Tengo una plaza de garaje, ¿la vendo o la alquilo?

El negocio de tener un garaje

Hace menos de cuatro años, adquirir una plaza de garaje con el único objetivo de alquilarla o venderla un poco después era un negocio redondo. La revalorización era casi segura por varias razones: muchas familias tenían varios vehículos, las cocheras disponibles en algunos distritos eran más bien escasas, la zona de aparcamiento de pago se extendió en muchas localidades y la posibilidad de dejar el coche en ciertas partes de la ciudad era reducida. A esto se sumaba la sensación de inseguridad debido a los robos, los hurtos y los actos de vandalismo que se registraban en la calle.

Si el garaje se escrituró junto con la vivienda, hay que hacer una segregación para venderlo

Hoy en día, muchos de estos factores persisten, pero las familias disfrutan de un menor número de vehículos, los turismos son más viejos, hay una tendencia a conservar el automóvil durante más años, a la compra de segunda mano y, por tanto, a la reducción de los gastos que rodean al automóvil. Además, con la crisis inmobiliaria, los precios han caído, la venta no es tan segura y las listas de espera que antes había para comprar plazas en las zonas de aparcamiento más difícil se han reducido. El negocio ya no es tan seguro.

De acuerdo a estos factores y a las necesidades de cada uno de los propietarios, si se desea sacar rentabilidad a una plaza de garaje, se puede optar por la venta o por el alquiler.

Vender la plaza de garaje

Antes de vender la plaza de garaje, conviene pensar en el futuro y sopesar si después se necesitará. En ocasiones, con el objetivo de obtener una rentabilidad inmediata, no se tiene en cuenta que, en unos años, el aparcamiento puede ser muy útil: es probable que las circunstancias cambien y se vuelva a necesitar una plaza de aparcamiento propia.

La rentabilidad del alquiler del garaje oscila entre el 2,1% y el 4,5%, similar a un plazo fijo

También es posible que en poco tiempo se construya en la zona algún edificio que albergue servicios a los que acudan muchos ciudadanos, como un centro médico, administrativo, social o de ocio, lo que dificultará el aparcamiento y hará necesaria la plaza.

1. Ventajas e inconvenientes de la venta de una plaza de garaje

   • Una de las ventajas más claras de vender la plaza de garaje es que se obtiene de manera inmediata una rentabilidad: un dinero que, en el caso del alquiler, se cobraría con cuentagotas, mes a mes, durante el tiempo que estuviera arrendada.

   • Otro de los aspectos positivos de la venta es que, con ella, todos los gastos que genera el garaje pasan al nuevo propietario. Por la cochera se paga cada año el IBI y, de manera mensual, la comunidad, que puede ser elevada si el lugar tiene seguridad personal, cámaras, ascensor, servicio de limpieza…

   • El mayor inconveniente de deshacerse hoy de una plaza de garaje es que se puede malvender. Los precios han bajado y la cantidad que se paga por el aparcamiento es mucho más baja que hace unos años. Aunque la verdad es que el futuro también es bastante incierto y se desconoce durante cuánto tiempo puede seguir la caída de los precios.

2. Cómo hacer la venta

   • Si el propietario decide vender, debe tener en cuenta un aspecto fundamental antes de iniciar el proceso: si el garaje está escriturado junto con la vivienda o de forma separada. Muchas veces, a la vez que se compra el inmueble, se adquiere el garaje y el trastero y se escritura de manera conjunta.

     De esta forma, solo se paga un 8% de IVA -un 4% de manera excepcional en el caso de una vivienda nueva-. Sin embargo, si se hace de manera independiente, habría que pagar un 18%. El problema surge al venderlo: si la escrituración es separada, no pasa nada, pero si es un anexo, para venderlo será necesario hacer una segregación, algo que conlleva tiempo y gastos de notaría e impuestos, entre otros.

   • Además, el vendedor debe presentar la documentación que certifique que es el auténtico propietario del garaje y que este está libre de cargas -que no pesan sobre él deudas, hipotecas, etc.-.

   • Después, se redacta un contrato en el que figure el nombre del comprador y del vendedor, la ubicación y características de la plaza, el precio por el que se vende y las cláusulas que se pacten.

     Por lo general, salvo que se acuerde lo contrario, el comprador asumirá los gastos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los del notario y la escrituración y correrá a cargo del vendedor el pago de la plusvalía municipal.

3. Precio

   La cantidad que se paga por un garaje varía mucho en función de la ciudad donde se ubique y de la zona de la localidad donde esté situado. Por una plaza en la zona de la Puerta del Sol de Madrid se pueden abonar unos 3.500 euros por metro cuadrado, mientras que en las afueras, en Vallecas, puede venderse por tres veces menos.

   En San Sebastián, el metro cuadrado cuesta de media hasta 7.000 euros en la zona de La Concha y en el centro de Palencia, el precio medio puede ser inferior a 2.000 euros.

Alquilar la plaza de garaje

1. Ventajas e inconvenientes

   • La principal ventaja del alquiler es que el propietario no pierde la titularidad de la plaza y puede utilizarla cuando finalice el periodo de arrendamiento.

   • Además, el procedimiento es mucho más sencillo y no es necesario hacer apenas papeleo, como sucede con la venta. La persona que no utiliza la plaza puede, al menos, obtener un dinero mensual por el garaje.

   • Entre los rasgos negativos del arrendamiento figura la obligación de hacerse cargo de los gastos que genera la cochera, algo que resta rentabilidad al alquiler, salvo que en el contrato se transfieran al arrendatario.

   • Según un estudio realizado por un conocido portal de compraventa de inmuebles, la rentabilidad de alquilar una plaza de garaje no es muy elevada si se compara con la que se obtiene al arrendar una vivienda. En concreto, se mueve entre el 2,1% y el 4,5% -en función de la localidad y la zona en la que se sitúe la cochera-, similar a la que ofrece un depósito a plazo fijo.

2. Cómo se alquila

   • A menudo, el contrato se realiza de forma verbal, sobre todo, en localidades en las que priman las relaciones de confianza. No obstante, los expertos consideran más adecuado hacerlo por escrito y establecer las condiciones por las que se cede de manera temporal el uso del garaje.

     En el contrato se incluye el nombre del arrendador y el arrendatario y se identifica el bien que se alquila. Es conveniente indicar el plazo por el que se permite la utilización de la plaza. De este modo, el propietario sabe con más seguridad si tendrá que buscar un nuevo arrendatario en determinadas fechas.

   • Es frecuente que, en las zonas frías, los conductores busquen un aparcamiento durante los meses de invierno y después dejen de utilizarlo en el verano. Esto perjudica al propietario, ya que solo cobra la mitad del año. También se debe indicar la renta que se recibirá, la forma en que se entregará el dinero -en mano, por domiciliación bancaria, cheque…- y los gastos de los que se hará cargo cada uno.

   • El alquiler de una plaza de garaje no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino al Código Civil, con lo que las restricciones que impone la ley para el alquiler de vivienda no alcanzan a las cocheras.

3. Precios

   Las páginas web de alquiler de inmuebles, que incluyen también el arrendamiento de garajes, pueden servir para fijar la mensualidad que el propietario quiere recibir por la cesión temporal de su cochera. Al igual que ocurre con la venta, los precios varían mucho según la ciudad y el distrito en que se sitúe el aparcamiento.

   En Barcelona, el precio del alquiler en la zona de la Sagrada Familia asciende de media a 10 euros el metro cuadrado y a 9 si se arrienda en Les Corts o Sants. Si el garaje se ubica en Bilbao, se pagan unos 7 euros por metro cuadrado, en el barrio de Deusto, y hasta 17 euros de media, en Abando. En ciudades más pequeñas como Soria, el precio desciende hasta 4 euros.