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¿Puedo dividir mi piso en dos?

Se puede dividir el piso siempre que lo apruebe la comunidad de propietarios, se cumplan los mínimos de habitabilidad, se elabore un proyecto y se paguen gestiones y tasas

Img piso grande Imagen: NZ Alex

Tener en propiedad un piso de 200 ó 300 metros cuadrados puede convertirse en una molestia, ya sea por los elevados gastos fijos que requiere su mantenimiento o por la dificultad que entraña vender una vivienda de tales dimensiones. En muchos casos, la mejor solución pasa por recurrir a su división para poder darle salida de forma más rápida. Pero se trata de una decisión que debe pensarse con detenimiento; hay que estudiar los gastos y posibles ganancias con rigor, y , en todo caso, realizar la obra con el asesoramiento de un experto en la materia. Además, para poder proceder a la segregación del piso se debe contar con la aprobación de la comunidad, cumplir los mínimos exigidos por la cédula de habitabilidad, elaborar un proyecto y pagar todas las gestiones y tasas.

La segregación

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Dividir un piso o cualquier inmueble de uso residencial es una decisión que suele responder al deseo de donárselo a los hijos, a la necesidad de afrontar la subida de las hipotecas y vender una parte, o a la urgencia de venderlo y observar que resulta más rápido deshacerse de dos pisos pequeños que de una casa de grandes dimensiones.

En España es legal dividir un piso siempre y cuando lo permitan las normas municipales y las de propiedad horizontal

El término técnico para definir la división de un piso en dos es “segregar”, un concepto civil, hipotecario -es decir, registral-, tal y como establece Ignacio Alonso, abogado-técnico urbanista.

La segregación, como añade el arquitecto y urbanista Walter Wolman Pazos, se refiere a hacer “una partición, acatando la norma urbanística”. Tanto la finca matriz como la segregada deben estar sujetas a las normas, y cumplir todos los parámetros urbanísticos, como parcela mínima o edificabilidad, entre otros. En España, es legal realizar esta división siempre y cuando lo permitan las normas de propiedad horizontal; además, debe estar consentido por las normas urbanísticas de ordenación detallada del plan general del municipio.

La aprobación de la comunidad

La Ley sobre Propiedad Horizontal establece que los pisos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos o independientes y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o reducidos por segregación de alguna parte. Pero dividir un piso en dos afecta a la comunidad de propietarios, ya que se modifica el título constitutivo con la creación de un nuevo componente (es decir una propiedad más), según indica José Gutiérrez, director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

Por ello, según dispone el artículo 8 de esta ley, para realizar tales operaciones de agregación o segregación se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios que, por afectar al título, deberá ser unánime, lo cual está determinado y precisado en el artículo 17 de la propia norma.


Si los copropietarios no aprobaran la modificación, lo único que cabría alegar es un “abuso de derecho”

En el caso de que los copropietarios no aprobaran la modificación el propietario del piso tendría que impugnar el acuerdo negativo a dicha división y alegar las razones que entienda ajustadas a derecho. Lo cierto es que ante una situación de este tipo, lo único que cabría alegar es un “abuso de derecho”, según señala Gutiérrez, quien añade que a este respecto no existe demasiada ayuda legal.

El propietario que no accede a que otro proceda a la división de su piso no tiene la obligación de precisar ni argumentar nada para emitir su voto en contra. En algunas comunidades, los vecinos no desean incrementar el número de propiedades ni de propietarios. Sin perjuicio de la necesidad de cumplir con los requisitos impuestos por la comunidad, para dividir un piso, hay que solicitar también autorización municipal, sin la cual no pueden llevarse a efecto modificaciones de ningún tipo.

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