¿Cuánto cuesta alargar una hipoteca?

Ampliar el periodo de amortización puede ser una solución a corto plazo pero al final se acaba pagando más
Por Marta Parreño 19 de agosto de 2008
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Imagen: daniel wildman

Una solución rápida

Afrontar la cuota de la hipoteca se hace cada vez más cuesta arriba, especialmente a los que compraron su vivienda en los últimos tres años, que han visto como el Euribor se ha duplicado y el pago mensual destinado a pagar la casa ha aumentado un 35% en ese tiempo. A todos estos compradores, alargar el plazo de la hipoteca les permitiría salir a flote y no asfixiarse para llegar a final de mes, pero, según señalan los expertos, sería una solución a corto plazo y, al final, acabarían pagando más.

El importe del préstamo, el plazo pactado con el banco y el tipo de interés son los tres elementos que determinan la cantidad de la cuota mensual que se debe pagar por la hipoteca. Dado que comprarse un piso es una operación costosa, el vencimiento de la hipoteca suele superar los 20 años. En muchos casos alcanza incluso los 40 ó 50 años y, aunque realmente es lo menos habitual, unos pocos se han “encadenado” de por vida a hipotecas a 100 años, tal y como hacen en Japón, donde este plazo de amortización es muy utilizado. No obstante, según datos del 2007 del Instituto Nacional de Estadística (INE), en España el plazo medio solicitado por los compradores de una vivienda es de 26 años y el plazo real de amortización queda fijado en sólo en 8 años.

Los trámites por alargar una hipoteca cuestan 600 euros entre notaría, registro, impuestos y comisiones

Alargar una hipoteca es una solución rápida para los que van muy apurados. Pero son varios los expertos que desaconsejan optar por esta alternativa, puesto que supone un mero desahogo temporal que, a la larga, tras sumar los intereses bancarios de los años añadidos, sale bastante más caro y únicamente beneficia a las entidades financieras. Se calcula que las hipotecas medias en España ascienden a 147.000 euros, que si se contrataran a 50 años podrían llegar a costar casi el triple del capital solicitado. Prolongar el plazo del pago de una hipoteca, pues, no suele ser un buen negocio, ya que al final lo que se hace es “pagar más intereses al banco, aunque a corto plazo el deudor se beneficia de tener que afrontar una cuota menor”, como afirma Antonio Fernández, asesor financiero de Bankinter. Lo mejor, añade, es adecuar el pago de la hipoteca a los ingresos, y que la cuota que resulte a pagar sea siempre inferior al 30%-35% de los ingresos.

Además de los intereses, los trámites de alargar una hipoteca pueden costar, según cálculos de diversas entidades financieras, unos 600 euros entre costes de notaría, registro, impuestos y comisiones. Hacer personalmente estos trámites en lugar de delegar en una gestoría puede suponer un ahorro importante, de unos 350 euros, aunque tampoco es una opción barata.

En ocasiones, además de prorrogar la hipoteca, algunos usuarios optan por consolidarla con deudas de otros préstamos, acción que Fernández desaconseja. “Alargar el plazo y consolidar con la hipoteca deudas de otros préstamos o tarjetas de crédito es un mal negocio. No tiene lógica pagar en 30 años un coche o una nevera”, afirma.

Aunque el encarecimiento del coste final de la hipoteca en caso de alargarla está claro, algunos expertos optimistas encuentran ventajas en la prórroga de la amortización. Argumentan que el dinero que se ahorra en las cuotas mensuales puede invertirse en otros productos que den mayor rentabilidad. Otro hecho que hay que tener en cuenta es que, a pesar de aumento del coste final, la reducción de la cuota mensual que supone alargar una hipoteca hace posible que muchas familias puedan comprar una vivienda, algo que de otra manera les resultaría imposible.

Tipos de cuota y amortizaciones en plazo

Tipos de cuota y amortizaciones en plazoHay varias fórmulas para devolver el dinero de la hipoteca al banco. La más habitual es pagar una cuota, que puede ser mensual, trimestral o semestral. Ésta incluye una parte proporcional del capital amortizado y los intereses correspondientes. Según el modo elegido para pagar los intereses la cuota será constante, creciente o decreciente:

  • Constante: es la forma más común. Consiste en la reducción de los intereses en una cuantía proporcional a la amortización.
  • Creciente: la cuota aumenta porcentualmente cada año. De esta manera al principio se paga menos, pero a la larga se pagan más intereses.
  • Decreciente: los intereses se van reduciendo y se amortiza siempre la misma cantidad de capital. Al contrario que la creciente, al principio se paga más, pero luego la carga disminuye.

Lo más aconsejable es pagar el máximo en los primeros años, ya que es cuando se pagan más intereses, y no condicionar las amortizaciones a las desgravaciones fiscales

Además de la cuota periódica, existe también la posibilidad de adelantar una parte del capital solicitado al banco si se dispone de liquidez, y así poder reducir el plazo. En este caso es importante enterarse de si el banco cobrará alguna comisión por esa amortización, ya que a veces esas penalizaciones pasan inadvertidas. Reducir el plazo es beneficioso ya que supone una disminución de la cantidad abonada finalmente, pero sólo es aconsejable para quienes tengan mucha liquidez.

El periodo de carencia es otra posibilidad que ofrecen los bancos, que consiste en pagar sólo los intereses durante los primeros años. En ese tiempo el cliente no amortiza capital, pero, aunque al principio supone un ahorro importante, una vez finalizado este lapso de tiempo, las cuotas se incrementan de manera considerable.

Una amortización óptima

Contratar una hipoteca con un plazo de amortización muy largo puede ser contraproducente, así como acordar con el banco un período de carencia sin necesidad. Amortizar bien una hipoteca puede reducir los gastos considerablemente y para ello es aconsejable pagar el máximo en los primeros años, ya que es cuando se pagan más intereses, y no condicionar las amortizaciones a las desgravaciones fiscales (el porcentaje de deducción por inversión en vivienda habitual es en un 10,05% a nivel estatal y de un 4,95% a nivel autonómico).

Otro aspecto importante a la hora de firmar la hipoteca es no acordar con el banco cuotas demasiado altas, sino cantidades que puedan pagarse cómodamente. Tampoco demasiado bajas, ya que puede resultar innecesario pagar intereses por más años. Lo más importante al contratar una hipoteca es acordar un plazo adecuado al bolsillo y, como indica Fernández, hacerlo de la manera más equilibrada posible.