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Amortizar la hipoteca: ¿mejor reducir plazos o cuota?

Adelantar los pagos por la compra de la vivienda no solo permite reducir la deuda, sino que se traduce en un ahorro de intereses

Autor: Por RODRIGO BLANCH, HELPMYCASH
Fecha de publicación: martes 4 octubre de 2016

Al conseguir un cierto volumen de ahorros, son muchas las familias que se plantean emplear este esfuerzo económico para realizar una amortización del préstamo hipotecario. Ya sea total o parcial, el adelanto del pago de la hipoteca no solo disminuye la deuda contraída con el banco, sino que permite reducir su coste. En este artículo se explican los detalles del proceso de cómo amortizar el préstamo de la casa, así como las claves para decidir si es más conveniente una amortización de cuota o de plazos.

Imagen: Stux

¿Cómo amortizar la hipoteca?

Una de las claves de la amortización anticipada de la hipoteca es conocer el tipo de anticipo que produce. Para ello, es necesario saber de cada modalidad:

Amortización de cuota: es posible destinar ese dinero extra del que se dispone para recortar las mensualidades de la hipoteca. Esta modalidad es muy recomendada cuando las cuotas toman demasiado peso en el presupuesto, ya que posibilita pagar menos cada mes.
Amortización de plazo: si la cuota mensual no representa ningún problema, se pueden emplear los ahorros para recortar la duración del préstamo, reduciendo la cantidad de meses pendientes.

Resulta conveniente, antes de firmar el contrato hipotecario, intentar conseguir un crédito que no aplique comisión de amortización (fijada por ley en un máximo de 0,5% durante los cinco primeros años y un 0,25% a partir del sexto, del capital que se adelanta), ya que así se conseguirá aumentar el ahorro.

¿Cómo conseguir el máximo ahorro?

Imagen: Dave Dugdale

Con cada modalidad se logra ahorrar dinero, sin embargo, la amortización de plazo es la que ofrece un mayor margen de ahorro, puesto que al recortar el periodo de devolución de la deuda, se limita la cantidad de meses que generan intereses. A pesar de que reduciendo cuota de la hipoteca también se ahorra, al disminuir el plazo se consigue pagar menos.

Un ejemplo para una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros, a 25 años y con un tipo de interés medio del 2% (sea fijo o una media supuesta de índice de referencia más diferencial). En este caso, adelantar 25.000 euros tendría los siguientes efectos en cada modalidad:

Si se apuesta por reducir cuota, la mensualidad pasa de 635,78 a 529,82 euros. Entonces, se pagarán 105,96 euros menos cada mes o 1.271,52 euros menos al año. A término de la hipoteca, se habrán abonado 33.945 euros en intereses desde el momento de la amortización.
Al decantarse por reducir el plazo de la hipoteca, la cuota se mantendrá constante, pero, en lugar de quedar 300 meses, se bajará hasta los 239 o, lo que es lo mismo, el usuario se habrá quitado tres años y cuatro meses de hipoteca. A término del préstamo, el coste será de 26.577,82 euros desde el momento de la amortización.

La misma hipoteca sin ninguna amortización habría tenido un coste bruto de 40.734 euros, por lo que es posible ver el drástico y beneficioso efecto que puede reportar adelantar deuda. Aunque la amortización de plazo permita maximizar este ahorro, recortar la cuota posibilita acceder a una mayor liquidez cada mes, que a su vez puede ser una nueva vía para amortizar de nuevo en el futuro.

¿Cuál es el mejor momento para amortizar una hipoteca?

La respuesta rápida es cuanto antes mejor, ya que es una manera de recortar futuros intereses o de limitar la cuota desde los primeros años. Sin embargo, en el actual contexto de intereses bajos, existe una forma de sacar todavía un mayor partido al dinero.

Salvo si se tiene una cláusula suelo en el contrato que limite a la baja el interés, en la actualidad las cuotas de las hipotecas variables son más bajas que nunca, debido a la baja cotización del euríbor o incluso del IRPH (si bien este se encuentra dos puntos por encima del euríbor, también está en mínimos históricos).

Dado este escenario, se puede continuar pagando la hipoteca sin adelantar capital, aprovechando este periodo de tipos bajos, mientras que el dinero que uno se ahorra se puede destinar a buscar algo de rentabilidad. Una vez suban, se utilizarán estos ahorros para amortizar.

Cambios en la ley hipotecaria

En la actualidad, existe un anteproyecto de ley para reformar el marco legal que regula al mercado hipotecario. Además de hacer hincapié en la necesidad de mayor transparencia y profesionalidad del sector financiero, también aporta una mejoría que podría resultar muy interesante al amortizar capital: la supresión de la comisión del 0,25% a partir del sexto año.

El artículo 13 de este texto prevé una modificación en lo referente a esta comisión por amortización adelantada y convierte la anterior disposición a dos escenarios a negociar entre las partes contratantes:

Se podrá establecer una comisión máxima del 0,25% durante los cinco primeros años del préstamo.
O bien fijar una comisión máxima del 0,5% solo durante los tres primeros años.

Es importante ver que algunas hipotecas, como las fijas, tienen un cargo adicional al amortizar, conocido como comisión por riesgo por tipo de interés. En este anteproyecto no se contempla dicho cobro, por lo que es posible que el tipo fijo continúe teniendo este problema, frente a las hipotecas convencionales a tipo variable.