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¿Quedan hipotecas baratas?

Los préstamos para financiar vivienda más baratos están referenciados al Euríbor, más un 1% adicional

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: jueves 24 noviembre de 2011

Pocos dudan ya de que lanzarse a la aventura de comprar un piso e independizarse es hoy una tarea complicada, ya que las hipotecas baratas parecen haberse acabado. A las dificultades para encontrar una vivienda acorde a las características y el precio que se desea pagar, se unen las numerosas trabas que ponen los bancos para conseguir la financiación necesaria. De forma generalizada, todas las entidades españolas han endurecido los criterios para conceder hipotecas y, además, por si fuera poco, las han encarecido. Mientras que hace un año se podían conseguir hipotecas referenciadas al Euríbor más 0,35 puntos, en los mejores casos, ahora las más baratas están vinculadas al mencionado índice más un 1% adicional. Plasmado en cifras: si el año pasado se podían contratar hipotecas a intereses del 1,6% de entrada, en la actualidad los préstamos más competitivos aplican un interés de entrada del 3%. Como es habitual, los más asequibles están en Internet, aunque conviene leer sus peros.

Rastrear el mercado en busca de hipoteca

Imagen: Juan Fernández
Al igual que cuando se inicia la búsqueda del piso se rastrea el mercado para conocer qué viviendas disponibles hay y cuáles se ajustan a las necesidades del particular, cuando se desea conseguir financiación es inexcusable hacer una búsqueda comparativa por los bancos y cajas para localizar las mejores ofertas. Las diferencias de las condiciones de unas y otras son muy amplias. Hay que tener claro, no obstante, que lo más barato no será siempre lo más conveniente. Cuando se busca hipoteca, además del tipo de interés, hay que atender a otros conceptos como la cantidad que se necesitar financiar (entre el 80% y el 100%, como máximo), las carencias (periodos en los que solo se pagan intereses y no capital), plazo de amortización (algunos préstamos se conceden para periodos de hasta 40 años) y las comisiones aplicadas. Si se busca la hipoteca más barata, habrá que renunciar, entre otras cosas, a tener financiación por el 100%.

Si se busca la hipoteca más barata, hay que renunciar a tener financiación por el 100%

En estos momentos, los préstamos con tipos más ajustados solo conceden financiación por el 80% del valor de tasación del inmueble o el precio de compra (la cantidad más baja de las dos). Las hipotecas más baratas, además, no presentan periodos de carencia, es decir, exigen pagar capital e intereses desde el primer o segundo mes (en algunas ocasiones, en el primer mes solo se pagan intereses, pero es un mes de cortesía).

Lo cierto es que el panorama hipotecario ha dado un giro importante en el último año y medio. Conforme se han incrementado los problemas para los bancos, se han encarecido las hipotecas. A mediados de 2010, aún había numerosos préstamos con diferenciales medios del 0,5%. Hoy quedan pocos por debajo de un diferencial del 1%. Muchas entidades, además, solicitan diferenciales de hasta el 3%. Conviene huir de ellas.

Dificultades en la banca

La explicación al encarecimiento de las hipotecas está en las dificultades que tienen los bancos españoles en estos momentos. La fuerte exposición al ladrillo (la desorbitada financiación de promociones enteras de inmuebles a promotores en muchos casos en quiebra) pasa factura. Son numerosos quienes han dejado de pagar sus correspondientes cuotas y han pasado a encasillarse en la lista de morosos. Por eso, ahora vigilan más los criterios antes de dar una hipoteca a un particular. A esto se unen los nuevos requisitos de capital que impone la Comisión Europea.

A partir de 2012, todos los bancos deberán contar con un capital mínimo disponible para cubrir eventualidades del 9%, una tasa que hoy pocas alcanzan. Por este motivo, conseguir recursos es prioritario. Bancos y cajas están más centrados y volcados en atraer recursos mediante depósitos, pagarés o bonos, que en prestar dinero. Reforzar su solvencia y liquidez es fundamental. Más que dar préstamos, aunque este es el negocio más rentable para un banco.

A partir de 2012, todos los bancos deberán contar con un capital mínimo disponible para cubrir eventualidades del 9%

Por todos estos motivos, las hipotecas suben sus tipos de interés sin descanso. Aunque el Euríbor baja y los tipos de interés oficiales también (el Banco Central Europeo rebajó el precio del dinero del 1,50% al 1,25% el pasado 3 de noviembre), este tipo de préstamos para financiar vivienda no son más baratos, ya que las entidades incrementan los diferenciales que aplican sobre el índice. ¿Qué significa esto?

Cualquier ciudadano debe saber que hoy los préstamos más utilizados para financiar vivienda son los vinculados al Euríbor, un índice que muestra el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero. Es un indicador variable, que cada entidad revisa en las hipotecas que concede con carácter semestral o anual, a su elección. Además del índice, para calcular el tipo de interés final que deba pagar cada particular, cada banco aplica un diferencial sobre este, que se calcula en puntos. Cuanto más bajo sea, más barata será la hipoteca. En la actualidad, la media del mercado es sumar un diferencial del 1,5% sobre el Euríbor.

A cierre de octubre, el Euríbor se situaba en el 2,1%. A esta cantidad hay que sumar el diferencial que cada banco aplica para conocer el tipo de interés de partida que cobrará en la hipoteca. Un diferencial del 1% implicará pagar un interés del 3,1%. Si es del 1,5%, el tipo de interés de partida sería del 3,6%.

El Top 10 en hipotecas

Si un particular tiene suficiente dinero ahorrado para la entrada del piso y no necesita periodos de carencia, no debe de olvidar buscar las hipotecas más baratas en Internet. Aunque en los últimos meses sus precios se han disparado, muestran las condiciones más competitivas. En este canal pueden localizarse préstamos con diferenciales algo por debajo del 1% (es el caso de Uno-e o Bancopopular-e).

A ellas se unen otros bancos y cajas tradicionales, como Banca Cívica o BBK. La oferta más competitiva engloba a las siguientes entidades:

  • Uno-e: la filial on line de BBVA comercializa la Hipoteca Uno-e, a un interés del 0,95% sobre el Euríbor. En este caso, exige la contratación de tres productos. Por cada uno que no se contrate, el diferencial se incrementa en un 0,10%.

  • Bancopopular-e: la filial on line de Banco Popular, comercializa la denominada Hipoteca Premium. Este préstamo, que hace año y medio se ofrecía referenciado al Euríbor más un diferencial del 0,39%, ahora está vinculado al índice más un 0,99% de diferencial. Se concede a un plazo máximo de 30 años y solo financia hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Su interés de partida durante el primer año será del 3,43%. Como requisitos, la entidad solicita suscribir un seguro de hogar, otro seguro de amortización de créditos, domiciliación de nómina y al menos un recibo. Esta entidad también tiene en marcha la Hipoteca Joven, con un diferencial sobre el Euríbor, del 0,79%. Cobra un tipo fijo del 2,75% durante seis meses.

  • Banca Cívica tiene en periodo de promoción su Hipoteca Vivienda, a Euríbor más 0,90%, si el cliente se vincula con al menos tres productos. El tipo de interés inicial es del 3,50% durante el primer año. Es un tipo de interés competitivo. Sin embargo, una de las desventajas de este préstamo es que aplica una comisión de apertura del 1,20%, con un mínimo de 600 euros. La mayoría de las entidades on line no cobran nada por abrir el préstamo. Financia hasta el 80% del valor de tasación del inmueble.

  • Activobank: la filial de banco Sabadell tiene en promoción su Hipoteca Activo Plus, con un diferencial del 1,10% sobre Euríbor. El primer año aplica un tipo de interés del 3,56%. Este banco da financiación a un plazo máximo de 40 años. Solicita seguro de vida, hogar y nómina domiciliada.

  • BBK comercializa la Hipoteca BBK, con un diferencial sobre Euríbor que puede partir de 1,10%, si el cliente se vincula con cuatro productos de la entidad. El tipo de interés inicial es del 3,9% durante el primer año. Si el cliente es muy solvente, la entidad puede financiar hasta el 100% del valor de tasación del inmueble y a un plazo máximo de 50 años, una característica exclusiva en todo el sector financiero español.

  • Openbank: el banco de Internet del Santander cobra ahora, por su Hipoteca Open, Euríbor más un diferencial del 1,1% para hipotecas mayores o iguales a 150.000 euros y Euríbor más 1,4%, para hipotecas inferiores a 150.000 euros. Los tipos de interés de partida oscilarán entre el 3,3% y el 3,6%. La entidad exige la domiciliación de nómina y tres recibos, el seguro multirriesgo del hogar y de vida. Permite suscribir el préstamo a un plazo máximo de 30 años.

  • Ibanesto: la filial de internet de Banesto aplica exactamente las mismas condiciones en sus hipotecas que Openbank. Exige domiciliar las nóminas de todos los titulares, dos recibos y contratar un seguro de hogar y otro de Vida con Santander Seguros y Reaseguros.

  • Novacaixagalicia: esta entidad (controlada por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, es decir, con dinero público), comercializa la Hipoteca Onetic, a Euríbor más 1,17%. El interés inicial es del 3,3%. Financia hasta un 80% del valor de la vivienda a un plazo máximo de 35 años. Esta hipoteca sí tiene una carencia máxima de 12 meses (el cliente puede solicitar solo abonar intereses y no capital durante ese plazo, con lo que la cuota sería muy reducida). Para aspirar a ese tipo de interés, la entidad exige suscribir la Cuenta Nómina Onetic (para todos los titulares), una tarjeta de crédito, un seguro de hogar de Novagalicia Banco y alguno de estos tres productos: un seguro de vida, un seguro de pagos protegidos o un plan de pensiones. Si no se suscribe ninguno de estos tres productos, el diferencial subirá hasta 1,27%, sobre Euríbor.

  • Tubancaja: la filial on line de Bancaja ofrece Tuhipoteca ligera, sobre Euríbor más un diferencial del 1,20%. El tipo de interés de partida es del 3,90%. Financia hasta el 80% en el caso de primeras viviendas. Impone un requisito peculiar: los ingresos netos de al menos uno de los titulares deben superar los 3.000 euros mensuales.

  • ING Direct: el banco naranja también ha encarecido sustancialmente su denominada Hipoteca Naranja, con lo que se aleja de las mejores ofertas. Este préstamo (que se situaba entre los más competitivos en los años del boom, cuando aplicaba un diferencial del 0,45% sobre Euríbor) se vende ahora referenciado al Euríbor más un diferencial mínimo del 1,24%, si el importe financiado es igual o mayor a 150.000 euros. Si la hipoteca es menor a 150.000 euros, aplica Euríbor más 1,64%.

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