Transformar un local en vivienda

Comprar un local puede ser muy ventajoso, pero aunque cumplan los requisitos de habitabilidad no todos pueden utilizarse como vivienda
Por Elena V. Izquierdo 23 de julio de 2008
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Imagen: dado motta

Vivir en una tienda

En los últimos años ha proliferado la transformación de locales comerciales en viviendas. Cada vez es más frecuente vivir en una antigua librería, una tienda de ultramarinos o en lo que antes fue una oficina. Las fábricas también han experimentado cambios y se han convertido en amplios espacios residenciales. Adquirir un local de estas características puede ser muy ventajoso, pero hay que tener cuidado y observar que todo está en regla y conforme a la normativa urbanística de la localidad porque no todos los locales, aunque cumplan los requisitos de habitabilidad, pueden transformarse en viviendas.

Con el encarecimiento de los pisos y el metro cuadrado a precio de oro, muchos españoles han optado por adquirir locales para convertirlos en su hogar. Una de las opciones que se han planteado los propietarios de estos bajos ha sido transferirlos a inmobiliarias para transformarlos en residencias; otra, reformarlos ellos mismos para poder venderlos a un precio algo mayor.

Tendencia generalizada

Lo que comenzó siendo un hecho aislado en algunos barrios madrileños o barceloneses se ha convertido en una tendencia generalizada en toda España. No es extraño encontrar, en cualquier localidad, anuncios en los que se venden antiguos locales rehabilitados transformados en vivienda . Pero no todos son legales porque muchos de ellos carecen de algo tan básico y necesario como es la cédula de habitabilidad. Todas las viviendas han de contar con este certificado con el que se controla que los inmuebles cumplen las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la normativa. Acredita, además, la habitabilidad y la solidez del edificio. Sin esta autorización, expedida por el Ayuntamiento, no se puede contratar el alta en servicios como la electricidad, el gas o el agua.

Las viviendas de obra nueva o de rehabilitación global han de tener vigente la cédula de habitabilidad que también es necesaria para alquilar o vender un piso. Los bancos y cajas de ahorro pueden solicitar este documento para conceder una hipoteca. Normalmente, para obtener la cédula de habitabilidad, un arquitecto ha de inspeccionar previamente la vivienda y expedir el certificado. Posteriormente, el propietario ha de entregarlo al departamento correspondiente de la Administración y pagar las tasas establecidas.

Muchos locales rehabilitados no pueden usarse como vivienda porque carecen de cédula de habitabilidad

Pero no todos los inmuebles pueden obtener la cédula de habitabilidad porque, aparte de cumplir las condiciones mínimas que establece la ley de cada comunidad autónoma o municipio, han de estar escriturados como vivienda. Aunque se trate de un local reformado que cumpla los requisitos, primero hay de solicitar la licencia de cambio de uso, condicionada al cumplimiento de la normativa urbanística municipal. Hay ayuntamientos que prohíben construir viviendas en semisótanos; otros, en plantas bajas. Si el local se encuentra en una de estas situaciones nunca podrá obtener la licencia de cambio de uso y tampoco, por tanto, se podrá vivir legalmente en él.

Muchos de los locales que se anuncian como viviendas se venden mucho más baratos pero sin cédula de habitabilidad. ¿Qué sucede si se compra un local que no tenga autorización para uso residencial? El vendedor puede intentar convencer al posible comprador de que no ocurre nada, sobre todo si ya están dados de alta servicios como el gas, la luz o el agua, que serían las principales trabas a las que tendrá que enfrentarse el comprador que carezca de cédula. “Ningún ayuntamiento va a desalojar a una persona que quiera dormir en su local”, pueden decir. Pero se trata de una aseveración falsa porque, cada vez más, se realizan inspecciones por parte de las administraciones públicas para evitar este tipo de prácticas fraudulentas.

Requisitos de habitabilidad

Requisitos de habitabilidad

Debido a la gran variedad de requisitos que se solicitan según se resida en un lugar u otro de la geografía española, es importante conocer la legislación vigente antes comprar un local con la pretensión de convertirlo en hogar. En Madrid hay que cumplir una serie de condiciones a la hora de transformar un comercio en vivienda. El 75% de la superficie útil del inmueble debe tener una altura de al menos 2 metros y medio, que podrá reducirse a 2,20 metros en cuartos de baño o trasteros. La superficie mínima de la vivienda será de 25 metros cuadrados si dispone de una sola estancia formada por comedor, cocina y dormitorio y de un baño, y será de 38 metros cuadrados como mínimo si cuenta, además, con una habitación y cocina separadas.

En otras localidades como Hernani (Guipúzcoa), que recientemente ha regulado el uso como vivienda de los locales ubicados en determinadas zonas del municipio, se establece una superficie mínima de 40 metros cuadrados e impone la obligación de que los locales se destinen sólo a vivienda durante al menos diez años. No podrán ser reconvertidos en residencia los sótanos, los garajes ni aquellos locales colindantes con otros en que se realicen determinadas actividades industriales, hosteleras, reparaciones. En Getxo (Vizcaya) se establece la obligación de que el local se sitúe al mismo nivel o superior que el terreno circundante, por lo que los semisótanos quedan excluidos, al igual que las estancias que estén clasificadas como garaje obligatorio.

Otro aspecto que hay que tener en cuenta es la ventilación. Las leyes establecen una serie de criterios para mantener la salubridad e higiene del inmueble como es la ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la pieza. La iluminación también ha de estar sujeta a unos mínimos que no serán inferiores al 12% de la superficie útil habitable. La salida de humos de los locales ha de hacerse sobre la cubierta, si cuenta con cubierta propia, y lo más alejada posible del resto de las viviendas. Si el local está integrado en un edificio, la salida de humos se hará en la fachada siempre que no perjudique la estética. Pero éste es uno de los problemas con el que se puede encontrar el propietario del local sin cédula de habitabilidad. La comunidad de propietarios es la encargada de autorizar esta obra y si los vecinos la deniegan, no se puede llevar a cabo.

Otro de los obstáculos a los que debe enfrentarse el propietario que desea transformar un establecimiento comercial en una residencia es que la densidad del edificio no esté agotada con los pisos. Si un inmueble tiene densidad para 12 domicilios y ya tiene 12 pisos no es posible convertir el local en vivienda porque superaría el número permitido. Así que, ni siquiera en el supuesto de que el local cumpliera con los requisitos de salubridad, altura de techos, salida de humos, iluminación y ventilación, recibiría la cédula de habitabilidad si superara la densidad máxima establecida.

Todas estas trabas a la hora de convertir los locales en pisos y la proliferación de este tipo de reformas han hecho que muchas localidades se hayan planteado modificar la legislación para hacer más flexible una normativa que se encontraba, en algunos casos, algo desfasada. Ésta es precisamente una de las peticiones que ha hecho el Pacto por la Vivienda, que considera fundamental que los ayuntamientos se comprometan a estudiar la modificación de las ordenanzas municipales para que los locales comerciales que cumplan los requisitos de habitabilidad puedan cambiar a uso residencial. Los nuevos espacios estarían destinados a viviendas de protección oficial o al alquiler social.

Ventajas e inconvenientes

La principal ventaja de adquirir un local transformado en vivienda es que el precio es más barato siempre que no cuente con cédula de habitabilidad. En ocasiones se trata de inmuebles destinados a un público concreto: jóvenes, estudiantes, personas que viven solas…, aunque no siempre es así. Muchos locales tienen un tamaño pequeño así que no son aptos para familias numerosas pero sí están indicados para parejas o “singles”, un colectivo que va en aumento. Al estar normalmente en un bajo facilitan mucho la accesibilidad a personas que padezcan una minusvalía o a los mayores. Si se venden sobre plano o se adquieren antes de hacer la reforma, además, se pueden remodelar a gusto del comprador.

Al tratarse de locales, los bancos conceden la hipoteca por el 60% o el 70% del valor de tasación

Uno de los inconvenientes de comprar un local que aún no tenga licencia para habitar en él es la financiación. Al no tratarse de una vivienda, bancos y cajas de ahorros no conceden más que el 60% o el 70% de la tasación del local, con lo cual el comprador tiene que contar con una cantidad ahorrada que puede llegar a ser muy elevada. Además, ha de hacer frente a la hipoteca con unos intereses más altos que los habituales.

Si el particular compra el local y lo reforma, el piso puede salir inicialmente más barato pero debe estar seguro de que cumple todos los requisitos para llevar a cabo la transformación. En todo caso hacer las obras para la salida de humos, el cambio de uso, la cédula de habitabilidad y llevar a cabo la reforma puede hacer que el precio se asemeje bastante al del mercado. Otros inconvenientes son los comunes a todos los pisos situados en un bajo: falta de intimidad, ruido y menor seguridad.