalía, sobre todo si la vivienda a la que acceden es antigua. Mención aparte merecen los propietarios que desean rehabilitar viviendas de su propiedad con el objeto de ponerlas en alquiler.

Cómo financiar las obras de rehabilitación

Cuando un propietario se plantea la posibilidad de efectuar una rehabilitación en su vivienda, la primera pregunta que se formula es cómo hacer frente a la financiación de las obras y si existe alguna ayuda económica por parte de la Administración.

Con el fin de recabar información sobre ayudas económicas para este fin, lo más conveniente es ponerse en contacto con el departamento de vivienda de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda e informarse allí de las ayudas existentes, así como de la cuantía de las mismas.

Se recomienda también ponerse en contacto con el área de vivienda del ayuntamiento de cada localidad, donde nos informarán si nuestra vivienda está situada en algún área de rehabilitación preferente, si existen ayudas, y también sobre todo lo referente a los permisos municipales necesarios para ejecutar una rehabilitación en nuestro domicilio.

El Ministerio de Fomento es el responsable de todo lo relacionado con la vivienda en España a través del Plan de Vivienda 2002-2005, que actúa como referente en este campo. Ahora bien, la competencia en esta materia la ejercen las comunidades autónomas, puesto que el Gobierno no puede promover directamente la construcción, rehabilitación o urbanización del suelo.

La asunción autonómica de las competencias exclusivas en materia de vivienda ha posibilitado el desarrollo legislativo en lo referente a urbanismo y vivienda. Las diferentes fases administrativas son diseñadas por las comunidades autónomas y toda la documentación se debe presentar ante el órgano competente de cada comunidad. Ahora bien, no existen criterios homogéneos entre las diferentes administraciones territoriales. Así, las autonomías que no han desarrollado normativa sobre suelo, urbanismo, etc. se coordinan a través del Plan de Vivienda del Gobierno. En el caso de la rehabilitación es fácil encontrar diferentes baremos para acceder a las ayudas en las diferentes comunidades.

Las ayuntamientos de las principales ciudades españolas han creado sociedades urbanísticas (Madrid, Zaragoza, Bilbao, etc.) que se ocupan del control y gestión de estas obras si la vivienda está situada dentro de sus municipios. Su campo de acción son los cascos históricos de las ciudades y otras zonas caracterizadas por ser áreas degradadas. Estas sociedades tramitan y conceden ayudas municipales y, en muchos casos, actúan como ventanilla única a la hora de entregar documentación, solicitudes, etc.

Requisitos para acceder a las ayudas públicas

Para optar a las ayudas que ofrece la administración el propietario de la vivienda debe tener en su poder un certificado de rehabilitación expedido por la comunidad autónoma. Este documento convierte a las obras realizadas en actuación protegida por parte de la Administración. Sólo ese status nos permitirá obtener ayudas directas, financiación privilegiada, o desgravaciones en nuestra declaración de la renta.

Las diferentes administraciones únicamente consideran rehabilitación de vivienda a las obras que se encaminan hacia la adecuación de habitabilidad de una vivienda, en concreto:

  • Aquellas que proporcionen condiciones mínimas respecto a su superficie útil y ampliación de espacio habitable, nueva distribución interior, instalaciones de agua, electricidad y, en su caso, de gas, ventilación, iluminación natural y aireación, aislamiento térmico y acústico, servicios higiénicos e instalaciones de cocina u otros servicios de carácter general.
  • Obras de adecuación que posibiliten en las viviendas ahorro de consumo energético o que permitan la adaptación a la normativa vigente en materia de agua, gas, electricidad, protección contra incendios o saneamiento.
  • Las obras que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

Tipos de ayudas

El dinero destinado a la rehabilitación siempre va a ser mayor que el total de las posibles ayudas. La Administración trabaja sobre el concepto de presupuesto protegible, es decir, la suma de las facturas necesarias para realizar las obras, pero deja siempre fuera de la subvención el IVA al tratarse de un impuesto indirecto.

El Plan de Vivienda 2002-2005 del Ministerio de Fomento prevé en el capítulo de rehabilitación unas ayudas con una subvención máxima de 2.480 euros por vivienda. Si el propietario tiene más de 65 años se puede llegar a obtener 3.100 euros de ayuda.

En el caso de los arrendadores sujetos a prórroga forzosa, esto es, caseros obligados a extender el contrato de alquiler a los inquilinos por periodos muy extensos de tiempo, pero interesados en rehabilitar su vivienda, las ayudas pueden alcanzar los 3.410 euros. Los tipos de ayudas que ofrecen tanto la Administración central como las autonómicas se basan en dos mecanismos:

  • Las ayudas directas o subvenciones a fondo perdido: Son concedidas a los solicitantes de las mismas que no superen una determinada cantidad de ingresos anuales. La última declaración presentada del Impuesto de la Renta (IRPF) es el instrumento con el que se realiza el cálculo de la cuantía de las ayudas. La ayudas varían en función de los ingresos anuales obtenidos por la unidad familiar hasta un tope máximo.
  • La Financiación cualificada o subsidiación: Se trata de obtener un préstamo bancario para afrontar las obras de rehabilitación con un tipo de interés menor al del mercado, aunque para ello no se podrán superar unos determinados niveles de renta. La cuantía máxima del préstamo a conceder por los bancos podrá alcanzar la totalidad del presupuesto solicitado, deducidas en su caso las subvenciones a fondo perdido que se hayan concedido. El plazo de amortización del préstamo variará si se realiza con garantía personal o hipotecaria.

    La recién estrenada reforma del IRPF modifica el tratamiento fiscal de la vivienda y permite al ciudadano rebajar su factura fiscal. La rehabilitación es considerada como bien desgravable siempre que se realice en la vivienda habitual. Permite desgravar en algunos casos con los mismos límites que para la adquisición de viviendas.

Pasos para arreglar una vivienda con subvención

Para optar a una subvención de la Administración, el propietario ha de seguir unos pasos:

  • Lo primero que se necesita para proceder al arreglo de una vivienda particular es concretar los puntos exactos sobre los que se desea efectuar la reforma y determinar las características de la misma.
  • Una vez establecida la rehabilitación que va a acometer, se ha de acudir a un técnico (arquitecto, aparejador) para que realice un proyecto de la reforma a efectuar.

  • El siguiente paso es acudir al ayuntamiento para solicitar la autorización municipal o licencia de obras. Previamente se habrán realizado consultas aldepartamento de vivienda de la Comunidad Autónoma, así como a la Sociedad Urbanística de Rehabilitación de su localidad, si existe, para informarse y tramitar las posibles ayudas.

  • Es aconsejable que, en este punto y al mismo tiempo, se envíe el proyecto a diferentes constructoras o contratistas para que elaboren un presupuesto.
  • Tras elegir la constructora y acordar con ella la forma de pago y los plazos, comienzan las obras de reforma que serán supervisadas por el técnico para vigilar que se desarrollen como estaban previstas.
  • A su finalización sólo resta el cobro de las ayudas tras la verificación por los servicios técnicos municipales y/o autonómicos de su efectiva ejecución.

La rehabilitación supone un fuerte desembolso de dinero para las familias. Una reforma integral de un piso medio puede llegar a costar 27.000 euros y las ayudas que ofrece la Administración son limitadas. Al problema económico, se le suma la necesidad de iniciar un proceso que pone al ciudadano ante varias administraciones y que implica la presentación de documentos y el cumplimiento de plazos. La mera obligatoriedad de relacionarse con al administración hace que el ciudadano contemple la rehabilitación como un procedimiento complejo y costoso.

Por ello es cada vez más habitual que los propietarios opten por realizar todo el proceso de forma ilícita. Y es que efectuar la rehabilitación de una casa de forma ilegal -a través de facturas sin IVA y desarrollando la reforma sin supervisión técnica ni licencia municipal- una persona se puede llegar a ahorrar hasta un 20% de la factura final. En esta línea se posiciona María Fernández, que pasó por esta experiencia hace tres años. Realizó obras de rehabilitación integral en su domicilio, una casa de 40 años de antigüedad. Una vez informada de las posibilidades de subvención y ayuda que se le ofrecían optó por no solicitar la subvención y hacer toda la rehabilitación de forma ilegal. “Siempre quieres alguna cosa que se escapa a la normativa, si lo haces de forma oficial tienes que ajustarte a un proyecto que ha de ser supervisado. Además sólo por ahorrarte el papeleo merece la pena no pedir subvenciones”.

La Directora de Vivienda y Arquitectura del Gobierno Vasco, Sonia Sanmaniego, cree que la rehabilitación es una importante vía para dar solución al problema de la vivienda y se muestra radicalmente contraria a defraudar a la Administración. “Por supuesto que se pueden efectuar las reforma por la puerta de atrás. Nadie dice que lo ilegal no pueda ser rentable económicamente, pero desde el punto de vista ético no siempre merece la pena”.