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¿Cómo evitar un embargo por impago de la hipoteca?

Anticiparse a la situación de impago es la clave para conservar la vivienda

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La pérdida de la vivienda o desahucio arranca con el impago de la hipoteca. Dado que no siempre es posible prever el devenir financiero, en este artículo se explican las maneras que hay para evitar un desahucio y el proceso de ejecución hipotecaria: desde notificar al banco el impago y pedir una ampliación de los abonos, hasta solicitar una carencia o demandar una reestructuración de la deuda.

Imagen: Nicolas Pereira Rojas

¿Cómo es el proceso de desahucio?

La ejecución hipotecaria es un proceso que puede llegar a durar años. Estas son sus fases.

  1. 1. Aviso de impago: 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con el cliente para notificar la irregularidad.
  2. 2. Comunicado oficial: un mes después del primer impago, la entidad notifica de forma oficial la situación.
  3. 3. Entrada en mora: a los cinco meses de impago, se incluye al deudor en listados de morosos como ASNEF o RAI.
  4. 4. Demanda judicial: a partir del sexto mes, el banco traslada a la Justicia la petición de comenzar la ejecución hipotecaria.
  5. 5. Registro de las cargas sobre la propiedad: se notifica al Registro de la Propiedad la existencia de cargas sobre la vivienda.
  6. 6. Convocatoria de la subasta: se publica la fecha a la que saldrá a la venta la casa en el tablón de anuncios del ayuntamiento en cuestión, en el Registro y en el juzgado. Se recomienda estar atentos, porque no existe la obligación de notificar este hecho al afectado.
  7. 7. Celebración de la subasta: se comparan las pujas y se adjudica un comprador. Si ninguna oferta supera un mínimo determinado, el banco puede adquirir el inmueble al 60% de su valor. Es aquí cuando se pierde la propiedad de la vivienda.
  8. 8. Desahucio o lanzamiento: se insta al deudor a abandonar la casa. El juzgado señalará fecha y hora y se personificará acompañado de un cerrajero y de la policía, si fuera necesario.

¿Cómo evitar el desahucio?

Cuando el riesgo de impago es muy elevado (si se ha perdido el empleo o se llega justo a fin de mes y se presenta un gasto inevitable), se puede comunicar de inmediato el cambio de circunstancia a la entidad de crédito. En primer lugar, porque esto da fe de que la persona se responsabiliza de su compromiso y, después, porque así es posible llegar a algún tipo de acuerdo. Estas son las estrategias que hay que acordar con el banco.

1. Ampliación de plazo

Lo más probable es sea la mejor manera de aminorar la cuota mensual. Si se amplía el plazo del crédito, se tiene más tiempo para devolver la deuda, por lo que los pagos serán menores. Esto encarece el coste total del préstamo hipotecario.

2. Solicitar una carencia

No es extraño que en los contratos hipotecarios figure el derecho a utilizar lo que se conoce como carencia total o parcial. Mediante esta técnica, se evita parte del pago mensual al banco, limitando el abono a la parte correspondiente a los intereses o incluso toda la mensualidad.Al hacer esto se retrasa la devolución del importe de la hipoteca, por lo que esta se termina encareciendo al alargar la devolución en el tiempo, pero permitirá no dejar ninguna cuota sin abonar y evitar comisiones de demora.  

3. Reestructuración de la deuda

Uno de los motivos habituales por el que se deja de pagar la hipoteca es porque se han acumulado excesivas deudas y resulta imposible hacer frente a todos los pagos. En este punto, hay empresas de capital privado que dejan juntar todas las deudas en una sola, dando lugar a cuotas más asequibles.Ahora bien, este servicio tiene un coste que atará a la deuda durante mucho tiempo, además de tener un gran riesgo: si se falla con algún pago, se corre el riesgo de perderlo todo. Esto debe ser considerado como un último recurso.

4. Dación en pago

La famosa dación en pago consiste en entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda que se tiene con el banco. Esto solo será posible, si la dación está presente en el contrato hipotecario o si se cumplen una serie de requisitos:

  1. 1. La entidad debe haberse inscrito en el código de buenas prácticas bancarias.
  2. 2. Todos los familiares del deudor deben estar en paro.
  3. 3. Debe ser la única casa en propiedad.
  4. 4. El importe de la vivienda no debe ser superior a 200.000 euros.
  5. 5. La hipoteca no debe tener ningún avalista.
  6. 6. El proceso de ejecución de la hipoteca no debe haber comenzado.
  7. 7. La casa no puede estar gravada con cargas posteriores.

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