La crisis rebaja las tasaciones de vivienda

La tasación hipotecaria es un trámite obligado y su coste ronda los 250 euros de media
Por Marta Molina 9 de marzo de 2009
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La industria inmobiliaria sufre el peor embate de su historia. La crisis ha puesto contra las cuerdas al sector de la construcción. Ante este panorama la tasación de viviendas (o valoración de inmuebles, como se conoce técnicamente) se encuentra en sus horas más bajas. En 2008 se realizaron alrededor de 604.400 tasaciones, un 23,3% menos que en 2007 y un 36% por debajo de las de 2006, según datos del Ministerio de Vivienda. Por comunidades autónomas: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid acapararon el grueso de las operaciones, con 336.000, más del 80% del total.

Un sector en horas bajas

El parón de la actividad inmobiliaria se ha trasladado a las cuentas de las empresas de tasación de viviendas, así lo corrobora el presidente de la patronal Atasa y director general de la sociedad de tasación Tinsa, Luis Leirado. En 2008, las sociedades de tasación redujeron sus ingresos un 21,5% hasta los 433 millones de euros, el nivel más bajo desde 2004. Esta merma refleja una caída del 27% en el número de tasaciones, hasta 1,1 millones de operaciones, el peor dato desde 2001. Ese descenso está en consonancia con los retrocesos registrados por las transacciones inmobiliarias, que el año pasado se redujeron un 34%, y está forzando a estas compañías a rebajar sus tarifas.

En 2008 se realizaron alrededor de 604.400 tasaciones, un 23,3% menos que en 2007

Las tasaciones inmobiliarias, obligatorias para todo aquel que desee comprar un inmueble y recomendables para quien quiera vender o vaya a heredar, son imprescindibles a la hora de adquirir una vivienda, ya que del informe que firme el tasador dependerá la cantidad que el banco preste para financiar la compra. La entidad constata así que el crédito no supera el valor de la vivienda.

Sin embargo, las personas que se subrogan en un préstamo hipotecario quedan eximidas de la obligación de tasar la vivienda. Tampoco es necesaria cuando la cantidad solicitada al banco es inferior -según criterio de la entidad financiera- al valor del inmueble. En este caso, los expertos recomiendan negociar con el banco o caja la posibilidad de obviar la tasación o que ésta corra a cargo de la entidad financiera.

Sociedades de tasación

Salvo en estos casos, cualquiera que sea capaz de acceder al crédito que las entidades financieras se empeñan en restringir deberá obtener este certificado antes de solicitar el préstamo. La tasación hipotecaria es un trámite obligado por ley y tiene un coste que oscila entre los 250 euros de media que cobran las sociedades de tasación y los 500 exigidos por un agente de la propiedad inmobiliaria (API) colegiado. Estos últimos sólo realizan tasaciones informativas, administrativas y judiciales o valoraciones de mercado (requeridas en asesoramientos, compraventas, constitución o división de sociedades gananciales, herencias y divorcios). Nunca para las hipotecas.

Las sociedades de tasación cobran alrededor del 0,01% más IVA del valor de la vivienda

Tras la regulación del sector en 2003, sólo las sociedades de tasación están autorizadas para realizar este tipo de valoraciones. Cobran alrededor del 0,01% más IVA del valor de la vivienda. Por lo general, entre 250 y 300 euros. E incluso menos. Y es que, en un contexto de reducción de la demanda, las rebajas son una práctica común. Las sociedades comenzaron a ajustar el precio a la baja desde el desplome del sector inmobiliario el pasado año y, según los expertos, los precios todavía no han terminado de caer. Como así manifiesta que algunas tasadoras hayan reducido sus honorarios hasta los 100 euros.

El precio de la tasación se grava de acuerdo al valor de la vivienda, y ronda entre el 0,8 y 1 por mil. La tarifa de una sociedad autorizada con sede en Madrid para un piso situado en el casco urbano de una gran ciudad, cuyo precio de venta es de 200.000 euros, ascendía a 320 euros el pasado mes de febrero.

La horquilla de precios es amplia. Además de ajustarse al bolsillo del consumidor, el sector fija sus tarifas en función del tipo de valoración solicitada (de mercado, hipotecaria, por comparación y de actualización, entre otras). Las más complejas son por lo general las más caras.

Por debajo del precio real

Pero la tasación no equivale al precio real de la vivienda. Más bien tiende a la baja. Para calcularla, el tasador recoge todo tipo de datos: estado del inmueble, situación, equipamientos, etcétera. Evalúa desde cómo se están vendiendo inmuebles de características similares hasta su ubicación.

La regulación del sector en 2003 invalidó a los agentes de la propiedad inmobiliaria en materia de tasaciones hipotecarias. Desde entonces, están exclusivamente en manos de las sociedades de tasación autorizadas. Un sistema con irregularidades, según denuncia Francisco Sánchez, presidente de la Comisión de Valoraciones del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid, ya que deja “fuera” a estos profesionales, y pierde con ello “sensibilidad al valor de mercado”. Considera, además, un contrasentido priorizar el trabajo de arquitectos e ingenieros en la tasación de viviendas de segunda mano, cuando “son quienes conocen el precio de realidad de la vivienda, no el precio de oferta, que es sobre el que trabajan otros profesionales”. El agente de la propiedad media en la concesión del préstamo al emitir el dictamen sobre el valor de venta, pero además, vela por el cumplimiento de la legalidad asegurando la exactitud de la operación.

El ojo analítico del tasador

Ya sean unos u otros, el tasador examina la vivienda y fija su valor de acuerdo a criterios como dimensiones, ubicación y estado. La ortodoxia obliga a estudiar la vivienda in situ, aunque no todos los agentes cumplen este requisito y resulta habitual encontrarse con valoraciones realizadas exclusivamente con datos sobre precio de venta, zona y otras informaciones aportadas por el comprador.

Lo primero que hace el tasador es solicitar al propietario los planos de la vivienda, aunque sólo se utilizan como referencia, para facilitar la labor, pues el experto volverá a medirla minuciosamente. En la tasación de una vivienda libre se tiene en cuenta la superficie total construida, mientras que en una de vivienda de protección oficial (VPO), sólo los metros útiles.

En la tasación de una vivienda libre se tiene en cuenta la superficie total construida

Se observa la antigüedad de la vivienda y su conservación, si está alquilada o en ella reside el propietario, instalaciones de carpintería, alicatado y pintura. También entran en juego la ubicación del inmueble dentro del edificio y de la urbanización, o si es unifamiliar y de qué tipo. El tasador toma nota de cuántos portales tiene el edificio, cuántos ascensores, si se trata de una urbanización cerrada, con zonas comunes, etcétera, y comprueba en el Registro de la Propiedad que los datos coinciden con los aportados por el interesado. Otros extras que se valoran son si la vivienda cuenta o no con portero automático, teléfono, agua caliente, calefacción, aire acondicionado, o si posee patio y de qué dimensiones.

Las calidades y dotaciones comunes y del entorno influyen también en el valor de una vivienda. Carpintería interior y exterior, alicatados, pavimento, comunicaciones o servicios (centros comerciales) son otros factores importantes. En las urbanizaciones influye además la presencia de zonas deportivas o piscina. El tasador debe tener un conocimiento continuo y profundo de las ofertas y ventas, y contar con el apoyo de los servicios de control para obtener un resultado adecuado en el informe.

Pero el tasador tiene sobre todo en cuenta el precio de venta de inmuebles similares y situados en la misma zona del de compra. Pese a su uso extendido, desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria cuestionan la rigurosidad de este método ya que cada piso es distinto. El valor de mercado se obtiene por el prorrateo de las tres últimas transacciones reales, o bien por las últimas seis ofertas de los últimos seis meses, según explican desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Esta valoración, a diferencia de la hipotecaria, incorpora las condiciones del mercado.

Con motivo de la gran caída de los precios- hasta un 30% sobre 2007- las tasaciones se construyen a partir de cálculos inexactos, en opinión de Francisco Sánchez, quien señala que “tener en cuenta el primer precio ofrecido hace seis meses ya desvirtúa bastante las cosas”. Distinta percepción tiene Luis Leirado, de Tinsa, que explica que las tasaciones hipotecarias actuales no están desvirtuadas por el mercado, sino que expresan las evoluciones que está manifestando. Desde Atasa, la patronal que preside, aseguran que el valor hipotecario y el valor de mercado, aun no siendo exactamente iguales, sí pueden considerarse muy próximos. Como excepción, el valor de mercado de las VPO viene determinado por el Ministerio de Vivienda, que no admite modificaciones por revalorización.