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Alquilar parte de la vivienda

Según el tipo de contrato de alquiler que se realice, el acuerdo estará sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil

Imagen: longlostcousin

Hacer frente al pago de la hipoteca o del alquiler de la vivienda resulta cada vez más complicado para buena parte de la población. Las dificultades económicas exigen agudizar el ingenio y buscar alternativas diversas para llegar a fin de mes. Una opción aconsejable y en auge para sufragar su coste es alquilar parte de la vivienda, además de una importante fuente de ingresos extra para aquellos propietarios que ya han acometido el pago completo del inmueble. Conocer las distintas posibilidades con que cuenta el arrendador para formalizar el contrato de alquiler permite acogerse a aquel tipo de acuerdo que más le convenga.

1. Alquilar habitaciones de la vivienda habitual

Supone una fuente de obtención de ingresos extra para el propietario que, además de la habitación rentada, deberá ceder el uso de determinadas zonas comunes, como el baño, la cocina o el salón, y compartir su casa y su intimidad con el o los inquilinos.

  • El Código Civil como marco: Para el propietario es conveniente realizar el contrato bajo la premisa de un contrato individual de habitación, y no de un contrato común de arrendamiento de vivienda. De esta forma no estará sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y podrá regirse por el Código Civil.

    La condición es que el alquiler se considere "de temporada", en cuyo caso los inquilinos no entrarían dentro del contrato de vivienda habitual. La casa arrendada no constituye el domicilio ordinario del nuevo vecino, sino que su ocupación responde a una necesidad coyuntural: periodo vacacional, estudios... De ese modo, el dueño no está obligado a alargar el contrato hasta cinco años, tal y como exige la LAU pasado un año.

    El inquilino de una parte de la vivienda disfruta de menos derechos y protecciones que las que le ofrece la LAU

  • Consecuencias de su adopción: Esta diferenciación tiene los siguientes resultados:
    • La duración del contrato se pacta libremente. El alquiler se limitará al tiempo establecido en el contrato, sin derecho a prórroga y, por tanto, se extinguirá al cumplir la duración pactada.
    • El inquilino disfruta de menos derechos y protecciones que las que le ofrece la LAU (podrían establecerse cláusulas y pactos que la LAU no admitiría). Entre otras, no dispone de ningún derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de venta, momento en el que el contrato se extinguiría de forma automática.
  • Recomendaciones en torno al contrato: Los expertos recomiendan que en el contrato se especifique con claridad los derechos y obligaciones de cada uno de los inquilinos, se fije la reta mensual, el uso de zonas comunes, la duración del contrato y la participación en los gastos (teléfono, agua, gas, electricidad...). Lo habitual es que estos gastos sean compartidos entre el propietario y el inquilino, y que se paguen al margen de lo pactado por el alquiler, en función del consumo realizado de los mismos.

  • Efectos en la fiscalidad: En términos fiscales, la deducción por vivienda habitual del IRPF, si el inmueble constituye una vivienda habitual desde hace más de tres años, no se pierde, ya que el titular sigue residiendo en ella, aunque alquile una parte. Ahora bien, esa vivienda adquiere un carácter generador de ingresos que no puede obviarse.

    Por tanto, de cara a Hacienda, el derecho por deducción de vivienda habitual se mantiene, excepto en la parte que se ha arrendado, de uso privativo por parte del inquilino. Así, en una vivienda de 100 metros cuadrados, en la que se ha alquilado una habitación de 20 metros, la deducción se limitará al 80% de la vivienda total.

    Como contrapartida se considerarán deducibles los gastos inherentes necesarios para la consecución de dichos ingresos, como el tanto por ciento correspondiente a los suministros, gastos de comunidad, la parte proporcional del IBI, etc.

2. Subarrendar una vivienda alquilada

Esta fórmula es útil en caso de que el inquilino o inquilinos no puedan hacer frente al gasto completo de la vivienda arrendada. Así, podrán optar por realquilar una parte de la casa a un nuevo inquilino que ayude a sufragar de manera proporcional los costes de la vivienda (el pago de una habitación en exclusiva, gastos compartidos de facturas de luz, agua, electricidad...).

Para subarrendar es necesario contar con la conformidad expresa del propietario, y plasmarlo en un nuevo contrato de arrendamiento

  • Condiciones: Subarrendar una casa o piso alquilado es una práctica perfectamente legal, definida y sujeta a la LAU. Si bien, tal como refleja el artículo 8 de la LAU, la vivienda arrendada solo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad.

    Para ello es necesario contar con la conformidad expresa del propietario y plasmarse en un nuevo contrato que lleve a cabo el arrendatario con un tercero. Además, la persona que alquila una parte de la casa a terceros debe continuar viviendo en ella para que no se incurra en una cesión, sino en un subarriendo.

  • Marco normativo: El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el alquiler de la casa, quedará extinguido cuando se finalice el propio contrato de arrendamiento y la renta que abone el subarrendatario no podrá ser superior a la que pague el inquilino.

  • Recomendaciones: En este supuesto, al igual que con cualquier contrato de alquiler, para asegurar el pago de la renta mensual, los expertos aconsejan garantizarlo con la constitución de avales, seguros de impago o depósitos, además del depósito de un mes de alquiler como fianza. Asimismo, plasmar por escrito cuantos acuerdos se hayan alcanzado entre las partes evitará futuros conflictos y aportará seguridad y transparencia.


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