Desperfectos en la terraza, ¿quién paga?

Problemas como filtraciones y daños en baldosas deben resolverse de común acuerdo entre el propietario y la comunidad de vecinos
Por Anna Elisa Savelli 22 de febrero de 2008
Img terraza
Imagen: Carlos Allevato

Las terrazas: usos y daños

“La empresa de pinturas que nos arreglaba la fachada, y que fue contratada por la comunidad, me ha ocasionado daños en las baldosas de la terraza, pero antes ya habíamos realizado otras obras por cuenta propia para poner fin a la humedad que se veníamos sufriendo. ¿Quién debe pagar el arreglo?”

Esta es una de las múltiples cuestiones que se discuten en las juntas de las comunidades de vecinos, además de ser una de las más polémicas; por un lado el propietario tiene el uso exclusivo de una terraza, pero ésta forma parte -como elemento común- del edificio de la comunidad. ¿Cuál es la solución?

Hay que tener en cuenta que las terrazas constituyen una modalidad de la cubierta: además de servir de cerramiento superior, permiten su aprovechamiento al ser pisadas y ocupadas por las personas. Por lo tanto es importante determinar si son:

  • Un elemento común.
  • Propiedad privada, pertence sólo a un propietario.
  • De carácter mixto (al compatibilizar su carácter común con el uso privativo).

Este último caso suele ser el más frecuente, y se da cuando el acceso a la terraza sólo puede hacerse a través de la vivienda de uno de los propietarios, que es quien suele tener asignado su uso. La reparación de estas terrazas, por tanto, suele ser la más conflictiva. La causa del desperfecto o deterioro no suele estar muy clara, puede ser espontánea (por la propia degradación de sus materiales y la influencia de los agentes meteorológicos) o determinada por un uso impropio y agresivo. Un desperfecto puede ser causado por el uso, o ser un defecto de construcción, e incluso puede estar originado accidentalmente por un siniestro, según indica Juan Rodríguez Baeza, administrador de fincas y gestor del portal www.comunidades.com

. Por ello, esta cuestión es la primera que debe aclararse, porque según la causa los costes de la reparación serán asumidos por la comunidad de propietarios o por el particular.

Cuando la responsable del daño es la comunidad, deben contribuir a la reparación todos los propietarios

En el supuesto de que se detectara una gotera causada por un deterioro del pavimento, por un atasco en el sumidero, o -en general- por una deficiente conservación, la responsabilidad recaería sobre el propietario, debiendo afrontar el pago de la reparación. Por el contrario, como expone Rodríguez Baeza, si la causa se localizara en la capa impermeabilizante interna, deterioradada por el paso del tiempo, la responsable de la avería sería la comunidad, debiendo contribuir a la reparación todos los propietarios. En este caso, sería necesario levantar y reponer el solado.

El apartado referido a las fachadas y las terrazas como elementos comunes se encuentra en el artículo 396 del Código Civil. En la Ley de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 6 de abril de 1999, se dispone que “los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamientos independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.

Si se analiza el caso presentando al inicio, se puede considerar lo siguiente:

  • Ya que los daños fueron causados por una empresa privada, quien al realizar trabajos de pintura rompió parte de la cubierta, la empresa debe ser quien arregle el desperfecto. Subsidiariamente, la reparación debería llevarla a cabo el seguro de la misma, y reclamar éste después a la empresa de pinturas.

  • Al propietario lo que le interesa es poder transitar por dicha terraza, y para ello las baldosas deben ser reparadas. La Ley de Propiedad Horizontal no establece nada específico sobre elementos comunes de uso privativo, aparte de mencionarlas en el artículo del código civil referido anteriormente, pero la jurisprudencia dice que al tratarse de un elemento común -y en este caso lo es por destino ya que sirve de cubierta al edificio- y bajo ninguna circunstancia dejará de ser elemento común, salvo que sea techada dicha terraza, las reparaciones corresponderían a la comunidad. Al ser también de uso privativo y exclusivo de un propietario, los daños derivados la utilización diaria corresponderán al propietario que lo usa, que es el que los desgasta, pero los gastos extraordinarios corresponderán a la comunidad. En el caso que nos ocupa, parece claro que se está ante un gasto extraordinario ya que los daños no provienen de un uso ordinario, sino por causas fortuitas.

Pagar a medias

En ocasiones no es fácil determinar la causa, es entonces cuando se adopta, de común acuerdo entre propietario y comunidad, una solución salomónica: pagarlo a medias. Como regla fácil de recordar, aquello que se ve y se pisa es responsabilidad del propietario que lo usa y lo que está invisible es de la comunidad”.

El caso expuesto puede llegar a complicarse si el propietario no ha informado de las reparaciones a la comunidad. El régimen que establece la legislación para el caso de obras en edificios comunitarios obliga a los propietarios a comunicar cualquier obra en sus elementos privativos a la comunidad, sin que ésta tenga potestad para impedirlas, salvo que afecte a elementos comunes.

Si el propietario no informa a la comunidad de una reparación, ésta puede incluso impedir que los arreglos se lleven a cabo

Ahora bien, hay que tener en cuenta que si el propietario no informa a la comunidad acerca de una reparación, ésta puede incluso impedir que los arreglos se lleven a cabo. En este caso se dispondría una terraza inutilizable y, lo que sería peor, sin posibilidades de repararla. Al final, sería necesario acudir a los tribunales. Pero la situación puede complicarse aún mucho más. Teniendo en cuenta la saturación de los juzgados y tribunales, se puede estar uno, dos o tres años sin poder usar la terraza y, además, tener que repararla a costa del propietario. En el peor de los casos, los tribunales pueden no darle la razón al propietario, ni permitirle que la reparare. El panorama puede ser más terrible todavía si se manifiesta que en un momento dado el propietario ya ha cambiado la cubierta de la terraza. Entonces la comunidad podría alegar que fue un cambio no autorizado.

Angustiarse no es la mejor salida y para que todo llegue a buen puerto el proceso que debería seguirse sería el siguiente:

  • Si se tiene la autorización de la comunidad para realizar las obras, hay que cerciorarse de que dicha autorización se haya producido con testigos de por medio.
  • Lo recomendable es solicitar al menos tres presupuestos a empresas diferentes, escogiendo el más económico, siempre que ofrezca las debidas garantías de calidad, y llevar a cabo las obras por cuenta propia.
  • Una vez terminadas las obras se deberá proceder a reclamar dicha factura, tanto a la comunidad, como a la empresa de pinturas y al seguro de la comunidad. En el caso que ninguna de las tres entidades quisiera hacerse cargo, se puede reclamar judicialmente contra los tres, y que sean los juzgados los que establezcan la responsabilidad.

El uso del seguro

Algunas comunidades no tienen contratado ningún seguro, y cuando se produce algún incidente (lluvias, etc..) que causa daños en el piso de algún propietario, los desperfectos corren a cargo de la comunidad. Sucede, tal vez más veces de las que sería deseable, que el propietario se pone en contacto con su seguro y éste, sin encomendarse a nadie, efectúa la reparación en el piso de su asegurado, en este caso en la terraza, pasando posteriormente la factura a la comunidad.

También hay que tener en cuenta que posiblemente el seguro del propietario no se ha puesto en contacto en ningún momento con la comunidad y, lo que es muy importante, que no haya presentado ningún presupuesto. Con esta actitud se ha impedido que la comunidad se encargue de buscar presupuestos y de hacer la reparación. El artículo 1259 del Código Civil expone que nadie puede contratar en nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal porque será nulo. Cualquier reparación debe someterse al conocimiento de la comunidad, antes de ser llevada a cabo, ya que es muy sangrante para las comunidades, sobre todo para las que tienen poco presupuesto, asumir el pago de facturas por 1.700 euros en las que no han podido participar.