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Cuidado con los suelos hipotecarios

Numerosos créditos hipotecarios tienen fijado un tipo de interés mínimo del 3%, y no disfrutarán de la abultada caída que acumula el Euribor

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  • Fecha de publicación: viernes 13 marzo de 2009

El presupuesto familiar puede respirar un poco: uno de los principales enemigos de muchos hogares hipotecados, el Euribor, va camino de marcar nuevos mínimos históricos. En febrero este índice, referencia de más de un 90% de las hipotecas concedidas en España, cerró en el 2,135%. Pero, en algunas sesiones, incluso ha llegado a caer por debajo del 2%, lo que anticipa nuevos retrocesos para los próximos meses. En teoría, la caída del Euribor beneficia a las numerosas familias hipotecadas que revisen próximamente el tipo de interés de sus préstamos. En principio, podrían pasar de pagar más de un 5% a abonar un 2,5% de media. Pero ¡cuidado! porque la alegría puede verse empañada por un nuevo enemigo del ahorro, inesperado, desconocido y perverso: el “suelo” hipotecario.

Un concepto desconocido

/imgs/2009/03/llave-casa.art.jpg Las entidades financieras incluyen en muchos de sus préstamos para la compra de vivienda este concepto, el denominado “suelo”, un tipo de interés mínimo que se aplicará al margen del nivel real del índice. Hay ejemplos de bancos y cajas que sitúan estos “suelos” en el 3%, lo que implica que el cliente no podrá beneficiarse de todo el abaratamiento hipotecario que le correspondería, a juzgar por la trayectoria bajista del Euribor. Y si el índice sigue bajando, como previsiblemente ocurrirá, no todos los hipotecados podrían disfrutar de toda la caída de esta referencia.

¿Es legal?

El “suelo” hipotecario es un concepto que incluyen algunos préstamos, no todos, para financiar vivienda. Indica el nivel mínimo de tipo de interés final, sumado el Euribor y el diferencial pertinente, que deberá pagar el cliente, sea cual sea el nivel en el que se encuentre el índice en el momento de la revisión. Por ejemplo, en una hipoteca firmada a Euribor más 0,50%, si el cliente revisara su tipo respecto al mes de febrero, durante el próximo año (o los próximos seis meses, según su contrato) pasaría a pagar un tipo final del 2,635%. Este tipo resulta de sumar al Euribor (2,135% a cierre de febrero) el diferencial aplicado del 0,50%. Sin embargo, si la hipoteca tiene un “suelo” del 3%, el usuario estará obligado a pagar sus cuotas tomando esta referencia. Es decir, estará abonando un 0,365% más de lo que debería pagar si no tuviera suelo.

Las familias que revisen su hipoteca con el tipo aplicado en febrero notarán un ahorro en sus cuotas de unos 145 euros al mes y de 1.740 euros al año (tomando una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años). Sin embargo, si tienen fijado un suelo en el 3%, el ahorro en las cuotas será de 134 euros mensuales, 11 euros menos al mes que si el préstamo no tuviera límite mínimo.

Los “suelos” y “techos” hipotecarios deben reflejarse en la escritura del préstamo, de lo contrario la entidad no podrá aplicarlos

Pero esta cláusula no es nueva, ya que cualquier préstamo a tipo de interés variable puede incluir este tipo de condiciones. Su historia se remonta incluso a los préstamos vinculados al Míbor, que era la principal referencia de las hipotecas a tipo variable que se utilizó hasta el nacimiento del Euribor, en 1998.

El “suelo” hipotecario es, por tanto, una condición permitida y legal, al igual que lo son los “techos” hipotecarios, es decir, los tipos máximos que se pueden pagar en una hipoteca a interés variable. En todo caso, para que la entidad obre de acuerdo a las buenas prácticas bancarias, los suelos y techos hipotecarios deben venir reflejados en la escritura del préstamo. Si no están ahí expresados y bien descritos, aunque lo estuvieran en el folleto comercial del producto, la entidad no podría aplicarlos. Antes de suscribir una hipoteca conviene preguntar, por tanto, si tiene suelo y techo en sus tipos de interés. Todos aquellos que ya tengan suscrito un préstamo hipotecario, deben consultar en la escritura del mismo, en el apartado de “tipos de interés”, si cuentan o no con suelo y techo. En ocasiones, es posible que su entidad sí que les aplique estas cláusulas, pese a su desconocimiento.

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