Convertir lonjas en viviendas

El Ayuntamiento y la comunidad son los organismos habilitados para autorizar un cambio de uso que técnicamente no presenta problemas
Por Clara Fraile 19 de mayo de 2005

Acondicionar locales comerciales para convertirlos en viviendas se está convirtiendo en una alternativa más económica -al menos de momento- que la adquisición o alquiler de una casa convencional. En líneas generales, su prohibición no está legislada y tampoco era expresa su autorización hasta hace pocas fechas. Lo cierto es que cuanto más bajo es un piso más barato resulta vivir en él. Y no porque sea de menor calidad, sino porque la demanda de altura es una constante en nuestro país. Para habilitar un bajo de uso comercial simplemente hay que cumplir los requisitos que señalen las normas urbanísticas de cada ciudad. Pero antes de emprender trámites de compra, alquiler o reforma hay que informarse en las oficinas municipales y llegar a un acuerdo con la comunidad de vecinos.

Una incipiente realidad

Cada vez son más numerosos los ayuntamientos que, como el de Coslada (Madrid), han autorizado mediante una ordenanza la conversión de los bajos en hogares. Ciudades como Bilbao están tramitando cambios en la normativa municipal para que las viviendas en las plantas bajas lleguen a materializarse. En Vizcaya ya lo han hecho Getxo, Portugalete y Barakaldo. En Guipúzcoa, además de la capital, se han sumado Mondragón, Rentería, y Lasarte. Tal vez porque el Gobierno Vasco ofrece desde hace un par de años incluso una línea especial de ayudas económicas para llevar a cabo las obras precisas.

Una incipiente realidadEn Coslada, según su concejal de Vivienda, Antonio Murillo, esta decisión, tomada el verano pasado, estuvo motivada por la fuerte presión de la demanda de vivienda; la carencia de pisos de alquiler; la evidente tendencia a reconvertir las oficinas de las primeras plantas de nuevo en viviendas y, por supuesto, por la existencia de “un parque de locales comerciales completamente abandonado”.

Pero aunque no se hayan dado los pasos legales necesarios, la sociedad va siempre “por delante”, declara Joan Ollé Bertrán, vicepresidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Las viviendas en los locales comerciales son ya una realidad en los grandes núcleos urbanos y en Barcelona se extienden por todos los barrios, desde Gracia a Sants pasando por Ciutat Vella.

El acondicionamiento de viviendas en plantas bajas a partir de lonjas comerciales puede resultar “novedoso en esta geografía, pero de ninguna manera es un tema inédito”, asegura Carlos Sergnese, presidente de la Delegación de Álava del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-navarro. En toda América se realizan este tipo de viviendas desde la reutilización de espacios comerciales, comenta.

Cambios en la normativa

El número de licencias concedidas para el cambio de uso de los locales no es aún muy significativo en la mayoría de los municipios. En el poco tiempo que el proceso lleva en marcha raramente rebasa el centenar, pero para Murillo supera en ritmo a la capacidad de una administración local como la suya de poner en el mercado viviendas protegidas.

“Si hay que cambiar los usos previstos es porque alguien ha incurrido en un error al considerar variables no verosímiles. Es una solución a un fallo en la presunción del estudio urbanístico”, Sergnese se refiere así a la reiterada y contumaz obstinación de construir los bajos como locales considerados comerciales en el planeamiento urbanístico desarrollado en la mayoría de las promociones de viviendas, pese a estar rodeadas de otros bloques en altura cuyas lonjas están tapiadas desde su construcción hace ya algunos años.

Es evidente que existe mayor demanda de pisos altos en España. Pero para Ricardo Vergés, asesor de Economía y Estadística del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, la explicación de que promotores y constructores no le den importancia a que se sigan sin aprovechar muchos locales de los bajos se encuentra en que lo venden casi todo y con elevados márgenes de benéfico, que en muchos casos, según este arquitecto que también es asesor del Ministerio de Vivienda y del INE, superan el 35%.

Cambios en la normativaSin embargo, la posibilidad de transformar los locales comerciales en viviendas no se contempla en la mayoría de las legislaciones municipales, que son las que tienen “la última palabra” en urbanismo, según el presidente de los arquitectos alaveses. Por tanto, para que sea posible una adecuación generalizada de los bajos con fines residenciales, en principio, es preciso un cambio del Plan General de Ordenación Urbana e incluso de los PERIs (Planes Especiales se Reforma Interior) que afectan a cada manzana.

Esto no significa que hasta ahora no se habilitaran algunas lonjas para ser destinadas a vivir en ellas. Normalmente se estudiaba caso por caso y, siempre que la corporación municipal no prohibiera expresamente las casas a piso llano junto a la acera, la comisión de vivienda podía dar su autorización siempre que se cumplieran las condiciones de higiene y salubridad requeridas para cualquier clase de vivienda. Por ejemplo, en San Sebastián hasta la aprobación del Plan General de 1995 se permitía hacer pisos en plantas bajas pero en parcelas con jardín.

¿Qué pasos han de darse?

También hay legislación en el sentido contrario. Como muestra, el Ayuntamiento de Alcobendas (Madrid) ha aprobado una ordenanza que tiene como objetivo principal evitar la proliferación de “lofts” en zonas no habitables o urbanizables de la localidad. Por lo tanto, ¿qué puede hacer el dueño de un bajo destinado a otro uso si quiere habilitarlo o venderlo como vivienda? La respuesta es que depende de cada ayuntamiento. No obstante, hay algunos consejos aplicables para todos los municipios.

Si el futuro morador de un bajo no puede conseguir todos los permisos para crear una vivienda, a veces adecua un loft. Este tipo de residencia está muy extendida en algunos países y se corresponde a la adaptación como vivienda de todo tipo de construcciones que ya no cumplen la función para la que fueron levantadas. Es “más propia de las zonas industriales y tiene otro carácter”, comenta Murillo mientras asegura que Coslada decidió regularizar esta situación justamente para garantizar la dignidad de estas moradas, “por ello exige un proyecto arquitectónico para que un técnico se responsabilice de la habitabilidad”.

Condiciones generales

La normativa urbanística, las leyes reguladoras de la edificación, las ordenanzas y normas técnicas de urbanización recogen generalmente la prohibición de construir viviendas en sótanos y semisótanos. De igual modo, existen unas condiciones que obligan a los edificios a tener una adecuación estructural y constructiva para ser destinados a usos residenciales.

Estas condiciones mínimas se establecen respecto a la superficie útil, distribución interior, ventilación, iluminación natural y aireación, instalaciones de agua y saneamiento, electricidad, aislamiento térmico y acústico, instalación de calefacción o gas natural, servicios higiénicos e instalaciones básicas de cocina. Por ejemplo, los requisitos relativos a la accesibilidad hacen referencia a un acceso independiente para los bloques de viviendas desde la vía pública o espacio público y a la obligación de que no haya obstáculos que impidan el libre acceso a las viviendas.

En el caso de la adecuación de locales para viviendas, como se ha dicho, estas condiciones varían siempre según los ayuntamientos. Veamos algunos ejemplos:

  • En Coslada no se exige salida a través del portal ni tampoco en los barrios periféricos de la localidad vizcaína de Getxo.
  • Normalmente, al igual que en los edificios de viviendas, la altura libre del suelo al techo mínima consentida será de 2,50 metros.
  • La superficie de los locales comerciales para ser destinados a viviendas cambia también de unos municipios a otros. En Coslada es de 40 metros cuadrados como mínimo y de 90 metros cuadrados como máximo. En Bilbao se habla de 55 metros cuadrados como mínimo, mientras en San Sebastián podrá otorgarse licencia a los locales de 35 metros útiles excluido el tendedero.
  • En algunas ciudades los consistorios han decidido “respetar las zonas comerciales” y no conceder licencias en algunas áreas.
  • En otras se parte de que las viviendas no pueden estar a ras de la calle o tienen que disponer de un espacio con un mínimo de tres metros que les separe del espacio público. Sin embargo, también puede permitirse construir viviendas en planta baja si ésta cuenta con suficiente altura. En ese caso se eleva el suelo de la planta baja y se coloca a un metro del nivel de la calle.