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Publicidad engañosa en la venta de viviendas

Todos los elementos publicitarios empleados por los promotores son parte del contrato de compraventa

Planos 3D, folletos, animaciones y todo elemento publicitario empleado por los promotores inmobiliarios son parte del contrato de compraventa al reclamar por el incumplimiento de las condiciones en la adquisición de la vivienda. Así lo indican distintos fallos judiciales recientes, que dan la razón a consumidores que se encuentran con características de la vivienda adquirida distintas de las ofertadas y pautadas en el momento de la compra. Estas características comprenden desde aspectos estructurales y edilicios hasta decorativos, de acabado final o de orientación del inmueble. Las sanciones a los promotores se aplican incluso cuando el contrato que se haya firmado no las especifique y pueden suponer miles de euros a favor de los consumidores.

Información vaga e imprecisa

Imagen: Estudio Enrique Arruti
La Comisión Europea estima que la crisis económica supone un impacto negativo en las condiciones de consumo de los países europeos. El deterioro comprende, según este organismo, la calidad de las normas de protección al consumidor, la eficacia en la resolución de litigios y el tratamiento de las denuncias. La publicidad engañosa no es la excepción en las condiciones adversas que parecen imponer la escasez y la creciente necesidad de venta por parte de las empresas. Y España lo tiene difícil.

Nuestro país recibe más quejas por publicidad engañosa que la media europea: casi un 69% de los consumidores españoles ha afirmado haberse encontrado alguna vez con algún tipo de publicidad u oferta engañosa (la media de la UE es del 54%). Además, solo un 18% de los españoles considera creíbles los mensajes de las marcas. Y las cosas siguen el mismo camino en cuanto al mercado inmobiliario se refiere, y aún más en el de compraventa de viviendas. Se estima que las reclamaciones que reciben los organismos de defensa del consumidor en este ámbito corresponden al 70% de las quejas totales del sector inmobiliario.

La publicidad tiene un papel relevante en la toma de decisiones del comprador

Los incumplimientos contractuales de la parte vendedora abundan en la compraventa de vivienda sobre plano. Ocurre que muchas veces los contratos firmados y la memoria de calidades (que detalla las características de la vivienda) son escuetos o con información vaga. De esta manera, la publicidad pasa a tomar un papel relevante en el proceso de toma de decisiones desde la perspectiva del comprador que, al recibir el inmueble, comprueba que no es lo que compró. Así lo han entendido también diversos juzgados españoles y, en varias ocasiones, el Tribunal Supremo. Este órgano judicial ha ratificado este criterio en sus sentencias a favor de consumidores que presentaron demandas tras recibir una vivienda muy distinta a la publicitada.

Las diferencias entre lo prometido y lo cumplido pueden ser de diversa índole, pero lo importante es el concepto legal que defienden los magistrados: la relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, así como la posibilidad que abre la publicidad de "crear una falsa expectativa que lo prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones". En resumen, los planos 3D, folletos, animaciones y todos los elementos publicitarios empleados por los promotores inmobiliarios son vinculantes al reclamar por el incumplimiento de las condiciones en la adquisición de la vivienda. Ello es así incluso cuando los contratos no incluyan de manera expresa la promesa de lo que el comprador reclama.

Desde el calentador hasta las vistas

Ya en julio de 2007, la Agencia Catalana de Consumo (ACC) vio la necesidad de prevenir a los consumidores acerca de la publicidad engañosa en el mercado inmobiliario. El motivo en ese momento era el inicio de la crisis, que hacía prever un aumento de la agresividad en las técnicas para captar clientes. El parón del mercado inmobiliario podía ser el caldo de cultivo para publicitar cualquier cosa con tal de vender. Sin embargo, desde mucho antes hay resoluciones favorables para los consumidores en casos de publicidad engañosa. En 1999, el Tribunal Supremo dio la razón al comprador de una vivienda en Torrevieja (Alicante).

El contrato que había firmado no incluía una mínima descripción de este, lo que sí constaba en los folletos publicitarios. En el momento de la entrega, la vivienda no reunía algunas de las características indicadas en la publicidad, tales como una barra americana, un salón-comedor de esterilla, un desagüe de lavadora, una galería con pila de lavar y una piscina anunciada como parte de la urbanización. Ante estas deficiencias, se solicitó la anulación del contrato y la devolución del dinero, más los intereses legales. La reclamación fue acompañada por el Supremo, que consideró que el promotor fue más allá de un simple incumplimiento sobre accesorios de la vivienda, al no haber garantizado siquiera ciertos elementos esenciales en el inmueble.

Un caso más reciente contempla el incumplimiento del contrato por parte de un promotor inmobiliario que no respetó las vistas publicitadas en los folletos. Tras un fallo favorable por parte de la Audiencia de Málaga y apelaciones por parte de la empresa, el Tribunal Supremo volvió a ratificar la resolución favorable al comprador, que había suscrito el contrato en 2003. En los fundamentos argumenta que el folleto no cumple una mera función de promoción, sino que "constituye una auténtica oferta publicitaria". Indica también que la vivienda se adquirió sobre plano y que este no permitía apreciar la falta de veracidad del folleto, y que las características valoradas -vistas a la montaña y al mar- influyeron de manera decisiva en la compra. La empresa perdió el caso a pesar de argumentar que las vistas al campo de golf, la montaña y el mar se predicaban del complejo en su conjunto y no de cada vivienda en particular. El resultado: la promotora deberá devolver 205.368,09 euros, más los intereses.

Indemnizaciones y devolución del dinero

La indemnización por parte de los promotores es uno de los resultados posibles de este tipo de litigios, cuando el objetivo del demandante es la cancelación del contrato. Esto se da en el caso de total disconformidad por parte de este último, cuando no desea recibir el piso comprado. La indemnización puede ser la devolución del dinero pagado por el comprador, más los intereses, e incluir alguna suma en concepto de daños y perjuicios, así como las costas de todo el procedimiento en los tribunales.

Conviene saber que un caso similar puede merecer sentencia distinta

El pleito puede resolverse tras obligar a la empresa a cumplir los detalles de acabado que faltan o a arreglar los problemas estructurales que pueda tener la vivienda: grietas en las paredes, defectos en las ventanas, etc. No obstante, un caso similar puede merecer sentencia distinta, ya que depende de las circunstancias concretas de las partes implicadas, e incluso, el tipo de tribunal competente en la causa.

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