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Alquilar con garantías

El proceso de desahucio de los inquilinos puede durar hasta 18 meses, lo que frena a muchos propietarios a alquilar sus viviendas vacías

En España existen casi tres millones y medio de viviendas vacías susceptibles de ser alquiladas. Sin embargo, sus propietarios no se arriesgan, les puede el miedo al impago de la renta y la posibilidad de que los inquilinos no mantengan el inmueble en buen estado. Para poner fin a esta inseguridad, entidades públicas y privadas han puesto en el mercado diferentes iniciativas que dan garantías tanto en el cobro de las mensualidades como en la recuperación de la casa en las mismas condiciones en las que se alquiló. Hasta ahora, las cifras de quienes se acogen a estas medidas son tímidas, pero se espera impulsarlas a lo largo de 2007. Lo más importante: conocer el catálogo de derechos y deberes de quienes se decantan por cada iniciativa y, si se opta por contratar un seguro de impago, leer bien la letra pequeña.

Inseguridad jurídica

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El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que en España hay más de tres millones de pisos vacíos, un amplio parque inmobiliario que podría destinarse a paliar las necesidades de vivienda en alquiler. Sin embargo, muchos propietarios lo reconocen: tienen miedo a acabar en los tribunales por impago de rentas o a ver cómo su casa es devuelta en mal estado. En el primer caso, se recurre a la fórmula del ‘lanzamiento’, es decir, el inquilino que no paga es lanzado (desahuciado) del inmueble, un proceso que requiere la intervención del juez y que puede alargarse hasta 18 meses. El Banco de España asegura, precisamente, que “uno de los factores explicativos de la estrechez del mercado de alquiler es la escasa operatividad de los mecanismos de defensa ante los impagos con la que se enfrentan los propietarios, debido a que los procesos judiciales son muy lentos”. Reconoce que esta situación genera “inseguridad” en los arrendadores y que, “además de retraer la oferta, tiene un efecto adverso sobre la demanda”, puesto que los alquileres se encarecen cuando hay menos viviendas disponibles. En cuanto a los juicios rápidos, que se introdujeron en 2001 para agilizar los desahucios, cree que han resultado ser “poco ágiles”.

Desde la Junta directiva de la Confederación Española de Organizaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios (CEACCU), uno de sus miembros, Julián Tío, recomienda que propietario e inquilino firmen un contrato “lo más detallado posible”, en el que se especifiquen todas las condiciones del alquiler. Sobre todo, una de las cuestiones prioritarias es concretar quién se va a hacer cargo de los gastos. Lo habitual es que el inquilino o arrendatario pague los servicios de la vivienda que se pueden individualizar mediante contadores (luz, agua o teléfono) y que el propietario o arrendador se haga cargo de los recibos de la comunidad de propietarios y los impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización.Lo habitual es que el inquilino o arrendatario pague los servicios de la vivienda que se pueden individualizar mediante contadores: luz, agua o teléfono No obstante, la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos establece que estos últimos gastos pueden correr por cuenta del inquilino, si lo pacta con el dueño en el contrato. “Todo lo que pague el propietario incrementará el coste del alquiler, por lo que es muy importante especificar en el contrato quién se va a hacer cargo de cada pago. Si a un inquilino no se le explica lo que debe pagar y se le pide el dinero más adelante, puede que se niegue y que éste sea uno de los motivos que hagan que deje de pagar la renta”, advierte Tío.

El contrato de arrendamiento es la principal prueba para demostrar que hay un acuerdo entre ambas partes y que una de ellas no está cumpliendo con el pago de la renta. En este caso, cuando un inquilino lleve dos meses sin pagar se pueden iniciar los trámites de desahucio, mediante una demanda. Una vez concluido el proceso de desahucio, si se descubren daños en la vivienda, estos se subsanarán con la fianza entregada por el arrendatario al comienzo del alquiler y, si esta cantidad no fuera suficiente, habría que volver a los tribunales para pedir el resto. “En ocasiones, cuando se inicia un procedimiento judicial por impago, puede ocurrir que el inquilino deje la casa en condiciones deplorables como venganza. Puede arrancar puertas, tuberías o instalación eléctrica. Hay que prever esta circunstancia”, subraya Tío.

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