Subasteros inmobiliarios

Hasta hace unos años sus prácticas hacían casi imposible que un particular adquiriera cualquier bien embargado
Por Elena V. Izquierdo 5 de mayo de 2008
Img subasta
Imagen: Jay Gorman

En los últimos años, y hasta hace sólo unos meses, la baja tasa de morosidad en el pago de créditos a bancos y cajas de ahorro redujo notablemente el número de subastas de inmuebles embargados. En la actualidad, aunque el índice de impago de hipotecas comienza a ascender, está aún muy lejos de las tasas alcanzadas en los 90, cuando se produjo un auténtico “boom” en la subasta de viviendas. Pero la desaceleración del mercado inmobiliario está dando lugar a que las entidades financieras que cuentan con una ingente cantidad de inmuebles utilicen de nuevo la subasta para dar salida a sus propiedades; puede que ahora sea el momento de adquirir un piso mediante este método, pues las iniciativas públicas y privadas han mejorado mucho un sector dominado, hasta hace unos años, por los subasteros que, con métodos que a veces rozaban la ilegalidad, hacían casi imposible la adquisición de cualquier bien embargado. Aunque hoy en día siguen actuando, su presencia es menos perceptible.

Cómo trabajaba un subastero

Los subasteros son personas que se reúnen para pactar los precios que van a pagar por determinados bienes que salen a subasta. El primer paso que dan es acudir a los juzgados para ver las viviendas que se van a subastar y en qué fecha, y estudiar las deudas que tienen pendientes. Después, se reúnen para ver qué inmueble o lote le interesa a cada uno, y pactan un precio máximo. Las artimañas en las que se basaban hasta hace no mucho eran diversas, como obligar a las personas interesadas en conseguir un piso a pagarles una cantidad por retirarse o no pujar. También podían abstenerse de participar a cambio de que otro subastero no encareciera el piso que les interesaba. En cualquier caso, era norma común vender posteriormente la vivienda a un precio mucho más elevado respecto al que habían pagado en la subasta.

Ahora que puede volver a resurgir el negocio de las subastas, tanto públicas como privadas, es más difícil que se den este tipo de prácticas al límite de la legalidad porque se han tomado una serie de medidas que ponen trabas a la actividad de los subasteros. Entre ellas se encuentra el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social aprobado en junio de 2004 que pone límites a su actividad en la compra de pisos embargados.

Los subasteros nunca pierden, o mejor dicho, nunca perdían. Normalmente, tras ver la información relativa a los pisos en el juzgado y acordar con sus compañeros el precio máximo, buscaban allegados a quienes vender el “chollo” una vez conseguido. Particulares, empresas o entidades bancarias formaban parte de su clientela. De este modo, podían conseguir una gran cantidad de pisos a precios ridículos. En todo caso, si alguien quiere participar en la subasta ha de hacerlo a través de ellos y tras pagar la consiguiente comisión. A veces, los propios clientes han sido engañados por los subasteros y han adquirido inmuebles que, después, no han resultado ser tan buenos como pensaban -los inquilinos vivían allí y era necesario echarles mediante un proceso judicial, tenían más cargas económicas de lo que inicialmente se les había dicho…-.

Problemas con la Justicia

Según se ha declarado en juicios celebrados en España contra los subasteros, existe la sospecha de que algunos bancos y cajas de ahorro pudieran estar en algún caso relacionados con estos grupos. Les pagan con anterioridad a la subasta y, posteriormente, si la entidad no se queda los inmuebles en propiedad se los adjudica por un precio mayor a sus mejores clientes. Algunos funcionarios también han sido condenados por la Justicia, ya que a veces su complicidad era manifiesta.

Pero hasta hace poco tiempo, los subasteros no sólo ponían en evidencia la mala organización del sistema público de subastas y entorpecían la adquisición de bienes por parte de los compradores honrados, sino que ocasionaban que miles de familias cayeran en la ruina. Cuando se subasta una vivienda embargada -debido a las deudas acumuladas por el dueño- uno de los objetivos que se busca es saldar la cantidad impagada y que la familia propietaria reciba el resto del dinero obtenido. Normalmente, el inmueble se vende por una cantidad más baja que la que marca el mercado libre. En muchas ocasiones, el piso es embargado porque el titular no puede hacer frente al pago de una pequeña deuda. La vivienda salía a subasta y el subastero se la llevaba por un precio que podía ser hasta cuatro veces inferior al real, con lo que la familia se encontraba en la calle y sin el dinero que podría haber obtenido si la subasta se hubiera realizado sin este tipo de prácticas fraudulentas.

Cuando el índice de morosidad empezó a reducirse, a principios de esta década, el sistema de subastas de bienes embargados empezó a decaer. Pero los subasteros supieron reciclarse. En la actualidad, muchos han reconvertido su negocio y son propietarios de sociedades inmobiliarias.

Trabas a la actividad de los subasteros

El reglamento actual potencia la participación de los ciudadanos en la adquisición de los bienes a través de la subasta pública, incrementando la transparencia del procedimiento. Para dificultar los abusos de los subasteros profesionales de pisos embargados, las tres licitaciones vigentes hasta el momento -al 100% del precio de tasación, al 75% y, por último, al 50%- se reducen a una sola en la que la licitación de los bienes debe ser, al menos, del 75% de la tasación del inmueble. Esto evita que un piso de 200.000 euros, por ejemplo, se pueda adquirir por 70.000 como podía ocurrir anteriormente. Además, se elimina la venta por gestión directa; siempre que podían, los subasteros recurrían a esta opción porque el inmueble no tenía un precio de salida prefijado y podían adquirirlo por menos dinero aún.

El reglamento también potencia el papel de las ofertas en sobre cerrado, que se abre cuando concluye el plazo establecido para participar. De este modo, al no saber lo que se puja por el piso con anterioridad, es más difícil que los subasteros puedan competir con el resto de los ciudadanos de una manera desleal.

Otra de las iniciativas para frenar la actividad mafiosa fue la creación, en varias comunidades autónomas, de oficinas de subastas judiciales en las que las personas interesadas en comprar un piso mediante esta fórmula se pueden informar de las diferentes ofertas existentes a la vez que reciben orientación jurídica. Al aglutinar toda la oferta en una sola oficina, es más sencillo para los ciudadanos conocer las características de los inmuebles que salen a subasta.

Además, una de las fórmulas que está alejando a los subasteros de este negocio son las subastas “online”. Es un sistema considerado mucho más transparente, que permite a cualquier ciudadano que lo desee pujar sin salir de casa. Al evitar desplazamientos al lugar físico en que se produce la venta, se alcanza un mayor volumen de participación, a la vez que se impide la competencia desleal de los subasteros, sus artimañas y sus posibles amenazas.