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Alquiler de habitaciones, ¿cómo desgrava?

Las rentas obtenidas por el alquiler de una habitación pueden deducirse al 60%, pero si el arrendatario tiene entre 18 y 30 años la deducción alcanza el 100%

Imagen: Blaineattacks!

Poner en alquiler parte de la vivienda habitual es una práctica en auge, debido a las dificultades económicas actuales. En la mayor parte de las ocasiones, y pese a su obligatoriedad, no se declara. Sin embargo, muchos propietarios no son conscientes de que legalizar esta situación, con las ventajas y tranquilidad que suponen, no implica coste alguno para ellos. Y es que, en función de la edad del arrendatario, las rentas obtenidas por el propietario al alquilar una parte de la vivienda pueden deducirse hasta en el 100% en la declaración del IRPF.

1. ¿Qué desgravaciones hay por alquilar parte de la vivienda?

En primer lugar, hay que recordar que las rentas obtenidas por el alquiler de una habitación, o de parte de la vivienda, deben declararse, con independencia de que haya contrato de arrendamiento o no. Y es que si Hacienda averigua esta irregularidad, el propietario deberá tributar por el 100% del dinero ingresado con el arrendamiento.

Una vez legalizada la situación, los rendimientos netos obtenidos por un propietario que ponga parte de su casa en alquiler tributarán de la siguiente manera en la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

  • Inquilinos entre 18 y 30 años: cuando el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y los 30 años y percibe un salario neto por encima del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) -7.455,14 euros anuales-, el arrendador puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas con el alquiler de la habitación. O lo que es lo mismo, no le supone coste alguno de cara a Hacienda en su declaración del IRPF; el dinero ingresado por ese alquiler estará libre de impuestos. Eso sí, el arrendamiento debe constituir la vivienda habitual del inquilino.

    En caso de que hubiese varios arrendatarios, la reducción del 100% se aplica sobre la parte del rendimiento neto correspondiente a los inquilinos que cumplan esa condición.

  • Resto de inquilinos: cuando el arrendatario no cumple con los requisitos expuestos con anterioridad, el propietario disfrutará de una deducción de hasta el 60% de los rendimientos netos derivados del alquiler a declarar en el IRPF (alquileres percibidos menos gastos deducibles).

2. ¿Qué cambios se han introducido?

La Ley de Presupuestos publicada en el BOE de 23/12/2010 modifica el tratamiento fiscal del arrendamiento de vivienda habitual. De cara al arrendador, destacan los siguientes:

  • Cambios en la edad límite: hasta el 31 de diciembre de 2010, la edad límite para deducirse el 100% era de 35 años, pasando desde el 1 de enero de 2011 a la horquilla de edad de 18 a 30 años. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento se firmó con anterioridad al 1 de enero de 2011, la edad del inquilino se amplía hasta la fecha en que cumpla 35 años.
  • Ampliación al 60%: de igual forma, desde esta fecha, las deducciones en caso de huéspedes que no cumplan estos parámetros se ampliaron del 50 al 60%.
  • Equiparación tributaria entre residentes y no residentes de la Unión Europea: los no residentes de la UE cuentan desde esa fecha con las mismas deducciones sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (excepto en paraísos fiscales) que los residentes, cuando con anterioridad no disfrutaban de exenciones.

3. ¿Qué gastos pueden deducirse por el alquiler?

Al margen de las deducciones descritas, de las rentas íntegras percibidas por el propietario gracias al alquiler, el arrendador podrá deducirse los gastos necesarios para la obtención del arrendamiento. Estos son algunos de ellos:

  • Gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler (gestoría, escrituras, registro), subarrendamiento y defensa de carácter jurídico (por ejemplo en caso de desahucio).
  • Intereses del préstamo hipotecario: los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien y demás gastos de financiación, siempre que sean a cargo del propietario.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): tributos e impuestos, fundamentalmente el IBI, pero también la tasa de recogida de basuras y alcantarillado o contribuciones especiales.
  • Gastos de comunidad, reparación y conservación: como los gastos de administración, los de servicios y suministros (agua, electricidad, gas), vigilancia, portería o jardinería; además de los intereses y gastos de financiación de las pertenencias cedidas con la vivienda, como el mobiliario. No entrarían las cantidades destinadas a su ampliación o mejora, las cuales serán deducibles solo vía amortización.
  • Amortización del inmueble: puede deducirse un 3% sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo, por el desgaste del inmueble. Si el arrendamiento no se extiende por un año, la amortización, al igual que el resto de gastos, cuenta con una aplicación exclusiva en función del tiempo que el bien ha estado alquilado.

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