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Cómo echar a un inquilino

Una vivienda alquilada no puede recuperarse para uso propio en el momento en que se desee y menos por razones arbitrarias

  • Autor: Por ANDONE MARÍN
  • Fecha de publicación: 1 de octubre de 2008

Obligar al desalojo de la vivienda

Imagen: Daniel Lobo

La crisis no da tregua al mercado inmobiliario, que vive sus horas más bajas. La compraventa de viviendas ha sufrido una caída del 27% en la primera mitad de año y el encarecimiento de las hipotecas y las crecientes reticencias de las entidades financieras para concederlas han contribuido a la ralentización de las ventas. Sin embargo los alquileres, ante la nueva situación, se han erigido como alternativa creciente. Hace un año la vivienda en alquiler suponía tan solo el 7,5% del mercado; actualmente ya se sitúa alrededor del 11%, y las previsiones indican que seguirá en aumento. Muchos propietarios que desean vender su casa y no lo consiguen acaban por arrendar el inmueble. Esta decisión, sin embargo, puede suscitar preocupación en caso de querer desahuciar al inquilino.

Si bien la duración del contrato se pacta por ambas partes (salvo que se indique algo diferente en el contrato, será de un año), el arrendador está obligado a prorrogarlo por periodos anuales hasta cumplir cinco, siempre que el inquilino no manifieste su deseo de marcharse antes. La única excepción por la que se podría reclamar la casa durante este periodo de vigencia -al margen de los casos de incumplimiento de contrato por parte del inquilino- es que se necesitara "para destinarla a vivienda permanente para sí", y esta condición se contemplara expresamente en el contrato. Este tipo de reclamaciones deben obedecer a motivos reales debidamente justificados. Algunas de estas razones son la previsión de la realización de una obra necesaria en el inmueble, o que el propietario deba mudarse a la zona donde tiene la vivienda en propiedad, por ejemplo.

Cuando el propietario alega que va a utilizar la vivienda para sí, debe ocuparla en un plazo de tres meses

Por ello, si se alega necesitar la vivienda para uso propio, se deberá ocupar concediendo un plazo para su desalojo. Tal como explica el abogado José Ángel Gómez, "no se puede utilizar esta cláusula para proceder a desalojar la vivienda y alquilársela a otra persona". Gómez recuerda que, según la legislación vigente, si el propietario no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, no sólo estaría obligado a ponerla de nuevo a disposición del antiguo inquilino, sino que además deberá indemnizarle por los gastos que le haya ocasionado el desalojo.

Por lo demás, siempre que el inquilino quiera seguir viviendo en el inmueble y cumpla con las obligaciones derivadas del contrato, el propietario no tiene derecho a reclamar la vivienda hasta que transcurra el plazo de cinco años. Llegado el vencimiento, está en pleno derecho de negarse a renovar el contrato y de que el inquilino deje de habitar en la casa (con preaviso de un mes).

El impago de la renta: razón principal de desahucio

Si hay un motivo que propicie el desahucio de un inquilino es que éste no abone las mensualidades pactadas. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla además otras causas por las que el arrendador podrá anular el contrato en vigor y obligar al inquilino a marcharse:

  • El impago, por parte del inquilino, de cualquier concepto que le corresponda.
  • Realquilar la vivienda por parte del inquilino, sin permiso del propietario, a un tercero.
  • Causar daños de manera intencionada por el inquilino u obras realizadas sin el consentimiento del dueño.
  • Constatar que en la vivienda se desarrollan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Asegurarse de que la vivienda se destina a "usos diferentes al de cubrir la necesidad de vivienda" permanente del arrendatario.

En todos estos casos se considera que ha habido incumplimiento de contrato por parte del inquilino, por lo que el propietario está en su derecho de pedirle el desalojo. Al margen de estas causas previstas por la ley, al redactar el contrato el propietario puede establecer una serie de requisitos "como la prohibición de tener animales", que en caso de incumplimiento posibilitarían al dueño extinguir el contrato.

LO QUE NUNCA SE DEBE HACER

Cuando un propietario decide deshacerse de un inquilino que no cumple con lo acordado en el contrato, pueden darse situaciones desagradables. Más a menudo de lo deseable, el arrendatario busca mil y una maneras de impedir que el dueño de la vivienda recupere ésta, incluso hasta el extremo de utilizar el chantaje y la coacción. La postura más frecuente es la de negarse a abandonar la casa amenazando con dilatar el procedimiento. Una práctica que alimenta la preocupación del arrendador sobre cuánto tiempo se quedará sin poder cobrar la renta correspondiente y, en el caso de viviendas nuevas, reformadas o en muy buen estado de conservación, del estado en que el inquilino dejará el inmueble.

Sin embargo, y a pesar de la lógica sensación de impotencia -sobre todo cuando el proceso se alarga una y otra vez-, es importante acogerse escrupulosamente a la ley si no se desea que la situación se vuelva en contra. Bajo ningún concepto hay que tomar ninguna acción, aparte del diálogo, fuera de los cauces judiciales existentes. En ningún momento se puede entrar en la casa y vaciarla, ni cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua, ya que el arrendatario podría interponer la oportuna denuncia, que derivaría en el procedimiento penal correspondiente.

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