Garajes y trasteros como anejo inseparable de la vivienda

El impuesto sobre el valor añadido es menor si se escritura todo junto
Por mediatrader 2 de septiembre de 2003

A la hora de comprar una vivienda, a veces, se incluye en el precio global e incluida en el mismo la adquisición de garajes y trasteros como anejos inseparables. Ello obedece, por regla general, a cuestiones fiscales dado que, por ejemplo, para vivienda libre nueva el IVA que hay que abonar es del 7% sobre la base imponible que incluye también el valor del trastero y garaje. Si se optara por escriturar estos últimos de forma separada a la vivienda, el impuesto que habría que pagar sería del 16% sobre el valor atribuido a los mismos, mientras que por la vivienda tan sólo se pagaría el 7%. Es decir, el ahorro puede ser importante.

El problema radica en que, desde un punto de vista registral, si se escritura de forma conjunta vivienda y sus anejos, causan todos ellos una única finca registral. O sea, un todo indivisible. Ahora bien, si se opta por la escrituración independiente de cada uno de los elementos, cada uno de ellos se considerará como una finca independiente e implicará la apertura de un folio registral distinto.

¿Qué consecuencias prácticas puede implicar el otorgar escritura pública de una u otra forma? Fundamentalmente la imposibilidad de vender, por ejemplo, una de las plazas de garaje adquiridas como anejo inseparable, si previamente no se realiza una operación denominada «segregación». De esta forma se dotará al garaje de la condición de finca registral independiente, segregándolo del conjunto indivisible de la vivienda y el trastero por el que había accedido al Registro de la Propiedad. La operación de las segregación conlleva como es obvio gastos notariales, registrales y fiscales.

Entonces, ¿qué fórmula de escrituración resulta más conveniente? Depende de las circunstancias concretas de la adquisición. Así, si el propósito es el de mantener la inversión durante un período importante de tiempo, lo lógico es que se escrituren los garajes y trasteros como anejos inseparables a la vivienda. Ahora bien, si la compra tiene como objeto el de una inversión a corto o medio plazo, en este caso, si incluso se ha adquirido más de una plaza de garaje, lo más fácil resulta escriturar de forma independiente cada uno de los elementos, ya que ello facilitará la venta individualizada. No obstante, es esta una decisión que ha de tomarse con cierta precaución, y en atención a las circunstancias del mercado en el que se encuentra el inmueble adquirido.

Para finalizar, si la compra se ha realizado con la intención de ocupar la vivienda y sus anejos por un período de tiempo importante, convendrá la escrituración conjunta. En caso contrario habrá que sopesar las circunstancias concretas. Hay que tener en cuenta que, en muchas ciudades, existe ya un claro problema tanto de aparcamiento libre en la calle como de necesidad de espacio para guardar objetos no ubicables en la viviendas: bicis, ropas, etc. Por ello, desprenderse individualmente de garajes o trasteros puede conllevar problemas a la hora de vender una vivienda principal que ha sido desposeída de parte de sus prestaciones.